22 октября в администрации Октябрьского района состоялись публичные слушания по изменению правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Несколько часов сотрудники мэрии Новосибирска, приглашенные эксперты и жители города обсуждали новые нормативы, задавали вопросы и ругались. О том, какие нововведения большего всего взволновали новосибирцев — в материале «Континента Сибирь».
В актовом зале администрации Октябрьского района 22 октября собралось порядка 70 человек. Аудитория была подготовлена к дискуссии: в руках у многих были тексты законодательных актов, постановлений и проект решения Совета депутатов по изменению правил землепользования и застройки. Мобильные телефоны с камерами находились наготове, что свидетельствовало о намерении участников фиксировать процесс и активно участвовать в обсуждении, апеллируя к нормам закона.
Новые нормы озеленения, спорные правки АГО и требования к парковкам
Регламент и цели корректировки правил землепользования и застройки представили начальник главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска Алексей Драбкин и его заместитель Роман Бутко. Для того, чтобы участникам слушаний было проще разобраться в дебрях терминов и канцелярита нового проекта решения, власти привлекли экспертов. Первым для разъяснения сути предложений выступил председатель комиссии по нормативам общественного экспертного совета при мэрии города Новосибирска по вопросам градостроительства, исполнительный директор ООО «Сибпроектэлектро» Алексей Журавков. Он изложил текстовую часть проекта и ключевые нововведения.
Среди них изменение нормативов по озеленению жилых объектов. Как объяснил эксперт, ранее действовала единая норма — 14 кв. м на 100 кв. м общей площади квартир, которая включала и озеленение, и детские, и спортивные, и бытовые площадки, необходимые для эксплуатации домов. Новая редакция предлагает разделить эти зоны. Теперь озеленение будет составлять 7 кв. м. – эту площадь позволяется использовать исключительно для газонов, кустарников, деревьев и другой растительности. Вторая половина (7 кв. м), отводится под детские, игровые и хозяйственные площадки. Для гостиниц с площадью номеров свыше 30 кв. м, условно называемые апартаментами, площадь озеленения составит 5 кв. м на 100 кв. м, еще 5 кв. м отводится под благоустройство функциональных площадок. Новый норматив по озеленению вводится и в зоне промышленных объектов — 15% от территории, свободной от застройки.
Если новые нормы по озеленению носят конкретный и измеримый характер, то с изменениями в правилах архитектурно-градостроительного облика (АГО) ситуация менее ясна. Спикер лишь вскользь упомянул о многочисленных разночтениях в этом разделе, и констатировав, что контролирующие органы указали на наличие в этом блоке неверифицированных положений.
Еще одно существенное изменение затронуло организацию парковочного пространства. Согласно новым правилам, доля гостевых наземных парковок со свободным доступом должна составлять не менее 12% от общего числа машино-мест. Однако, как констатировал Алексей Журавков, в правилах отсутствует четкий регламент эксплуатации таких парковок, что создает неопределенность. Отдельный норматив установлен для встроенно-пристроенных объектов обслуживания в многоквартирных домах: одно машино-место на каждые 80 кв. м площади.
Небоскребам зеленый свет?
К наболевшей теме небоскребов Алексей Журавков подошел немного издалека, назвав их уникальными объектами. «Вы знаете, что Новосибирск готовится к появлению уникальных объектов высотой свыше 100 метров, — сказал он. — Кто был в Екатеринбурге, тот знает: в городе, где уже построены три таких высотных доминанты. Это в первую очередь статусные, имиджевые проекты. Но если мы утверждаем, что Новосибирск — столица Сибири, то подобные объекты должны появляться и у нас. Именно поэтому наша комиссия в течение года вела работу по созданию нормативной базы для реализации таких проектов».
Алексей Журавков сообщил, что самое главное отличие зданий высотой более 100 метров — это норма жизненной обеспеченности. Для города она составляет в среднем 30 метров на одного человека. Для уникальных объектов проект Совета депутатов предлагает ввести норматив 40 метров, что станет минимальной квадратурой квартиры. Норматив по озеленению составит 8,4 квадратных метра на 100 квадратных метров (половина озеленение, половина площадки). Если это апартаменты — то 7,5 кв. м (3,75 кв. м — это озеленение, 3,75 кв. м — площадки). Это лишь часть нововведений, ознакомиться с полным перечнем предлагаемых изменений можно на официальном сайте мэрии Новосибирска.
После оглашенных нормативов вопросы, перемешанные с претензиями, буквально посыпались на спикера. Участники слушаний требовали пояснений о необходимости строительства уникальных объектов и указывали на важность их обеспечения не только социальной инфраструктурой, но и кадрами. «Вот на Ереванской построили новую поликлинику, а врачей в ней нет», — привел пример один из присутствующих. Также у участников слушаний возникли вопросы по комплексному развитию территорий (КРТ). Чтобы получить на них ответы, Алексей Журавков предложил дождаться выступления Алексея Нестеркина.
