Рост ключевой ставки, отмена льготной ипотеки и поправки по комплексному развитию территорий (КРТ) при застройке города сильно ударили в уходящем году по строительному рынку. Как это отразится на отрасли в целом, на жителях Новосибирска и что делать, чтобы выйти в 2025 году с минимальными потерями, «Континенту Сибирь» рассказал глава группы компаний «Химметалл», заместитель председателя Общественного экспертного совета при мэре города Новосибирска по вопросам градостроительства ЕВГЕНИЙ ГАВРИЛОВ.
— Евгений Викторович, как вы оцениваете завершающийся 2024 год: каким он стал для строительной отрасли Новосибирска?
— Год был сложный. Мы это видим по ключевой ставке, с помощью которой Центробанк пытается сдержать инфляцию. Никакие инвестиции, никакое развитие бизнеса при такой ключевой ставке практически невозможны. Нет таких видов бизнеса, которые могут окупить сегодняшнюю ставку по кредитам. Большинство бизнесов сегодня занимается не развитием, а оптимизацией и сокращением расходов. Большинство нашего бизнеса связано со строительством. Это и заводы железобетонных изделий, и металлотрейдинг. Буквально до июля 2024 года Новосибирск с его строительной отраслью активно развивался. Мы сдавали много квадратных метров, очень много проектов и завершалось, и начиналось. Во второй половине года нас ждали серьезные потрясения: рост ключевой ставки, отмена льготной ипотеки. С учетом того, что порядка 90% квартир продается в ипотеку, и, условно, из них процентов 70% — была льготная ипотека, то единомоментно с 1 июля все это прекратилось. С новыми ставками кредитная нагрузка увеличилась в разы. Если раньше средний платеж по ипотеке для покупателя квартиры был 40 000 рублей, а теперь стал, например, 120 000 — мало какая семья сможет себе позволить такой большой взнос ежемесячно. Естественно, это привело к резкому снижению спроса.
— Какие последствия роста ключевой ставки и отмены льготной ипотеки вы уже наблюдаете?
— Практически кратное снижение продаж. В усредненных цифрах за 11 месяцев оно пока не слишком заметно, ведь первые полгода, в ожидании завершения льготной программы, люди торопились оформить ипотеку и брали порой даже больше недвижимости, чем им необходимо. С третьего квартала, по данным некоторых банков, выдача кредитов упала больше чем в два раза. И то, на мой взгляд, это не показательно: кое-какие сделки с июня перешли на июль. Когда мы посмотрим данные четвертого квартала этого года по сравнению с четвертым кварталом прошлого года — вот там, я думаю, падение точно будет в разы.
Осталась еще семейная ипотека, она хоть как-то поддерживает строителей. Но не так много людей соответствуют критериям этой программы и попадают под нее. А еще банки злоупотребляют лимитами по ней, порой диктуя свои условия покупателям, указывая, у кого именно покупать. По обычным же ипотечным кредитам застройщикам приходится иногда платить большую комиссию по субсидированию ставки, от 10 до 20% от суммы кредита, чтобы он был хоть как-то доступен для покупателя. По сути, вся прибыль уходит банкам.
Сейчас те представители бизнеса, кто верил в лучшее, активно развивался, брал кредиты, испытывают колоссальное давление. Фиксированной кредитной ставки уже не бывает — она привязана к «ключу» (ключевой ставке Центробанка).
В таких условиях строительной отрасли как одной из ведущих в регионе важна поддержка государства на всех уровнях.
— Что требуется в сложившихся условиях от государства?
— Прежде всего — это понятные, прозрачные правила игры. У нас должно быть четкое понимание, при каких условиях, кому, когда, как выдается семейная ипотека и кто, соответственно, попадает под эти критерии. Потому что в рассматриваемом случае этого не происходит. То, что вопрос о злоупотреблении лимитами по льготной ипотеке дошел даже до президента России на последней конференции, говорит о серьезности проблемы. Очень надеюсь, что после внимания к ней первого лица найдут решение. Потому что это один из немногих моментов, который ощутимо поддерживает застройщиков.
Вопрос поддержки местных властей нам тоже очень важен. Новосибирск всегда входил в первую десятку городов России по объему ввода жилья. К нам приезжали, город развивался. За последние годы город очень сильно прибавил в части красивой архитектуры, в части комфортной городской среды и озелененных пространств. В этом большая заслуга всех участников, и бизнеса — в том числе. У нас в городе очень много делалось не только за государственные деньги, но и за деньги бизнеса. Мы активно поучаствовали. В этом году сделали входную зону сквера Героев Донбасса. В прошлом году ГК «Химметалл» сдал первую очередь Ельцовского парка. И дома, которые строятся в последнее время, являются украшением нашего города. Все это хотелось бы сохранить.
