Прокуратура Новосибирской области видит в механизме комплексного развития территории (КРТ) инструмент, который способен избавить город от точечной застройки. Поэтому ведомство предложило ввести минимальный порог участка КРТ в 5 гектаров. Вот только у этой инициативы есть обратная сторона: под ударом окажутся три четверти всех КРТ-договоров, а вместе с ними — сотни миллионов рублей внебюджетных средств на школы и детские сады. Кроме того, ограничение способно привести к монополизации строительного рынка и скачку цен на жилье.
КРТ для муниципалитета и правообладателей земельных участков: механизм один — подхода два
В Новосибирске, в соответствии с Федеральным законом № 494-ФЗ от 30.12.2020, фактически действуют два вида механизма комплексного развития территорий (КРТ). Ограничение минимальной площади в 5 га, которое предлагает прокуратура, планируется ввести для КРТ по инициативе правообладателя. Муниципальные КРТ, осуществляемые через торги по решению органов местного самоуправления, это ограничение не затрагивает.
Порог в 5 га может убить конкуренцию
Механизм КРТ по инициативе правообладателя сегодня охватывает участки от 0,1 до 24 га. Для сравнения: муниципальный КРТ оперирует в основном крупными территориями. Так, муниципалитет провел торги на застройку территории 21 га и 46 га в Октябрьском районе, 4,49 га в Кировском районе — речь идет о кварталах с частным сектором, аварийным жильем и бывшими промзонами. Есть и небольшие участки — 0,8 га и 1,3 га с аварийным жильем, подлежащим сносу и расселению.
По данным управления комплексного развития территорий мэрии Новосибирска, первые заявки от правообладателей появились в 2022 году. В 2023 году началась стадия роста: появились первые договоры через механизм КРТ по инициативе правообладателя, параллельно город запустил муниципальные КРТ-аукционы.
Но переломный момент наступил в декабре 2024 года, когда Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Новосибирска закрепили обязательность механизма КРТ для нового жилищного строительства. С этого момента все застройщики, обладающие земельным банком, получили де-факто обязанность заключить договор КРТ с мэрией.
Закономерным итогом стал 2025 год. Строительные компании единовременно вошли в механизм, и 19 из 31 договора правообладателей (61%) были заключены именно в этом году. Средняя площадь участков составила около 5,0 га, однако этот показатель искажен единственным крупным проектом компании Брусника (21 га в Октябрьском районе). Реальная — медианная — площадь типичного договора составляет около 1,5–2,0 га. Тренд сохранился и в 2026 году: только за первые четыре месяца заключено еще четыре новых договора.
Кто выиграл тендер на застройку 21 гектара в Октябрьском районе Новосибирска?
По данным департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, 75,6% всех КРТ-договоров Новосибирска (31 из 41) подписано по инициативе правообладателя. Совокупная площадь таких участков превышает 100 га, проектный объем жилья — около 3 млн кв. м.
Предлагаемое прокуратурой ограничение адресовано именно этому сегменту — то есть почти трем четвертям всего рынка КРТ города. Причем это практически единственный инструмент реконструкции центральных и исторически сложившихся кварталов, где найти монолитные площадки размером 5 га и более зачастую невозможно.
Показательно, что медианная площадь договоров составляет около 1,5–2,0 га — то есть вдвое ниже предлагаемого порога. И этот всплеск активности стал прямым следствием изменения ПЗЗ в декабре 2024 года, когда город сам обязал застройщиков использовать механизм КРТ.
Теперь о главном: что будет с рынком. Ограничение в 5 га фактически выводит из игры порядка 70% договоров КРТ, заключенных по инициативе правообладателей. Под удар попадают преимущественно малые и средние проекты — именно они обеспечивали здоровую конкуренцию. Их уход неминуемо приведет к ослаблению конкурентной среды. Останутся только крупные игроки, способные оперировать участками от 5 га и выше. Рынок постепенно монополизируется, а небольшие девелоперские компании будут вынуждены либо уйти в тень, либо покинуть отрасль.
Цифры это подтверждают. По данным департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, реестр договоров за 2024–2025 годы содержит 23 действующих договора совокупной площадью 105,9 га. При введении порога в 5 га под ограничение попадут 16 из 23 договоров — это 69,6% (территория площадью 28,9 га). Проходят порог лишь 30,4% договоров (77 га). Иными словами, почти 70% проектов остаются за бортом. Отсечение такого объема проектов КРТ по инициативе правообладателей ударит по конкуренции и неизбежно приведет к монополизации строительного рынка.
