10 июня в рамках заседания Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента (АРИД) застройщики, аналитики, юристы и экс-полпред в СФО, бывший губернатор Новосибирской области и Красноярского края Виктор Толоконский собрались, чтобы разобрать болевые точки строительной отрасли. Почему к территориальному распределению социальной нагрузки необходимо подходить более взвешенно? В каком статусе находится создание «Фонда развития социальной инфраструктуры»? И почему Виктор Толоконский раскритиковал инициативу по ограничению участков КРТ до 5 гектаров и в целом сам механизм КРТ? Читайте в материале «Континента Сибирь».
На заседании присутствовало порядка 20 человек, в том числе президент АРИД, генеральный директор ГК «СМСС» Анатолий Павлов, исполнительный директор ассоциации Роман Берсон, генеральный директор «Группы Мета» Владимир Мартыненков, генеральный директор «Сибирь Девелопмент» Дмитрий Хмельницкий, генеральный директор ГК «Союз» Сергей Отмашкин, а также представители других компаний. Первым вопросом повестки стало обсуждение дальнейшего применения разработанной модели оценки социальной обеспеченности и аналитических карт по школам и детским садам. Представленные материалы показали, что проблема обеспеченности социальной инфраструктурой в Новосибирске носит не только количественный, но и территориальный характер: нагрузка распределена неравномерно, в одних зонах фиксируется перегрузка учреждений, в других сохраняются резервы, а в новых районах дефицит проявляется острее.
Руководитель проекта по оценке социальной обеспеченности компании «Продвижение» Юлия Величковская сообщила, что средняя загрузка детских садов по городу, составляет порядка 130%, при этом 78% дошкольных учреждений работают с перегрузкой. По школам, с учетом коэффициента сменности 1,6, средняя загрузка составляет около 97%, а примерно треть школ уже работает с превышением проектной нагрузки. При дальнейшем развитии города и реализации действующих проектов планировки территорий существующий дисбаланс может усилиться, если ввод жилья и развитие социальной инфраструктуры не будут синхронизированы.
Отдельное внимание было уделено доступности социальных объектов. Значительная часть индивидуальной жилой застройки находится вне радиусов доступности школ и детских садов, тогда как для многоквартирной застройки проблема выражена менее остро: вне радиуса доступности находится порядка 7% МКД по школам и 14% МКД по детским садам. Это подтверждает, что для принятия решений недостаточно оценивать только общий баланс мест на уровне города — необходим анализ конкретных территорий, фактической застройки, проектов планировки, демографической нагрузки и реальных возможностей размещения новых социальных объектов.
Участники заседания отметили, что следующий этап работы должен быть направлен не на повторную диагностику проблемы, а на формирование прикладных управленческих решений. Речь идет о переходе от аналитических карт и отчетов к инструменту, который позволит определять приоритетные территории для строительства школ и детских садов, оценивать обоснованность обязательств девелоперов, выявлять резервы и ограничения, а также синхронизировать развитие жилья с социальной инфраструктурой.
«Сноси старое — строй новое. Если город будет расти вширь, он не станет конкурентоспособным»
Заслушав доклад аналитиков, приглашенный на заседание Виктор Толоконский выразил несогласие с тем, что власти практически полностью перекладывают ответственность за строительство школ и детских садов на бизнес. По его словам, строительство социальной инфраструктуры не должно влиять на себестоимость жилья, увеличивать его цену или становиться препятствием для ведения бизнеса. «Это задача государства — обеспечивать строительство соцобъектов. Будучи губернатором Красноярского края, 15 лет назад я говорил строителям: хотите поднять продажи — стройте школу, я подписываю обязательство, что в течение трех месяцев после сдачи выкуплю ее по согласованному нормативу. У меня все строители бросались строить не жилой дом, а школы. То же самое с детскими садами. В Красноярске детские сады строились наряду с магазинами. Я говорил: стройте, это повысит привлекательность района, увеличит ваши продажи, вашу конкурентоспособность. Строили за свои деньги, но я давал субсидию — примерно половину стоимости детского сада сразу отдавал деньгами. Это было в 2015 году».
Какие задачи решает новосибирская Ассоциация развития инфраструктуры и девелопмента?
В свою очередь партнер адвокатского бюро Sollars Давид Ераносян констатировал, что строительный комплекс сейчас находится в другой реальности: «Виктор Александрович, вы абсолютно правы, это задача государства. Но к сожалению, сегодня оно не способно качественно решать эту задачу. И застройщики становятся заложниками ситуации. То, что мы сейчас делаем, — это попытка компромисса, попытка застройщика соприкоснуться с этой функцией, направить ее, быть в авангарде. Полностью забрать ее на себя мы не можем, власть этого тоже не желает. Поэтому эта модель — попытка компромисса. Возможно, временная. Возможно, политическая повестка поменяется. Но проблема еще в том, что здесь переплетается то, что говорит законодатель, то, что говорит прокурор, то, что говорит суд. Были неоднократные попытки оспорить те или иные положения, те или иные решения. Но сегодня такова реальность, и мы в ней действуем».
Говоря о радиусе доступности социальной инфраструктуры, Виктор Толоконский выступил за реновацию городских территорий. «Я бы увеличивал количество мест в действующих школах и запретил рост города вширь. Тогда проблема новых микрорайонов, где дома строят, а инфраструктура не успевает, отпадет сама собой. Я бы строил только на освоенной территории. Правило должно быть таким: не искать пустырь, а выбирать, что снести из старого фонда — в том числе школ и садов, не отвечающих современным требованиям. Сноси старое — строй новое. Иначе если город продолжит расти вширь, он не будет конкурентоспособен. Власть когда-нибудь это поймет: у нас хороший научный центр, множество ученых, деятелей культуры. Чтобы быть на уровне, надо изменить подход: проводить в пробках по 2–3 часа в сутки невозможно».
