Комплексное развитие территорий: «за» или «против»?

Тема комплексного развития территорий (КРТ) вызывает много вопросов у новосибирцев. Почему в планы КРТ включают те или иные территории, кто решает, что там должно быть, и, главное, в чьи обязанности входит обеспечить появление важных для граждан объектов? Об этом «Континенту Сибирь» рассказали в департаменте строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска.

Без КРТ нельзя строить?

По информации департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, на сегодня в Новосибирске заключено более 30 договоров о комплексном развитии территорий (КРТ).

Комплексное развитие территорий — «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов» (Ст. 1, п. 34 Федерального закона № 494-ФЗ от 30 декабря 2020 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий»).

Только в рамках договоров, заключенных за 2025 год, муниципалитет планирует построить через КРТ почти 1,2 млн кв. метров жилья. Все заключенные договоры — в разной степени реализации. Но обязательное требование к строителям — участие в развитии социальной инфраструктуры. В каждом отдельном случае это участие определяется, исходя из существующих проектов планировки территорий. А также с учетом возможностей муниципалитета и застройщиков.

«Суть комплексного развития территории заключается в том, что это договорные взаимоотношения. Если раньше (до принятия федерального закона. — «КС») застройщики выходили на строительную площадку, имея только одно обязательство — построить жилье, то в настоящий момент мы, опираясь на градостроительные документы, на проект планировки территории, говорим: «Хорошо, вы осуществляете жилищное строительство, но кто-то должен обеспечить здесь детский садик, создать места в школах». И мы формируем существенные условия для реализации того или иного проекта. В настоящий момент мэрия активно вовлекает в этот процесс девелоперов, то есть правообладателей земельных участков. И у нас уже довольно приличный объем их участия, создается много дополнительных школьных и дошкольных мест», — рассказывает «Континенту Сибирь» заместитель мэра — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Евгений Улитко.

Одной из важнейших задач КРТ, по его словам, является расселение аварийного жилья. На сегодня в рамках КРТ уже расселены 42 аварийных дома, и это при условии, что полностью реализован только один договор КРТ на ул. Объединения в Калининском районе (заключенный в 2022 году), остальные договоры находятся в стадии реализации.

При этом актуальным остается вопрос участия муниципалитета в КРТ и то, какие обязательства наряду со строителями готова брать мэрия по договорам комплексного развития территорий.

«Конечно, мы зависим от возможностей бюджета. Но наша публичная позиция в том, что муниципалитет тоже должен нести обязательства по КРТ. В настоящий момент это предусмотрено в договорах, которые реализуются или планируются к реализации, мы аккуратно к этому относимся. Например, берем на себя строительство участков дорог или их реконструкцию. Или, если на территории нужен большой снос аварийного жилья, мы какую-то часть этих обязательств также готовы осуществить, если имеем на это программное финансирование. Еще одно направление, куда мы направляем бюджетные средства, — это капремонты», — уточняет Евгений Улитко.

Стоит отметить, в Новосибирске уже есть положительные примеры (ул. Николая Островского, ул. Крылова), когда застройщик вместе с новым жильем возводил детские сады. А вот школы — гораздо более капиталоемкие объекты. С ними сложнее. Это признают в мэрии и ищут способы решения задачи. «Мы обычно договариваемся следующим образом. Например, якорный застройщик осуществляет строительство школы, а мы направляем туда более мелких застройщиков, которые генерят небольшое количество квадратных метров, участвуя таким образом в проектах крупных игроков», — утверждает заммэра.

Диалог с жителями и девелоперами

Не секрет, что тема КРТ неизменно создает большой резонанс в обществе, привлекая как сторонников, так и скептиков. Поэтому найти общий язык с гражданами, живущими на территориях, важнейшая задача для властей.

«Когда мы вносим изменения в правила землепользования и застройки и проводим по этому поводу публичные слушания, то видим хорошую активность граждан. Некоторые положительно относятся к изменениям и даже просят включить их дома в проекты КРТ. Есть и те, кто говорит: «Мы не хотим этого». Индивидуально подходим к каждой территории, полагаясь на целесообразность их освоения в ближайшей перспективе», — подчеркивает Евгений Улитко.

В общении с девелоперами и застройщиками также важно наладить диалог, уверен чиновник. Власти готовы рассматривать разные варианты участия субъектов в КРТ, несмотря на то, что в настоящее время принято решение пока отказаться от некоторых из них. Например, ранее в Новосибирске рассматривался вариант участия застройщиков в КРТ путем отчислений с квадратного метра в некий общий фонд, средства из которого могли бы направляться на строительство соцобъектов в нужных городских локациях.

«Да, действительно, такой механизм (взносов в фонд) обсуждался на разных площадках, на разных уровнях как способ участия застройщиков в создании инфраструктуры города в рамках КРТ. Пока принято решение, что физическое участие застройщиков в создании инфраструктуры более целесообразно. Но, безусловно, достичь цели можно разными путями. И мы их все в действительности рассматриваем», — заверил Евгений Улитко.

Сейчас механизм КРТ применяется как на небольших участках (где, допустим, необходимо расселение аварийного жилья), так и на обширных территориях, где требуется с нуля создать достаточно много новых объектов. И каждый договор КРТ должен совместить выполнение социальных обязательств с достижением рентабельности проектов, важной для застройщиков. При этом даже проекты с небольшой рентабельностью могут сохранять привлекательность для строителей при условии их детального финансового планирования, уверены в мэрии. А что касается крупных территорий, то городские власти видят допустимым их поэтапное освоение, с различными временными рамками реализации, но без ущерба для общего развития.

Каким будет Новосибирск через 10 лет?

В мэрии выражают уверенность в том, что внедряемое комплексное развитие территорий положительно отразится на архитектурном облике Новосибирска будущего.

«В плане архитектуры Новосибирск может быть разнообразным. У нас и сейчас город очень разный. Есть Богдашка, есть Первомайский или Советский районы, Академгородок. Каждый из них как будто отдельный небольшой «город», со своей стилистикой. И даже наш любимый Красный проспект — это, по сути, улица-музей, где, двигаясь от собора им. Александра Невского к площади Калинина, понимаешь, сколько здесь слоев истории нанизано, сколько разных архитектурных стилей, — рассказывает «Континенту Сибирь» главный архитектор Новосибирска Иван Штурбабин. — При этом у нас есть новые требования по архитектурному облику, которые сделают Новосибирск более привлекательным в плане формирования городской среды. Например, это высокие первые этажи с большими стекленными витринами и окнами. Это требования к материалам стен — никакого сайдинга или профлиста на фасадах, и пр. И, конечно, в тех договорах КРТ, которые мы впоследствии будем заключать по инициативе города, мы планируем уделять внимание визуальной составляющей — искать наиболее интересные решения. Впрочем, уже сейчас мы работаем с застройщиками, у которых есть много интересных идей, как сделать наш город красивее».