Участник публичных слушаний Максим Судачко увидел несоответствие новых требований к гостевым парковкам, к которым должен быть открытый доступ, и конституции. По этому вопросу Алексей Журавков ответил: «К сожалению, на сегодня нормативная база, которая действует в городе, не предполагает управленческие действия по использованию этих гостевых мест. Поэтому получается, что многие объекты имеют гостевые места, но они находятся в закрытом доступе. Эта проблема эксплуатационная, и как ее решать, пока непонятно».
По теме строительства небоскребов слово взяла директор Сибирского центра содействия архитектуре Татьяна Иваненко. Она подчеркнула, что за имиджевой составляющей таких проектов скрывается импульс для развития строительных технологий. «Когда вы говорите «имиджевый проект», это звучит так, будто речь идет о чем-то необязательном — о «рюшечках», которые можно убрать. На самом деле возведение объектов высотой 100+ метров работает как локомотив для всей отрасли, — заявила Татьяна Иваненко. — Наши подрядчики уже научились быстро и качественно строить здания до 100 метров. Но выход за эту отметку требует качественного скачка: необходимо осваивать новые материалы, проходить сложнейшие экспертизы, соответствия особым пожарным нормам. Таким образом, такой проект тянет за собой целый комплекс технологических решений, что крайне важно для общего развития».
Экс-директор МБУ «Институт градостроительного планирования» получил новую должность в Томске
Однако ропот и напряжение в зале после ее слов только нарастали, прозвучали фразы:
— У нас город для подрядчиков?
— Зачем она поднимается и рассказывает?
— Не эксперты, а какие-то просто шарлатаны.
— Вот здесь люди собрались, большая часть волнуют КРТ, расселение и выселение людей за бесценок!
— Этот человек зачем нам сейчас убил час времени?
Закончив выступление, Алексей Журавков передал эстафетную палочку следующему спикеру — начальнику управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска Ирине Боковой, символично перекрестив коллегу, чем вызвал у одних улыбки, у других еще больше возмущения.
Новые правила должны приблизить долгострои к сдаче
Эксперт объяснила суть еще одного предложения, заключающееся в том, чтобы строящиеся объекты завершались по тем градостроительным нормам, которые действовали на момент выдачи разрешения на строительство, а не подстраивались под изменения правил, принятые в процессе строительства. Это дает возможность, в том числе, сдать быстрее проблемные объекты.
Как сообщила Ирина Бокова, нововведения затронут также и малоэтажное строительство. В этом сегменте будут введены нормы по парковкам: одно машино-место на 105 кв. м.
Тема КРТ вызвала самые бурные эмоции у участников слушаний
Если двум предыдущим спикерам было непросто под натиском вопросов и претензий, то третьему эксперту — главному градостроителю проектов «Архиграда» Алексею Нестеркину — участники публичных слушаний устроили настоящее испытание на выдержку. Претензии собственников жилья, попадающих в зону КРТ, сводились к стоимости участков, которую они посчитали заниженной, условиям закона о КРТ, которые были охарактеризованы ими как «грабительские», и лоббировании интересов застройщиков.
В начале выступления спикер упомянул о своей работе над генеральным планом города, который лег в основу предлагаемых изменений в ПЗЗ. Это заявление сразу же вызвало резкую реакцию в зале. Один из участников сказал: «А по федеральному закону принятие этого генерального плана с разнесением вами зон КРТ — это что такое? В моем понимании это имеет признаки коррупции, поскольку это означает снижение стоимости земли». Вслед за этим прозвучало более развернутое пояснение от другого гражданина: «Внесение частной территории в зоны КРТ автоматически обесценивает ее. Уже сейчас, а в долгосрочной перспективе — через 3–4 года — жилье, например, в районе площади Калинина, будет стоить дешевле, чем в Машково или Болотном. Люди просто не захотят покупать землю там, где будут расселять, непонятно как!».
Далее Алексей Нестеркин, представляя графическую часть, ознакомил участников слушаний примерно с тремя десятками предложений, дав по каждому из них свои рекомендации. Например, он предложил согласовать предложение по территории, прилегающей к Толмачевскому шоссе, позволяющее изменить часть зоны производственного назначения на зону улично-дорожной сети. Цель — строительство путепровода через железную и автомобильную дорогу. Он должен соединить улицу Титова, Толмачевское шоссе и далее с выходом на Толмачево. Эксперт мотивировал свою рекомендацию полным соответствием предложения генплану Новосибирска и отсутствием противоречий с действующими нормативами.
