Аукционы на контракты по комплексному развитию территории (КРТ) не находят отклик у новосибирских застройщиков. Ключевая ставка слишком медленно и незначительно ползет вниз, а показатели затоваренности рынка квадратными метрами — вверх. Строительная отрасль Новосибирска переживает продолжительный шторм. Сможет ли она из него выбраться? Глава ГК «Химметалл», заместитель председателя Общественного экспертного совета при мэре города Новосибирска по вопросам градостроительства ЕВГЕНИЙ ГАВРИЛОВ в интервью «Континенту Сибирь» дал оценку происходящему и назвал условия, при которых у строителей появится шанс на выживание и дальнейшее развитие.
— Евгений Викторович, как вы оцениваете предварительные итоги года? В какой точке находится отрасль в регионе и как себя чувствуют ее участники?
— Строительная отрасль находится в состоянии кризиса. Высокая ключевая ставка и отсутствие доступных программ финансирования бьют по экономике абсолютно всех проектов. Думаю, сегодня нет ни одной компании, которая могла бы сказать, что у нее все замечательно. Таких просто не существует.
Впрочем, мы уже проходили через подобное — кризисы 1998, 2008, 2014, 2020 годов. Сейчас рынок снова проходит болезненную фазу. Это своего рода «очищение», когда уходят нежизнеспособные игроки с непродуманной стратегией. Вспомните лидеров рынка десятилетней давности, которые сдавали сотни тысяч «квадратов», — где они сейчас? Уверен, и из этого кризиса тоже выйдут не все.
Главные проблемы ждут тех, у кого накоплены большие запасы — нераспроданные квартиры. Наличие таких запасов в нынешних условиях — негативный определяющий фактор. Почему? Потому что построенные квадратные метры не продаются, а это значит, что компании строят на банковские деньги. А строить со ставкой 22–25% годовых — это путь к колоссальным убыткам. При такой стоимости кредита проект, по моим оценкам, не может быть рентабельным. Фактически бизнес работает в минус, лишь бы обслуживать долги. Я не буду вслух называть, кто из новосибирских компаний в группе риска, но данные об остатках квартир находятся в открытом доступе. Чего скрывать, сегодня при ключевой ставке 16% плюс 5–6% наценка банка сверху банально целесообразнее положить деньги на депозит, чем вести строительный бизнес.
Второй ключевой индикатор проблем — системные задержки ввода объектов. Посмотрите, у ряда компаний уже десятки домов строятся с отставанием от графика. Это прямое следствие той же истории: зачем вводить новый объект, если не распродан предыдущий? Все эти данные также публичны, и людям стоит быть предельно внимательными при выборе застройщика.
Отдельное уважение — компаниям, которые в этих условиях все еще умудряются работать в экономсегменте, где изначально рентабельность была минимальной. Но и они держатся лишь за счет больших объемов, которые позволяют если не жить хорошо, то по крайней мере выживать и продолжать строить.
— Какие меры предпринимает ГК «Химметалл», чтобы оставаться на плаву?
— Сегодня важно не бежать быстрее всех, а быть умнее, продуманнее и расчетливее других участников рынка. Главное — попасть в среду «выживших», так как именно такие компании с новым витком экономического роста смогут не просто восстановиться, а кратно нарастить обороты. Сейчас не время для резкого развития — это невозможно.
Мы сосредоточились на консолидации и сохранении того, что было наработано за долгие годы, и я считаю, что у нас это получается. Когда у вас высокоинтегрированный холдинг — свой металл, свой бетон, свои конструкции, даже трубы для внутренней разводки свои, — то это дает «подушку безопасности». Мы провели глубокую модернизацию завода ЗЖБИ-4 и сегодня производим продукцию, которую поставляем даже в другие регионы. Это позволяет максимально контролировать издержки и сроки строительства, как следствие, иметь возможность стабильно сдавать объекты с опережением графика. Кроме того, мы оптимизируем активы, например, продаем некоторые участки, освоение которых в текущих условиях может растянуться на 15 лет.