О плюсах и минусах вариантов создания «Фонда развития социальной инфраструктуры»
В ходе заседания исполнительный директор АРИД Роман Берсон рассказал о ходе работы над созданием «Фонда развития социальной инфраструктуры», которая ведется с начала апреля. По его словам, перед девелоперами стоят три основные задачи, которые должна закрывать новая структура: учет взносов в затратах, прозрачность механизма и сохранение возможности строить объекты самостоятельно.
Рабочая группа при минстрое региона рассматривает сейчас четыре модели. Среди них — создание некоммерческой организации, системы «застройщик — бюджет — фонд», использование существующих структур, например, ГКУ НСО «Управления капитального строительства», а также создание учреждения компании-агента по типу АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области».
В настоящий момент идет проработка этих вариантов совместно с минфином и ФНС. Как отметил Роман Берсон, изначально планировалось организовать фонд уже в июне, однако возникло много вопросов, требующих дополнительного согласования. «Готового решения пока нет, работа продолжается», — констатировал исполнительный директор АРИД.
Генеральный директор «ВербаКапитал» Вадим Ильченко выразил мнение, что с точки зрения здравого смысла наиболее реалистичным выглядит вариант с привлечением к работе существующей бюджетной организации ГКУ НСО «Управления капитального строительства» с примением 44-ФЗ (федеральный закон «О контрактной системе», который регулирует государственные и муниципальные закупки в России).
Виктор Толоконский в целом не оценил идею создания фонда: по его мнению, передача прав на строительство соцобъектов может повлечь увеличение стоимости строительства, а сам процесс приведет к тому, что «бумаг испишете больше, чем соберете денег». Застройщики в ответ напомнили, что при создании фонда за ними сохраняется возможность построить школу или детский сад самостоятельно.
О будущем стройки: кризис, миграция застройщиков и последствия ограничения площади участков КРТ
На заседании строительное сообщество снова вернулось к предложению прокуратуры города Новосибирска, которое заключается в увеличении площади участков КРТ по инициативе правообладателей. Согласно этой идее, в Новосибирске нельзя будет реализовывать проекты на участках менее 5 гектаров. Участки меньшей площади смогут запускать только власти города — например, для точечного решения проблем, связанных с расселением аварийного фонда.
Виктор Толоконский высказался резко против такого ограничения, обозначив последствия принятия новой нормы: «Если введут ограничение в 5 гектаров, тогда Новосибирск погибнет. Не будут запускаться новые проекты. Крупные участки есть лишь у немногих строительных компаний, реализовывать такие проекты смогут единицы. Что тогда будет с конкуренцией и строительным сектором? Вы лучше меня понимаете, какая в строительном комплексе операционная цепочка. Здесь задействованы не только сотрудники компании, в цикле участвуют производители цемента, кирпича, металла, бетонные заводы, проектные институты, десятки смежных предприятий. Это огромный сектор с огромной экономикой. И любое падение здесь болезненно: это остановки, это сокращения, это цепочки неплатежей».
Но, предрекая последствия, экс-полпред СФО призвал не к конфронтации, а к поиску баланса. «Я вполне реально стою на земле, и большего чиновника-бюрократа вы в этой стране не найдете. Но в то же время я понимаю, что бизнес-сообщества должны помогать власти найти правильное решение. Власть сама по разным причинам не готова. Где-то недостаточно компетентна, где-то не видит мотивации, где-то банально не хватает кадровых и прочих ресурсов. Поэтому надо вырабатывать системные решения. Нельзя сегодня только подстраиваться — надо находить баланс», — резюмировал Виктор Толоконский.
В целом на заседании он занял проактивную позицию, делясь опытом работы в структурах власти и взаимодействия со строительным комплексом. Помимо высказываний по темам повестки заседания, Толоконский дал собственную оценку текущей ситуации на строительном рынке: «Когда я слышу «все хорошо, все нормально», я говорю: неужели вы не видите, что рынок на грани катастрофы? Я уже иногда перехожу к не очень корректным высказываниям. Вам лично хорошо — вы прошли жирные годы, что-то запасли себе. А как рабочему на цементном заводе, который получал зарплату и влез в ипотеку? Ему как без работы? Как дальше быть?».
По словам Виктора Толоконского, строительный комплекс сейчас подходит к глубокому кризису. «Вы не представляете, как упадут госзаказ и объем работ. Упадет не на месяц, не на квартал, а на несколько лет. Работы не будет, стройки не будет, рыночного спроса не будет. Действующие проекты будут завершаться, новые запускаться не будут — все замрет».
Он также обратил внимание на демографическую ситуацию и конъюнктуру рынка. По его словам, во всей стране насчитывается полтора-два десятка городов с устойчивым приростом населения, и Новосибирск в их числе. «Во всех остальных городах строительный комплекс будет умирать, потому что население будет падать и вторичка станет дешевле себестоимости нового строительства. Я уверен, что Новосибирск останется в числе городов с ростом населения, хоть и небольшим. Миграционный рост будет. Это привлечет в Новосибирск множество строительных компаний из регионов, где рынок будет сжиматься. Алтайский край и Омская область будут терять население, однако там осталось немало эффективных девелоперов. Они перенаправят свое внимание на Новосибирск — пусть и не бурно растущий, но более привлекательный с точки зрения рынка. В результате конкуренция усилится, и местным застройщикам выживать станет сложнее».
WPBuild.Ru