Сейчас застройщиков пытаются перегрузить функциями, которые никогда на них не возлагались. Это построение социальной инфраструктуры — школ, детских садов.
Когда условия были комфортные, мы всегда сами городу помогали, добровольно принимали активное участие в создании инфраструктуры. Но если изначально предполагалось паритетное вложение бизнеса и власти в социальную инфраструктуру, то потом как-то плавно переросло в то, что уже большую часть зачастую мы должны брать на себя: возводить детские сады, школы. Сейчас уже в каких-то моментах полностью хотят переложить на плечи застройщиков строительство социальной инфраструктуры в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Если до сих пор шла речь про школы и детсады, то теперь идут разговоры и по здравоохранению, и по спорту.
Телегу можно нагружать сколько угодно, но она же от этого не поедет.
— В программе КРТ тоже нужны четкие механизмы? Какие решения предлагаете?
— Мы не отказываемся от участия в создании социальной инфраструктуры, но мы должны видеть, что это дорога с двухсторонним движением. Должна быть ясность, какие условия у нас по строительству социальных объектов, какие критерии отказа в разрешении на строительство. Если невозможно где-то строить, то почему невозможно? Сейчас это все на уровне каких-то разговоров: «кто-то что-то сказал» или «надо учитывать». Что учитывать, как учитывать? Разные чиновники трактуют по-разному, потому что выработанных нормативно-правовых актов нет. Кому-то можно так, а кому-то — так; кому-то нужно строить вот это, а кому-то это не нужно. Все застройщики должны быть в равных условиях.
Ясных механизмов, зафиксированных в документе, к сожалению, на сегодня нет. Мы хотим создания проработанной законодательной основы для реализации КРТ.
Конечно, мы все хотим, чтобы у нас были дворцы спорта, парки, больницы, школы и так далее. Но если создание инфраструктуры будет только за счет бизнеса, как вы думаете, к чему это приведет? Просто случится остановка строительства в Новосибирске. Или встанет рынок, потому что неподъемной окажется нагрузка на покупателя, ведь все, что застройщик вложит в создание инфраструктуры, отразится в итоге на себестоимости квадратного метра.
— Какие ожидания вы возлагаете на 2025 год с точки зрения ситуации в экономике и непосредственно на строительном рынке?
— Мы все, думаю, ждем, когда ситуация в целом в стране и, в частности, в Новосибирске нормализуется, и мы вернемся к прежним показателям ключевой ставки, хотя бы на уровне 7–8% годовых. Такая ставка позволит делать инвестиции, вкладывать ресурсы в развитие. Потому что с текущими значениями «ключа» ни один бизнес не сможет даже просто окупить проценты по кредиту.
В преддверии очень тяжелого 2025 года, который, наверное, не все компании смогут пережить, я надеюсь, что Новосибирску удастся выйти с минимальными потерями. Для этого нужно, чтобы и бизнес, и власть были вместе, и вместе с людьми. Слышать друг друга, вырабатывать общие правила, чтобы было движение вперед, а не просто нагрузить застройщиков по максимуму — и будь что будет. Мы все новосибирцы, мы все здесь живем и хотим, чтобы все было хорошо.
Если у нас не будет активного строительства, не будет доступного жилья — значит, Новосибирск не будет доступным для приезда граждан, и отсюда начнут уезжать. А это самое страшное для города — когда он теряет людей. Потому что люди — главный капитал. Мы всё должны делать для того, чтобы к нам приезжали, покупали жилье, оставались жить, и тем самым увеличивалось количество новосибирцев. Тогда будут развитие города и рост экономики.
— Группа компаний «Химметалл» недавно приобрела завод ЖБИ-4. Какие у вас по нему планы?
— Мы сейчас модернизируем завод. Приобрели и устанавливаем современное европейское оборудование. В наших планах — увеличить в разы производство железобетонных изделий. Все, конечно, зависит сейчас от ситуации на рынке. Но мы в любом случае не намерены останавливать производство.
— Вы являетесь заместителем председателя Общественного экспертного совета по вопросам градостроительства при мэре Новосибирска. Как сейчас налажено взаимодействие совета с мэрией?
— Наш совет — особенный совещательный орган. В него входят представители трех «фракций» — застройщики, архитекторы и общественники. У нас есть место для дискуссий, порой довольно жарких. К чести городских властей, они активно взаимодействуют с Общественным экспертным советом, он вовсе не для галочки. Через наши комиссии проходит предварительное обсуждение всех спорных вопросов. Наконец, со сменой руководства наладилось взаимодействие отраслевого департамента с комиссией по транспорту нашего совета, ведь развитие транспортной сети — это важнейший вопрос градостроительной политики. Мы обсуждали такие важные вещи, как Южный транзит или создание службы квартальных инспекторов. Надеюсь на плодотворное сотрудничество на благо нашего города и в следующем году.
WPBuild.Ru