В строительном блоке у нас выстроена строгая дисциплина: объем строительства не должен превышать запас нераспроданных квартир. Если видим дисбаланс — то мы увеличиваем продажи (для этого есть определенные механизмы) или приостанавливаем запуск новых объектов. Нет смысла строить в надежде, что «когда-нибудь продадим». Мы строим ровно столько, сколько можем реализовать.
Благодаря этому подходу нам удалось снизить кредитную нагрузку. Наша закредитованность минимальна, в то время как не редкость ситуация, когда застройщики имеют миллиардные обязательства перед банками.
Отдельное внимание — работе с запросами рынка. На сегодня важно сдавать дома с полной отделкой. Когда 90% покупателей берут квартиры в ипотеку, у них после первоначального взноса просто не остается средств на ремонт. Поэтому нужны решения, которые позволят им сразу заезжать в готовое жилье, а заодно и избавить соседей от многолетних шумных работ — особенно ценно для семей с детьми. Учитываем и этот фактор.
Кризис требует непопулярных решений — это неизбежно: иногда нужно фиксировать убытки, где-то притормозить развитие. Это болезненно, но необходимо для выживания. Важно уверенно смотреть в будущее — после каждого предыдущего кризиса (а их было уже четыре) мы не просто восстанавливались, но и серьезно усиливались. Проверенные компании с продуманной стратегией не просто переживут этот период, но вернутся на рынок с новыми силами и объемами.
— Сейчас застройщики в один голос говорят о невыносимых обязательствах по социальной инфраструктуре в рамках реализации проектов КРТ. Вы тоже выступали против полного переложения этих затрат на застройщиков. Видите ли вы компромиссную модель сотрудничества между бизнесом и властью в этом вопросе?
— Компромиссная модель не просто существует — она уже была разработана и практически единогласно поддержана всеми участниками рынка. В феврале прошлого года Общественный экспертный совет при мэре Новосибирска рассматривал предложение о фиксированном взносе в размере около 5 тысяч рублей с каждого квадратного метра. Решение было поддержано всеми строителями и экспертами — при одном лишь воздержавшемся.
В Новосибирске рядом с котлованом на Юго–Западном жилмассиве около 0,5 га земли отдали под застройку
Суть механизма проста и прозрачна: застройщик вносит платежи — часть при получении разрешения на строительство, часть при сдаче объекта, — а город формирует целевой фонд и направляет эти средства туда, где социальные объекты нужны. Это здоровый, работающий механизм, доказавший свою эффективность во многих городах. В том же Санкт-Петербурге он успешно работает более 10 лет.
Но вместо этого была выбрана другая практика, когда застройщик обязан построить соцобъекты на территориях, выбор которых не всегда понятен и прозрачен. Это привело к трем ключевым проблемам.
Во-первых, неподъемные финансовые обязательства. По нашим оценкам, совокупные обязательства застройщиков исчисляются десятками миллиардов рублей. При текущей экономической ситуации многие просто не смогут их выполнить — это прямой путь к разорению. При этом бюджет также взял на себя колоссальные обязательства по софинансированию, но где взять эти миллиарды — большой вопрос.
Во-вторых, неэффективное размещение объектов. Зачастую мы строим школы и детские сады не там, где они действительно нужны, а там, где ведется застройка. Застройщик планировал построить 100 тысяч квадратов жилья, а вынужден в чистом поле строить школу. Она будет стоять пустая, а ее содержание ляжет дополнительной нагрузкой на бюджет.
В-третьих, игнорирование демографических реалий. Рождаемость падает уже несколько лет. Еще три года назад мы испытывали дефицит детских садов, сегодня многие из них заполнены наполовину. Строятся объекты, которые вскоре окажутся невостребованными.
Получается парадоксальная ситуация: там, где школы действительно нужны — в уже сложившихся густонаселенных районах, где дети учатся в три смены, — проблема не решается. А там, где их строят по КРТ, они не будут заполнены.
