«Осень» в отношениях арендаторов и арендодателей»

По данным компании Jones Lang LaSalle, рынок Новосибирска — один из самых насыщенных торговыми площадями среди городов-миллионников: в первом полугодии 2011 года было введено 92 000 кв. м качественных торговых площадей. В ближайшее время этот показатель будет расти, что скажется на увеличении общей торговой площади и объемов качественных площадей на 1 000 жителей. Кроме того, ожидается рост интересов девелоперов и ритейлеров к региональным рынкам. В преддверие встречи участников рынка коммерческой недвижимости в начале сентября в Новосибирске ведущие компании эксклюзивно представили мнение своих представителей касательно состояния этой сферы и отношений в тандеме «арендатор-арендодатель». Оценки экспертов относительно изменения сроков аренды коммерческой недвижимости за последние три года разошлись. Елена Стрюкова, консультант по региональным проектам Cushman & Wakefield: «В кризис некоторые крупные компании-арендаторы предприняли действия по заключению долгосрочных договоров аренды (сроком на 10 лет), воспользовавшись тем фактом, что ставки аренды были на низком уровне. Таким образом, даже учитывая ежегодную индексацию (которая также фиксировалась на минимальном уровне – 2-5% в год), такие арендаторы получили длинные контракты на максимально выгодных условиях. Собственники же, которые могли позволить себе простой пустующих площадей, напротив старались заключать более короткие договоры аренды, ожидая, что после кризиса начнет рост ставок». Мария Белова, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium Oncor International: «Во время кризиса средний срок аренды вновь заключаемых договоров в качественных зданиях сократился. В результате, в кризисное время зачастую договоры аренды заключались на 11 месяцев с пролонгацией, а не как ранее на 5 -10 лет. В настоящее время средний срок аренды в зданиях класса А и В+ составляет 3-5 лет. В зданиях класса В, В- по-прежнему более распространенным явлением являются короткие договоры». Евгения Шевченко, руководитель отдела управления проектами HSG Zander отмечает: «По нашим наблюдениям сроки не изменились. Иностранные компании всегда придерживались принципа долгосрочной аренды (не менее пяти лет), в то время как большинство российских компаний заключают краткосрочные договоры (чаще — на 11 месяцев)». Участники рынка отмечают разницу подходов российских и иностранных компаний к коммерческой аренде площадей, как в отношении сроков аренды, так и в части условий. Торул Генден, начальник отдела управления торговой недвижимостью Jones Lang LaSalle: «Иностранные более тщательно в основном выбирают локацию будущих магазинов, обычно более открыты в предоставлении цифр, гибки в обсуждении маркетинговых мероприятий (более опытные в вопросах сотрудничества с администрацией в этой сфере)». Данил Прудников, директор агентства коммерческой недвижимости «МДБрокер»: «Стандартные сроки заключения договоров у российских компаний – 11 месяцев без государственной регистрации и три, пять лет с регистрацией. Иностранные компании – арендаторы, такие как «Ашан», Castorama , Decathlon и др., заключают сделку аренды сроком до 25 лет и выше, где детально прописываются все условия расторжения, текущего и капитального ремонта, индексации и т.д.». Евгения Шевченко: «Определяющими факторами для выбора офиса у российских компаний являются месторасположение объекта, близость к метро, удобная парковка, в то время как иностранные компании обращают основное внимание на безопасность, а также надежность функционирования объекта (наличие резерва электроэнергии, грамотно установленная система кондиционирования и т.д.). Немаловажным фактором для иностранных компаний-арендаторов является также наличие на объекте управляющей компании европейского класса». Какими бы ни были сроки аренды, никогда не потеряет актуальности вопрос построения эффективных и лояльных взаимоотношений арендатора и арендодателя. Разумеется, в этом тандеме имеются свои «подводные камни». Данный вопрос будет рассмотрен подробнее на конференции «Управление коммерческой недвижимостью», которая состоится 16 сентября в Новосибирске. Торул Генден: «Наблюдается недостаточная осведомленность арендодателей о реальном положении дел у арендаторов, как в целом их бизнеса, так и применительно к конкретному помещению. Так же не всегда полная осведомленность арендодателей о стандартных для рынка условиях арендных взаимоотношений. Одним из недостатков, с которым мы часто встречаемся, является отсутствие на объектах разработанных норм и правил, обязательных для исполнения всеми арендаторами, которые невозможно изложить полностью в договоре аренды. Такие правила приводятся в справочнике арендатора, разрабатываемом под определенный объект. При наличии справочника большинство ежедневных проблем может быть решено в рабочем порядке. Из нашей практики арендодатель при регулировании отношений чаще обращается к этому руководству, нежели чем к договору аренды, что подтверждает значимость справочника (например: время инкассирования, регулирование вывоза ТБО, время доставки, разгрузки и погрузки товаров арендаторов и прочее). Договоры аренды, как правило, не предоставляются сотрудникам, непосредственно находящимся в арендуемых помещениях. Справочник арендатора в таких случаях является тем самым документом, который арендатор всегда