Будущее территории, принадлежащей сегодня Министерству обороны РФ, на которой в том числе стоит и ветшает Военный городок №17, беспокоит как мэрию Новосибирска, так и областное правительство, а также Заксобрание. Отсутствие готовности со стороны министерства передать этот земельный участок в собственность региона, намерения снять со зданий в Военном городке статус объектов культурного наследия, уже имевшие случаи продажи отдельных прилегающих участков через ДОМ.РФ ─ вызывают тревогу и у новосибирского строительного сообщества. «Континент Сибирь» узнал, что думают о сложившейся ситуации застройщики Новосибирска, и какие пути выхода из нее видят.
На прошлой неделе председатель новосибирского отделения Российского военно-исторического общества, первый заместитель Заксобрания Новосибирской области Андрей Панфёров выступил с резкой критикой позиции министерства обороны России в отношении Военного городка №17. Поводом для обращения к Минобороны и президенту РФ стало рассмотрение в суде иска от ФГКУ «Сибирское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ о признании частично недействующим постановления администрации области от 27 июля 2005 года № 54, которое закрепляло статус объектов культурного наследия за 32 зданиями в Военном городке № 17. В качестве третьей стороны суд привлек к участию в деле Министерство культуры РФ. Эксперт Минкульта в отзыве на исковое заявление сообщил, что из 32 двух зданий, призванных объектами культурного наследия, таковым можно считать только одно.
Почти 20 лет именно признание казарм и других зданий на территории Военного городка объектами культурного наследия (ОКН) было препятствием, которое не позволяло использовать землю под дальнейшую застройку. Большого спроса на приобретение в центре Новосибирска земли с серьезными ограничениями из-за ОКН не было. Объекты культурного наследия «разбросаны» по территории, их нельзя снести, они требуют вложений для капремонта и восстановления. А кроме этого, занимают серьезную часть земельных участков, на которых можно было бы построить высокодоходные квадратные метры.
Территория бывшего военного городка № 17 общей площадью 80 га расположена в Октябрьском районе Новосибирска, в пределах улиц Тополевой, Военной, Воинской, Бориса Богаткова и Кирпичной горки. Здания городка возводились здесь в начале ХХ века, многие из них признаны памятниками истории регионального значения. Из 37 построенных объектов сохранился 31. В 2017 году на территории городка открылся мультимедийный исторический парк «Россия – моя история». По мнению региональных властей, открытие парка должно было стать отправной точкой для реновации территории.
Совсем недавно ДОМ.РФ уже продал чуть более 3 гектаров, входивших в принадлежащую Минобороны территорию вокруг Военного городка №17, за 1,5 млрд рублей при начальной цене 610 млн руб. По мнению новосибирских застройщиков, с которыми поговорил «Континент Сибирь», это можно считать плохим сигналом для города, поскольку такой прецедент может поспособствовать дальнейшей активной продаже участков. «Если министерству культуры РФ удастся убедить суд, что здания в Военном городке №17 не представляют исторической ценности, то стоимость этой земли, в 20 минутах от центра города и станции метро, может возрасти до такой степени, что приобрести ее смогут только федеральные застройщики. А им, скорее всего, будет совершенно наплевать и на историю Новосибирска, и на пожелания города – создать на этой территории креативный кластер или исторический парк», – сказал на условиях анонимности один из новосибирских застройщиков.
С этой точкой зрения согласен директор по управлению инвестициями и проектами «Корпорации ЁЛКА» Максим Марков. «Безусловно, если здания лишат статуса, то они сразу уйдут в работу, их снесут. Злые языки поговаривают, что уже ведутся даже проектные работы по этому земельному участку отдельными девелоперскими компаниями. Стоит ожидать чистку земельного участка под строительство высотных зданий. При этом, в Новосибирске был разработан концепт, учитывающий отечественную и мировую практику по сохранению объектов культурного наследия. В ОКН, как правило, историческую ценность представляют лишь сами фасады и стены. Есть практика закрытия стен стеклянными конструкциями, сохранение их в качестве объектов на колоннах за периметрами этих зданий, или внутри этих зданий на колоннах. Таким образом, и объекты культурного наследия сохраняются, и капитализируется земельный участок. Как член общественного градостроительного совета, я бы проголосовал за гибридную форму – сохранение ОКН и комплексную застройку территории. Чтобы девелоперы развивали территорию комплексно с учетом ограничений», – считает Максим Марков.
Военный городок: военно-патриотический парк или музей современного искусства?
Вокруг Военного городка №17 практически в гордиев узел сплелись интересы военного ведомства, региональной власти и застройщиков. Чтобы соблюсти баланс, нужно, как в той легенде, нестандартное решение. По мнению собеседников «Континента Сибирь» из строительного сообщества, такое решение нецелесообразно принимать без учета позиции города и области.