Около 7 000 мест в школах и 1800 в детских садах под угрозой: что потеряет город?
Введение порога в 5 га ставит под вопрос не только судьбу застройщиков, но и сотни социальных объектов, которые они обязались построить. Достаточно посмотреть на 16 договоров КРТ с участками менее 5 га.
На площадке в 1,06 га (ул. Якушева, 21) ООО СЗ «Дом-Строй Сибирь» создает 83 учебных места и детский сад на 41 место. На участке 3,97 га (спуск Чернышевского, 1) ООО «Ариста» — сразу два школьных корпуса на 350 и 200 мест плюс детский сад на 200 мест. ООО «Формула недвижимости» обязуется разбить сквер в Ленинском районе, а некоторые компании передают городу землю под школу и детский сад.
В Новосибирске нашелся застройщик на покупку участка 46 га: ему предстоит расселить частный сектор
В совокупности по 16 договорам застройщики обеспечивают около 7000 учебных мест, свыше 1 800 мест в детских садах и передают городу более 60 тыс. кв. м земли под социальные объекты.
По данным правительства региона и мэрии, в 2024 году область привлекла 14,2 млрд рублей внебюджетных средств на строительство пяти школ и двенадцати детских садов в рамках КРТ. Механизм КРТ по инициативе правообладателей стал одним из ключевых каналов внебюджетного финансирования социальной инфраструктуры. Введение порога в 5 га этот канал фактически перекрывает. Проекты с участками меньше 5 га просто не допустят до реализации. А значит, город рискует потерять тысячи школьных и дошкольных мест, а также миллиарды рублей, которые застройщики вкладывали в социальную сферу.
Чтобы оценить возможные последствия введения порога в 5 га, имеет смысл обратиться к социальным и инфраструктурным обязательствам, которые уже взяли на себя правообладатели участков меньшей площади. Речь идет о вышеупомянутых 16 договорах КРТ площадью менее 5 га. Данные по ним получены из договоров, находящихся в реестре департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска.
Ограничение вводится на фоне падения объемов ввода жилья
Введение ограничения неизбежно скажется на объемах жилищного строительства. По данным министерства строительства Новосибирской области, за последние пять лет динамика ввода жилья носила циклический характер: рост в 2021–2023 годах, рекорд в 2023-м, а затем коррекция в 2024–2025 годах и спад в начале 2026-го. Иными словами, порог в 5 га вводится не на подъеме, а когда отрасль уже находится в состоянии структурного спада.
Цифры это подтверждают. В 2021 году ввод многоквартирных домов составил 1,30 млн кв. м, в 2022-м — 1,41 млн, в 2023-м достиг пика в 2,12 млн кв. м. А дальше — только вниз: 1,69 млн в 2024 году, 1,37 млн в 2025-м. За первые два месяца 2026 года введено всего 298 тыс. кв. м.
Ситуацию усугубил декабрь 2024 года, когда ввели обязательность строительства через механизм КРТ. Одновременно высокая ключевая ставка ЦБ и отмена льготной ипотеки обрушили спрос. В итоге в 2025 году ввод МКД упал на 18% по сравнению с 2024-м. И это при том, что 2025 год стал пиковым для КРТ по инициативе правообладателей. Парадокс: договоров много, а объем новых разрешений на строительство составил лишь 930,8 тыс. кв. м — против 1,5 млн кв. м годом ранее.
В Новосибирске завершены торги на право КРТ в Кировском районе
Таким образом, отрасль уже испытывает циклический спад. В январе–феврале 2026 года ввод упал на 47% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем строительных работ, по данным регионального минстроя, стагнирует: за девять месяцев 2025 года он сократился на 0,3%. Таким образом, введение порога в 5 га происходит в момент, когда отрасль уже находится под конъюнктурным давлением, и новая норма станет для нее дополнительным жестким вызовом.
Нововведение дорого обойдется бюджету
Строительная отрасль — не просто квадратные метры жилья. Это еще и десятки миллиардов рублей налоговых поступлений. Но порог в 5 га ставит под удар и этот канал.
Согласно данным справки департамента по социально-экономическим вопросам о поступлении налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджетную систему Российской Федерации на территории Новосибирской области за январь–декабрь 2025 года, динамика налоговых поступлений выглядит следующим образом: в 2024 году фактическая сумма налоговых поступлений в федеральный бюджет составила 133,685 млрд рублей, в областной бюджет — 253,856 млрд рублей. Доля строительной отрасли в федеральном бюджете достигла 34,494 млрд рублей, или 25,6% от совокупных налоговых поступлений.