имеет под рукой и может получить необходимую информацию касательно операционной деятельности на объекте». Евгения Шевченко: «К проблемным моментам можно отнести отсутствие возможности четкого планирования работ (например, отключение электричества, о котором арендодателю сообщают за сутки, в то время как оповещение о такого рода отключениях должно быть заблаговременным). Отсутствие точек питания в здании бизнес-центра и необходимость поиска заведений для обедов и кофе-брейков вне офиса также создают определенный уровень дискомфорта. С другой стороны, любое заведение ресторанного типа сопряжено с наличием специфических запахов, как в самом ресторанном помещении, так и в прилегающих зонах, что может вызвать недовольство арендодателя, арендаторов и посетителей бизнес-центра. Недовольство арендаторов может также вызвать отсутствие общения между арендатором и арендодателем, в том числе регулярных плановых встреч, на которых обе стороны имеют возможность обсудить текущие вопросы, пожелания, условия работы бизнес-центра». Данил Прудников: «Основными проблемными моментами арендных отношений можно назвать: изменение рыночной ситуации на рынке аренды; непредвиденный риск расторжения договора сторонами в течение срока аренды, как и во время окончания срока действия договора; продажа объекта арендодателем; возникновение скрытых и непредвиденных дефектов объекта аренды; возникновение личного конфликта сторон и невозможность урегулирования споров». Мария Белова: «Подводных камней очень много, например, выбор провайдера телекоммуникационных услуг. Этот вопрос в некоторых случаях действительно может содержать в себе существенную угрозу для арендатора, с т. з. затрат: есть объекты, на которых провайдер связи работает на эксклюзивной основе, в результате, выставляемые тарифы могут оказаться сильно завышенными. В нашей практике был случай, когда арендатор в итоге платил за услуги связи больше, чем за аренду». Матвей Ляпин, директор компании «СМАРТ-коммерческая недвижимость»: «По большому счету, «подводный камень» один — краткосрочный договор, который, как правило, защищает интересы только арендодателя». Хотя он отмечает, что: «Зрелость западных компаний, во всех отношениях, позволяет им по-хорошему манипулировать арендодателем, добиваясь гармоничным арендных отношений». Безусловно, главным юридическим инструментом, регулирующим отношения в паре «арендатор – арендодатель», является договор. Евгения Шевченко: «Самое главное – это грамотно составленный договор аренды, в котором обязательно детально прописывается пункт о взаимной ответственности сторон. Также составляется документ «Правила поведения арендаторов», который зачастую оформляется как приложение к основному договору, и в котором подробно прописываются основные правила, а также штрафы за нарушение». Мария Белова: «Очень важно предусмотреть заранее все возможные риски в договоре аренды: отразить индексацию арендной ставки, заключить договор аренды с возможностью выхода из него. Также более выгодным для собственника является структура ценообразования, по которой арендатор отдельно оплачивает ставку аренды за помещения, операционные и коммунальные платежи». Данил Прудников: «Я рекомендую обращаться к профессиональным консультантам во избежание конфликтных ситуации, ведь целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из объекта его полезных свойств, и, самое главное — приобретение плодов деятельности и получение доходов». Матвей Ляпин указывает на важность личностных факторов: «На практике очень много факторов, которые влияют на отношения «арендодатель — арендатор». Однако я бы выделил, на мой взгляд, понятие, которое считаю самым главным в этой связке. Его называют по-разному: порядочность, вменяемость, честность в отношениях, верность слову». Вопрос построения взаимоотношений между арендаторами и арендодателями коммерческой недвижимости, а также многие другие аспекты успешного функционирования рынка коммерческой недвижимости достойны детального рассмотрения в рамках профессиональных бизнес-мероприятий. Юлия Сураева, руководитель проектов агентства «В’ДА»: «Большую ценность представляют площадки, где можно обмениваться опытом и знаниями, четко обозначать и формулировать проблемы отрасли, искать решения». Одной из таких площадок для профессионального общения участников регионального рынка коммерческой недвижимости станет II ежегодная конференция «Управление коммерческой недвижимостью», которая состоится 15 сентября в Новосибирске. Лидеры рынка Real Estate традиционно смогут ознакомиться с лучшими кейсами, лично обсудить интересующие вопросы с независимыми экспертами, коллегами, представителями ведущих компаний, что позволит открыть новые возможности эффективной деятельности. Партнёры и участники конференции «Управление коммерческой недвижимостью 2010»: HSG Zander (г. Москва), Knight Frank (г. Москва), NAI Becar (г. Санкт-Петербург), ЗАО «ТРУД», «Сибакадемстрой Недвижимость» и др. — по достоинству оценили тот существенный профессиональный резонанс, который несет за собой конференция. Первый осенний месяц — начало активного делового периода — самое время приобретать полезную информацию и обзаводиться необходимыми контактами. Продолжение темы – в сентябре. По всем вопросам участия в конференции обращайтесь: Tel./Fax. (383) 246 08 47 E-mail: office@askbda.ru Подробности на сайте www.askBDA.ru