«На мой взгляд, финансовый интерес не должен превалировать над совестью и памятью. Также я не понимаю, почему федеральное ведомство не передает территорию и объекты области, пытаясь правдами и неправдами монетизировать ситуацию в свою пользу. Условно, «карман»-то один – государственный и, на мой взгляд, концептуальная застройка под руководством единого оператора (области или города) гораздо лучше, чем распродажа по кускам с последующей застройкой «кто в лес, кто по дрова». Также могу предположить, что если суды развернутся в пользу Минобороны РФ, то региональная власть найдет новые инструменты, препятствующие застройке. Резюмирую: я сторонник цивилизованной договоренности между областью и военным ведомством с дальнейшим прозрачным освоением этого земельного участка в рамках разработанной и утвержденной концепции», – сказал руководитель компании «Астон. Стройтрест 43», депутат Заксобрания Новосибирской области Николай Машкарин.
Руководитель группы компаний «Химметалл» Евгений Гаврилов напомнил, что в этом году ДОМ. РФ продал 30 га земли в районе Радиостанции №2 московскому застройщику. «Город в этом процессе не участвовал. Взяли и продали. А что там будет, как там будет идти строительство – не понятно. Парадокс – территория Новосибирска, а решение, как ее развивать, принимается без его участия. Это больная тема. Судя по всему, у нас нет должного взаимодействия между ДОМом.РФ и городом. А ведь на такую большую территорию нужен мастер-план, в котором будет отражены дороги, социальные объекты и так далее. Та же участь может ждать и территорию Военного городка №17.
Вице-мэр Новосибирска Анна Терешкова прокомментировала концепцию развития Военного городка
Между тем, в Новосибирске есть опыт реновации объектов культурного наследия. Например, реконструкция кинотеатра «Пионер». Сохранили лишь фасад, а все, что за ним – совершенно новое здание плюс пристройка. И при желании можно сохранить ОКН в Военном городке. Но проблема гораздо глубже. Мы при дефиците земельного фонда не можем позволить себе разбрасываться городской территорией, тем более такой знаковой. Не может город не участвовать в этом процессе, – уверен Евгений Гаврилов. ─ Моя позиция однозначна – обязательно при участии города и области должен быть разработан мастер-план, где четко обозначено, что на этой территории должно отойти городу – дороги, школы, поликлиники, а что застройщикам под строительство жилья. Нельзя ломать город и область через колено, тем более в центральной части Новосибирска. Мы должен участвовать в этом процессе, искать решение вместе с федеральными органами власти».
Солидарен с этой позицией и директор «СЗ «ГРАНДПАРК», депутат Заксобрания Новосибирской области Никита Галитаров. По его мнению, Новосибирск, как третий по величине город в стране, не может пускать на самотек продажу любой площадки, будь то полгектара земли или, как в рассматриваемом случае, почти 80 га. «Ни градоначальнику, ни областному правительству, никому не может быть все равно, что там будет построено. На мой взгляд, должна быть единая общая концепция развития рассматриваемой территории. В первую очередь, создание всех необходимых объектов социальной инфраструктуры и развитие улично-дорожной сети. Ведь даже сейчас, без появления новых квадратных метров жилья, в этом микрорайоне проехать невозможно. Несколько лет назад там открыли прекрасный объезд по улице Василия Старощука, но она уже не справляется с потоками транспорта. Соответственно, там требуется более глубокая проработка», – считает Никита Галитаров. Он также считает некорректным снос объектов культурного наследия: «Эти здания построены еще до революции. И внешне, и по своему историческому значению они представляют культурную ценность для любого жителя не только нашего города, но и страны. Кирпич, из которого построены казармы, родом из начала 20 века и сам по себе – история. В Новосибирске не так много таких объектов. А мы цепляемся за любую соломинку, например, за ТЭЦ-1. Вписать эти объекты в новую среду, которую можно там создать с учетом объектов культурного наследия, не так уж и сложно».
По мнению Никиты Галитарова, новосибирские власти, депутаты Госдумы, сенаторы и общественность должны донести свою позицию до федеральной власти. Он также считает важным «накрыть» эту территорию по схеме КРТ. «Комплексное развитие территории (КРТ) – исключительный инструмент, который позволят соблюсти интересы, как власти, так и бизнеса, и населения. В мастер-плане КРТ должны появиться социальная инфраструктура, модернизирована улично-дорожная сеть, жилые кварталы и при этом сохранены все объекты ОКН, которые представляют ценность.
Какой видит территорию военного городка новосибирский бизнес
На основе мастер-плана разработать проект планировки территории. И это все, в конечно счете, должно стать единой зоной комплексного развития территории. А дальше уже можно продавать даже отдельными лотами, как это сегодня делает область в отношении «Клюквенного». Но тогда будет уверенность, что эта часть Новосибирска будет развиваться в соответствии с единой концепцией», – рассказал застройщик.
Глава компании «МЕТА» Владимир Мартыненков в беседе с «Континентом Сибирь» упомянул о том, что несколько лет назад было предложение – взять кредит, купить эту землю у министерства обороны, сформировать мастер-план и запустить процесс редевелопмента на территории. При таком варианте развития событий, считает Владимир Мартыненков, можно было бы сохранить и объекты культурного наследия. Однако в то время предложение не нашло существенной поддержки. Впрочем, собеседник издания не исключает возможности вернуться к этой идее. «Можно и сейчас собрать 5-10 ведущих новосибирских застройщиков, которые скинутся на мастер-план, устраивающий всех. Затем можно в соответствии с ним поработать с соответствующей структурой министерства обороны», – предложил Владимир Мартыненков.
WPBuild.Ru