Время затишья или возможностей? Что происходит на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска?

К завершению первого полугодия 2025 года сфера коммерческой недвижимости подходит не с самыми радужными итогами. Всем уже стало ясно, что ситуация с банковской ставкой не решится быстро – не стоить ожидать скорого снижения, нужно уже начинать жить в текущих реалиях без ожиданий на лучшее. К тому же не только теперь ставка ЦБ давит на экономику, но и общемировые проблемы и финансовые войны, которые оказывают влияние на наш сырьевой рынок, а значит, все рынки. Поэтому прогнозируется медленное и долгое понижение.  Кратко о текущих тенденциях рынка коммерческой недвижимости ─ в моей авторской колонке.

• Корректировка цен от застройщиков на первичный рынок торгово-офисных помещений. Речь идет о скидках, рассрочках, выставлении интересных лотов, которые ранее удерживались. Это логичный шаг не только в связи с общей финансовой ситуации в стране и, в частности, в строительной отрасли, которой приходится, мягко говоря, не просто, но также в связи с изначальной переоцененностью нежилых объектов в составе ЖК, о которой я много писала ранее. Сейчас, действительно, есть, что купить интересного, и главное — инвестиционно выгодного (с окупаемостью до 10 лет с учетом сроков строительства, каникул на ремонт и времени на разгон ставки в связи с заселением ЖК).
• Как следствие — снижение также цен и на вторичном рынке торгово-офисных помещений. Продавцы заждались покупателей, которые не спешат снимать деньги с вкладов, и начинают пересматривать свои ожидания по ценообразованию, если реально есть задача реализовать объект.Таким образом, сейчас время, когда продавцы уже готовы договариваться, а банки ещё не снизили ставки (ведь когда начнут снижение, деньги пойдут на рынок недвижимости, и цены снова начнут поднимать/удерживать). Сложившуюся ситуацию можно назвать временем возможностей для покупателей и инвесторов. При этом надо помнить, что себестоимость стройки не снизится! Поэтому не стоит ждать, когда всё резко подешевеет — такого не будет. Сейчас корректировка происходит у застройщиков за счёт готовности сократить свою маржинальность, заложенную в проект, но продавать в убыток и идти в банкротство никому не нужно. Так же рекомендую помнить, что легкая и высокая доходность депозитов имеет обратную сторону – это съедающая её реальная инфляция. Плюс не корректно сравнить ставки по депозитам сроком от 3 до 12 месяцев с доходностью долгосрочных инвестиций в недвижимость, которая помимо текущей прибыли от арендного бизнеса имеет потенциал роста капитализации за счет индексации ставок и увеличения стоимости самого актива.

  

• Пожалуй, пока только рынок купли-продажи производственно-складских объектов не затронул тренд на снижение цен, так как купить по-прежнему практически нечего, особенно среди качественных объектов класса В+, А. Всем понравилась устойчивость складов к последним кризисам, плюс потребительская привычка на доставку и удобство электронной торговли уже не пропадет, поэтому склады остаются особенно желаемыми объектами как для инвестиций, так и для собственного бизнеса (особенно с учетом роста арендных ставок многие начали принимать решение о покупке/строительстве собственных объектов – чаще интересно первое в связи с удорожанием себестоимости стройки).
• Однако рынок аренды складов изменился! Как мы и предсказывали, он сильно перегрелся маркетплейсами в 2023-2024 годы, и ставки уже не соответствовали реальному ожиданию арендаторов из других сфер бизнеса ─ началась волна охлаждения. К примеру, арендодатели новых (только построенных) объектов в черте города класса «В», которые желали сдать по 1000 рублей/кв.м, но не успели в волну ажиотажного спроса, сегодня с удовольствием готовы контрактоваться и по 800 руб/кв.м (ставки без учета НДС, операционных расходов компании (OPEX) и коммунальных услуг). Идёт процесс стабилизации ценообразования – на тех объектах, где цены были искусственно завышены из-за одномоментного спроса и нулевой вакансии. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, маркетплейсы закрыли свою основную потребность на ближайший год (именно они создали прецедент на рекордную цену в 1000-1200 руб/кв.м.). Во-вторых, объёмы продаж у большинства бизнесов упали, началась миграция компаний ─ с целью уменьшения площади или экономии на аренде. Появилась вакансия! Пока не существенная, чтобы говорить о падении ставок в целом по рынку (выше информация именно по объектам с изначально завышенными ставками), но она позволяет арендаторам выбирать, а арендодателю формировать цену, исходя из спроса, а не из собственного желания, так как его предложение единственное.
• Что же на рынке аренды торговых объектов? Спрос есть, не такой, какой хотелось бы, но всё же. Ставки стабильны. Заявки на торговые помещения получаем от продуктовых, алкогольных сетей, аптек, общепита и сферы красоты – здесь всё, как всегда, в любой кризис этот ритейл живой. Из новых игроков фиксируем активность от клубов виртуальной реальности, из необычных заявок — магазины китайских товаров (один, кстати, уже открылся в центре Новосибирска, посмотрим, зайдёт ли этот формат жителям города).
• Закончился ли ажиотаж на аренду офисов? Помним, что в 2024 году они сильно удивили ростом ставки от 30 до 100%. Да, как и по складам всё стало гораздо спокойнее — спрос сократился, вакансия есть, но незначительная, цены сохраняются на уровне 2024 года. Миграция несущественная, заявки есть, и по-прежнему не все запросы можем удовлетворить. В частности, поступают заявки на объекты по линии метро (преимущественно центр и метро «Октябрьская»), на готовые современные офисы от 100 до 1000 кв.м. Но индексация по сравнению с прошлым годом уже замедляется в связи со сдержанным спросом и ожиданием ввода новых офисных площадей в составе ЖК/многофункциональных комплексов.
• Отдельно хочу отметить на фоне общего затишья активность крупных инвесторов (300+ млн.руб), грамотно оценивающих возможности текущего рынка и находящихся в поиске объектов. Им интересны земельные участки, офисные здания, производственно-складские комплексы, торговые центры в рамках окупаемости до 10 лет (в приоритете до 8), в идеале — с недооценённым потенциалом, чтобы была возможность с помощью реконцепции/редевеломпента повысить доходность.