На мой взгляд, это глобальная стратегическая ошибка. Вместо того чтобы точечно решать острые проблемы — как это планировалось сделать с помощью концессий несколько лет назад, — мы распыляем ресурсы и создаем будущие проблемы и для бизнеса, и для бюджета. Рынок недвижимости и демографическая ситуация цикличны, но при принятии решений эти фазы совершенно не учитываются.
Мы предлагали работоспособный механизм, но пошли по другому пути. И застройщики, и бюджет окажутся в ловушке собственных обязательств.
— Как вы думаете, почему застройщики пока не принимают участие в торгах по «Клюквенному» и «СмартСити»?
— Причина именно в том, о чем мы только что говорили, — неподъемные обязательства по социальной инфраструктуре. Область абсолютно здраво пытается переложить эти расходы на бизнес, чтобы не набирать новых бюджетных обязательств. Но проблема в том, что экономическая модель у застройщиков в этих условиях физически не складывается. Дело не в том, что застройщики «плохие» или не хотят работать, — это просто невозможно математически.
Та экономическая модель, которую застройщик обязан предоставить банкам для получения финансирования, убивает экономжилье. В сегменте экономкласса изначально минимальная рентабельность, а при текущих условиях ее нет вообще. Представьте: продажная цена квадратного метра не позволяет даже окупить базовые затраты на строительство, не говоря уже о том, чтобы что-то заработать. А к этому добавляется необходимость вкладывать огромные деньги в социальную инфраструктуру и платить банкам колоссальные проценты.
Поэтому, когда мы видим отсутствие заявок на таких аукционах — это не саботаж, а трезвая экономическая оценка. Бизнес просто не может участвовать в проектах, где заведомо невозможно выйти хотя бы в ноль.
— Проблем много, и их надо решать. Какие действия региональных, муниципальных и федеральных властей могли бы сейчас поддержать строительный бизнес?
— Я против прямых денежных вливаний из бюджета в бизнес. Это порождает коррупцию и нездоровую конкуренцию. Нужны решения, которые создадут равные и прозрачные условия для всех.
На федеральном уровне ключевая мера одна как минимум — снизить ключевую ставку до уровня, при котором вести бизнес вообще становится возможным. При текущих 16,5% годовых говорить о рентабельности в строительстве просто нереально.
Развития Новосибирска можно добиться только конструктивным сотрудничеством
На региональном и муниципальном уровне необходим совершенно другой подход. Нужно прекратить постоянно менять правила игры и создавать искусственные препоны. Согласования не должны длиться годами и зависеть от личного решения чиновников. Нужны прозрачные правила в вопросе строительства социальной инфраструктуры. Мы предлагали внедрить модель взносов с квадратного метра в общий котел — как это успешно работает в других регионах. Такая система исключает схему, когда чиновник решает, кого «нагрузить» школой, а кого спортивными объектами.
Отдельная больная тема — земельные торги. Все участки должны выставляться на открытые аукционы по рыночной цене. Вспомните историю с участком у озера: когда на первом аукционе (который впоследствии был признан недействительным. — «КС») участок у «Локомотив-Арены» был за 60 млн рублей, а в итоге Брусника заплатила 3 миллиарда в бюджет на вторых торгах. Прозрачные торги — вот реальная поддержка и бизнеса, и бюджета.
Хочу также обратить внимание на необходимость мониторинга. Властям нужно вести постоянный контроль за компаниями с гигантскими долгами и остатками непроданного жилья. Их крах — это проблема для тысяч дольщиков и самого бюджета. При этом какие-то преференции должны получать не те, у кого больше лоббистские возможности, а те, кто демонстрирует эффективную работу: строит без задержек, не накапливает остатки и соблюдает обязательства.
Когда мы говорим о поддержке бизнеса, речь должна идти о создании честных правил игры, а не о точечных вливаниях. Именно это — лучшая помощь и бизнесу, и в конечном счете — городу.
— Расскажите о планах по застройке территории бывшего мясокомбината в Заельцовском районе. Появилась ли архитектурная концепция? Возможно, есть название и визуализации нового жилого комплекса?