В 2025 году поступления в федеральный бюджет выросли до 200,393 млрд рублей, в областной — до 259,469 млрд рублей. При этом доля строительной отрасли в федеральном бюджете составила 40,536 млрд рублей (20% от общего объема). Рост налоговых поступлений от строительной отрасли — на 17,5% — связан в том числе с пиком активности КРТ по инициативе правообладателей в 2025 году.
Иными словами, строительство по договорам КРТ заметно пополнило бюджет. Но введение порога в 5 га эту динамику может переломить.
Почему это критично? Строительная отрасль обладает мультипликативным эффектом: одно рабочее место на стройке создает до четырех рабочих мест в смежных отраслях. Сокращение объемов строительства негативно скажется не только на застройщиках, но и на производителях материалов, риелторах, банках и так далее.
Особая проблема — структура налогов. Малые и средние проекты (как раз те, что попадают под ограничение) дают «быстрые» налоги: НДФЛ рабочих, страховые взносы, налог на прибыль подрядчиков. Эти деньги поступают в бюджет практически сразу. Крупные мега-проекты раскачиваются годами: от момента подписания договора до первых налогов может пройти три года и больше.
Что произойдет при введении порога в 5 га? Малые проекты отсекут — «быстрые» налоги исчезнут. Крупные проекты еще не успеют выйти на полную мощность. Образуется временной разрыв — «фискальная яма» в 2026–2028 годах, когда бюджет недополучит миллиарды, а компенсировать их будет нечем.
Это приведет к снижению спроса и росту цены за квадратный метр
Если переносить этот опыт на Новосибирск, то при введении порога в 2026 году действующие договоры КРТ, по которым уже ведется проектирование, смогут получить разрешения на строительство еще в 2026–2027 годах. Это может поддерживать определенный уровень активности в краткосрочной перспективе. Однако новые проекты от правообладателей, попадающие под ограничение, столкнутся с дополнительными барьерами.
Накопленный задел ранее заключенных договоров, по оценкам экспертов АРИД, может исчерпаться в горизонте 2028–2030 годов. Это приведет к снижению спроса и росту цены за квадратный метр.
Чтобы оценить последствия, аналитики АРИД просчитали три сценария — мягкий, базовый и жесткий. В расчет взяли реальный объем строительных работ в области (371,7 млрд рублей в 2025 году) и среднегодовой ввод жилья — 2,44 млн кв. м.
Цифры вызывают тревогу: при мягком сценарии годовая потеря жилья составит 0,86 млн кв. м, при базовом — 1,23 млн, при жестком — 1,60 млн. В пересчете на деньги (из расчета 150 тыс. рублей за «квадрат» — ниже рыночной цены) недополученная выручка застройщиков достигает 129 млрд, 184,5 млрд и 240 млрд рублей в год соответственно.
Важно понимать: это не прибыль застройщиков (она обычно 10–20% от выручки). Это полный денежный поток — зарплаты рабочих, закупка бетона, арматуры, лифтов, оплата подрядчиков, проектировщиков, маркетологов и обслуживание кредитов. Остановка этого потока ударит не по одному застройщику, а по всей цепочке смежных отраслей.
Мэрия Новосибирска повторно объявила аукцион на комплексное развитие территории в Советском районе
Строительный цикл МКД — 2–4 года, поэтому последствия придут не сразу. Как пояснил «Континенту Сибирь» исполнительный директор АРИД Роман Берсон, в 2026 году внешних изменений почти не заметят: достраиваются старые проекты. В 2027–2028 годах число новых строек начнет сокращаться, банки увидят снижение заявок на проектное финансирование. А в 2028–2030 годах наступит «вторичная яма» — ввод жилья рухнет, потому что новые площадки не запускались. Именно к этому периоду потери достигнут расчетных значений.
Банкам тоже придется непросто. Снижение денежного потока на 129–240 млрд рублей в год означает сопоставимое сокращение остатков на счетах эскроу и объемов проектного финансирования. При базовом или жестком сценарии банки могут потерять от 50% до 100% текущего портфеля кредитов на КРТ от правообладателей. А концентрация риска на оставшихся крупных проектах приведет к ужесточению условий — росту ставок и требований по залогам.
Ранее «Континент Сибирь» сообщал, что губернатор Новосибирской области усомнился в темпах реализации площадок КРТ. Видимо, сомнения были обоснованными.
WPBuild.Ru