Среди прочих инициатив на рассмотрение был внесен и блок предложений по территориям СНТ «Аэрофлот», ТСН «Сибирский авиатор» и ДСНТ «Пенсионер» в Заельцовском районе. Их жители предложили перевести свои участки и земли товариществ в зону индивидуальной жилой застройки (ИЖС). Эксперт пояснил, что вопрос имеет историю. Изначально генпланом предполагалась комплексная реновация территории с многоэтажной и индивидуальной застройкой, объектами соцобслуживания. Однако многочисленные обращения собственников с противоречивыми пожеланиями привели к тому, что назначения участков оказались разрозненными. В результате при подготовке действующего генплана было принято решение отнести все земли СНТ к зоне ведения садоводства. Это позволяет гражданам регистрировать жилые дома по «дачной амнистии», но не позволяет менять назначение на ИЖС из-за отсутствия необходимой инфраструктуры: улиц, проездов и объектов обслуживания. Поскольку установленная зона соответствует разрешенному использованию участков и не нарушает прав собственников, эксперт рекомендовал отказать всем заявителям. Присутствующие в зале люди, вносившие это предложение, возмутились такому решению.
ИЖС, КРТ и зеленые зоны: что еще учли в актуализированном генплане Новосибирска?
Но самый большой резонанс вызвало предложение по территории, расположенной на улицах Северной, Анодной, Катодной и Светлановской. «Мы получили значительное количество обращений — как с требованиями полностью ликвидировать зону КРТ, так и с просьбами исключить из нее участки с индивидуальными жилыми домами», — пояснил спикер. Он остановился на логике принятия решения об отказе. По словам эксперта, в течение 2023–2024 годов мэрия, в которой он на тот момент работал, проанализировала массу подобных обращений. В результате некоторые территории были возвращены в зону индивидуальной застройки. «Это Ленинский район, Октябрьский район, Калининский район — масса территорий, которые вернулись», — конкретизировал спикер.
Из зала послышались слова о том, что жители вообще не были в курсе. Также авторы предложения негодовали по поводу того, что резко упала кадастровая стоимость земли после того как участки включили в зону КРТ, требовали рассказать об основаниях, почему их участки вообще попали под КТР и на основании чего был принят генплан летом текущего года. В объектив обсуждений попала даже история застройки района Светлановской, начиная с 1969 года.
«Что касается рассматриваемой территории, в течение указанных мною лет предложений по выводу ее из зоны КРТ не поступало. Мы их не рассматривали, мы их не обсуждали. В генеральном плане территория отнесена к зонам перспективной многоэтажной жилой застройки, где предполагается снос домов, которые потенциально скоро будут ветхими — аварийные шлакоблочные двухэтажные дома. Они построены из шлакоблоков перемешанным с кирпичом в 50-х годах. И вы прекрасно знаете, что эти дома качественно развалились» — сообщил Алексей Нестеркин. Однако, и с этими доводами участники слушаний тоже не согласились.
На вопросы, как накладывается зона КРТ, эксперт ответил, что зоны комплексного развития территорий устанавливаются на тех участках, где генеральным планом города зафиксировано непрофильное функциональное зонирование. То есть там, где фактически находится частный сектор, но по документам запланирована многоэтажная жилая, общественно-деловая или иная застройка, не соответствующая текущему использованию. КРТ вводится как механизм комплексного освоения таких земель.
Алексей Нестеркин разъяснил механизм внесения изменений: сначала правки принимаются в генеральный план города, и только затем — в правила землепользования и застройки. И предложил отказать в исключении их участков из зоны КРТ и в целом по ликвидации зоны КРТ. А также пояснил присутствующим, чтобы теперь вывести территорию из КРТ, надо сначала внести изменения в генплан, который, кстати, был актуализирован этим летом.
«Мы же работаем, у нас дети, у нас пожилые родители, а вы сейчас разговариваете на тему внесите изменения в генплан. Вы сейчас кого оскорбить хотели? Самого себя? О незнании действия гражданина по отношению к мэрии или администрации властей населенных пунктов. Вы сейчас о чем хотели сказать?» — говорил один из самых активных участников дискуссии Александр Зотов.
Эмоциональный разговор на повышенных тонах продолжался. «Я вам говорю: прокуратура найдет признаки коррупции. Вы принимаете закон, который грабит людей. По закону договор выкупа — это соглашение двух сторон, где каждая проводит свою оценку. А вы изначально закладываете оценку выгодную застройщику, потворствуя ему. Сейчас пойдут судебные процессы, вы никуда от них не денетесь. Не хотят люди нищими становиться, не хотят! И будут суды, и все остальное», — продолжали возмущаться участники слушаний.
Роман Бутко призывал не выкрикивать с места, и к концу третьего часа публичных слушаний сообщил, что связался с начальником департамента строительства и архитектуры Евгением Улитко, который предложил в дальнейшем организовать встречу с жителями.
WPBuild.Ru