— Да, это наш новый большой проект. Концепция проработана. Акцент делается на низкой плотности застройки, создании большого внутреннего озелененного пространства — парка. Мы продолжим нашу политику строительства с ремонтом, о которой я уже говорил выше.
— Какие сейчас проекты по застройке у вас в работе? Планируется ли запуск новых? Может быть, присматриваете новые участки для покупки?
— Помимо уже упомянутого мною проекта, у нас в работе несколько других площадок. Но с запуском новых проектов есть серьезные трудности. Мы годами не можем согласовать и получить разрешения на некоторых перспективных участках. Этот процесс крайне непрозрачен и забюрократизирован. Мы открыты для новых участков, но при условии, что правила игры будут четкими и предсказуемыми. Пока же мы видим, что в Томске, куда мы также зашли, решать такие вопросы получается намного проще и быстрее.
— Вы активно занимаетесь не только строительством жилья, но и созданием общественных пространств. Первая очередь Ельцовского парка открыта, но что ждет остальную территорию? И какую роль в ее судьбе готовы играть «Химметалл» и ваш фонд «Город для людей»?
— К сожалению, перспективы второй очереди парка сейчас туманны. Мы передали городу первую очередь. Однако для продолжения работ нужна политическая воля, а в текущий состав городского Совета прошли депутаты, которые пока не проявляют инициативы для дальнейшей работы в этом направлении. Тот же Павел Чернышев ранее публично заявлял о своем негативном отношении к этой идее.
При этом фонд «Город для людей» со своей стороны сохраняет готовность участвовать в проекте — это наше общее детище, которому мы отдали более 10 лет, преодолевая скептицизм чиновников и депутатов, утверждающих, что овраг проще засыпать, чем благоустраивать.
— Как в фонде отбираются объекты для работы? И какова конечная цель — стать альтернативной силой, способной быстро и эффективно менять город, или вы все же видите его как вспомогательный инструмент при муниципалитете?
— Наш подход к выбору объектов максимально демократичен — мы проводим открытое голосование среди жителей. В этом году таким образом были отобраны четыре площадки, которые мы полностью благоустроили: зона у магазина SPAR на перекрестке Дуси Ковальчук и Нарымской, воркаут-площадка в микрорайоне Юбилейный, общее дворовое пространство домов 10, 10/1, 10/2, 12/1 по ул. Богдана Хмельницкого и дома 13/1 по ул. Народной, а также пешеходная дорожка у детского сада №101 и школы №85 в микрорайоне Линейный. За каждую из этих территорий проголосовало более тысячи человек — подписи собирали активисты фонда при поддержке местных жителей.
Роль фонда — не подменять собой муниципалитет, а быть помощником и катализатором изменений. Важно иметь работающую систему, которая позволила бы любому человеку, желающему благоустроить свой двор или сквер, прийти и получить комплексную помощь — от оформления документов и проектирования до реализации. В этом и суть — помочь в подготовке всей необходимой документации, провести экспертизу проектов через комиссию по общественным пространствам экспертного совета.
К сожалению, мы часто сталкиваемся с противодействием. Отдельные депутаты постоянно отправляют запросы: «кто разрешил?», «на каком основании?». Но есть и те, кто помогает, например, Игорь Кудин, Андрей Гудовский. Анна Терешкова очень помогла в работе над Ельцовским парком.
Мы за синергию, когда бизнес, власть и общество вместе создают комфортную среду. Федеральные программы вроде «Формирования комфортной городской среды» решают задачи крупных объектов, а множество небольших, но важных для людей пространств остаются без внимания из-за нехватки бюджетных средств. Вот здесь мы и работаем — уже более 10 лет, инвестируя десятки миллионов рублей ежегодно в благоустройство Новосибирска.
Я глубоко убежден: только объединив усилия всех заинтересованных сторон, мы сможем сделать город по-настоящему комфортным для жизни. И мы готовы помогать всем, кто разделяет эту позицию.
WPBuild.Ru