Первым на публикацию «Континента Сибирь» «Почему тормозит проект «СмартСити» в Новосибирске?» отреагировал генеральный директор АО «Агентства развития жилищного строительства (АРЖС) Новосибирской области» Ашот Рафаелян. Руководитель агентства представил более развернуто, чем ранее в материале издания, точку зрения региональной власти на ситуацию вокруг реализации проекта «СмартСити» и, в свою очередь, раскритиковал подходы девелоперов.
Напомним, правительство Новосибирской области в мае 2023 года назначило оператором проекта КРТ «СмартСити» «АРЖС Новосибирской области». Однако новосибирские девелоперы и представители ИТ-компаний подвергли сомнению эффективность механизма КРТ и подходов оператора по реализации проекта комплексного развития территории в Советском районе города Новосибирска. По проекту площадь первого этапа строительства «СмартСити» – 138 га. В микрорайоне до 2035 года планируется построить многоэтажные жилые дома, детские сады и школы, объекты транспортной инфраструктуры и спортивные сооружения. Кроме того, идеологическим центром микрорайона станет научно-производственная и общественно-деловая зоны.
Как рассказал Ашот Рафаелян, по предварительным данным, затраты на строительство инженерной и дорожной инфраструктуры проекта «СмартСити-Новосибирск» составят порядка 12-13 млрд рублей. «Если бы правительство региона отдало землю под застройку такого масштабного проекта девелоперам, то ни один из них не сумел, да и не захотел бы вложить такой объем инвестиций в создание серьезной инфраструктуры, чтобы приобрести возможность построить жилье. Считаю, что уважаемым девелоперам не стоит трактовать поручения, данные АРЖС в постановлении правительства Новосибирской области о комплексном развитии этой территории, на свой лад. Это довольно цинично: предлагать то, что неосуществимо, рассчитывая на миллиардную прибыль, и прикрываться словами о развитии города», – считает генеральный директор АО «Агентства развития жилищного строительства Новосибирской области».
По словам Ашота Рафаеляна, основное отличие в подходе агентства к реализации проектов КРТ от сложившейся практики строительства жилья в Новосибирске в том, что вся прибыль от реализации прав на землю реинвестируется АРЖС в создание объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур для проекта. Данные средства в совокупности со средствами бюджета и позволяют реализовать такие масштабные проекты.
Кроме того, инженерная инфраструктура, которая будет создана, в том числе за счет бюджетных средств, в рамках реализации первой очереди проекта «СмартСити», позволит развиваться второй и третьей очереди проекта. А это еще около 600 гектар. А также обновит коммунальные коммуникации Академгородка и позволит улучшить пропускную способность инженерных коммуникаций всего города. Не секрет, что на сегодняшний день Советский район использует старые коммуникации, которые давно устарели.
«Такой подход государства является единственно верным, потому что позволяет эффективно решить вопросы, связанные с социальной инфраструктурой, водоснабжением, водоотведением, газоснабжением, теплоснабжением и электричеством на огромной территории. АО «АРЖС Новосибирской области», в отличие от девелоперов, которые ориентированы исключительно на получение прибыли, решает эти задачи на перспективу», — подчеркнул оператор КРТ «СмартСити-Новосибирск».
В первой очереди проекта «СмартСити» изначально предполагалось строительство 300 тысяч кв. м жилья, однако впоследствии экономические расчеты показали крайне малую эффективность такой низкоплотной застройки и необходимость привлечения дополнительных значительных средств из бюджета для возможности реализации проекта. В связи с чем, было предложено увеличить показатели жилой застройки до 600 тысяч кв. м.
«По нашим предварительным расчетам и расчетам привлеченных экспертов в сфере жилищного строительства, доход застройщиков от участия в проекте, реализуемом АРЖС, – строительства и продажи жилья в первой очереди «СмартСити» – в течение 10 лет составит 25 миллиардов рублей. Если некоторые застройщики, которые выступают с критикой проекта, так преданы своему делу и развитию городу, то они могли бы отказаться от бюджетного софинансирования. Например, заявить, что готовы реализовать проект, безвозмездно потратив 12 миллиардов рублей на строительство инфраструктуры из этих 25 миллиардов рублей прибыли, – отметил Ашот Рафаелян. – Но в регионе не нашлось ни одного девелопера, который выступил бы с подобной инициативой. Наоборот, в течение более чем трех лет до издания постановления правительства Новосибирской области о КРТ, «сформировавшийся пул застройщиков» и различные общественные организации не предложили ни одного законного, эффективного и реального механизма реализации проекта. Суть всех предложений сводилась к принципу «бесплатная земля от государства в обмен на красивую картинку», для чего и был нарисован так называемый «мастер-план» с внеуличными отапливаемыми пешеходными галереями через весь микрорайон, канатными дорогами и иными «фишками», реализация которых застройщиками, очевидно, не планировалась».
После завершения строительства первой очереди «СмартСити» научно-производственная и общественно-деловая территории застройки останутся в зоне ответственности министерства науки Новосибирской области. При этом данные территории, площадь которых составляет более 20 процентов всей территории проекта, будут полностью обеспечены инженерными ресурсами и бесплатно (как запланировано в данный момент) или по льготным ставкам будут предоставлены для освоения будущим резидентам или объединяющей их управляющей компании. В свою очередь, по словам Ашота Рафаеляна, АРЖС и дальше будет нести ответственность за инженерные сети в полном объеме, а также за создание инфраструктурных, социальных объектов, что, как отмечалось, и даст перспективу развития второй и третьей очереди реализации проекта КРТ.
Право на застройку территорий проекта «СмартСити» будет реализовано на открытых торгах, которые будут объявлены в первом полугодии 2024 года. Этот механизм уже был реализован в ходе реализации проекта «Клюквенный» и доказал свою эффективность. Предложение отказаться от этого механизма в пользу традиционной раздачи земельных участков аффилированным застройщикам без возложения на них адекватных обязательств, по мнению Ашота Рафаеляна, приведет к продолжению практики «точечной» застройки без единой идентичности проекта.
«Пора начинать жить новыми, прозрачными правилами, которые будут стимулировать развитие жилищного строительства. Всем знакома ситуация, когда некоторые наши застройщики вместо того, чтобы построить школу или детский сад, фактически продают земельный участок городу для строительства на нем социального объекта (например, под садик, за 60 млн рублей). При этом муниципалитет должен изыскать эти средства, отдать их девелоперу, а после еще и построить объект. Застройщик тем временем строит тысячи квадратных метров жилья, извлекая огромные прибыли; проходит несколько лет, но в новом ЖК нет ни садика, ни школы. Разве так мы должны продолжать работать?», – отметил Ашот Рафаелян.
Генеральный директор АО «АРЖС Новосибирской области» привел в пример микрорайон «Клюквенный» – проект, который успешно создается на не самой простой территории. В течение 2023 года АРЖС через торги реализовало 25 га земельных участков, вырученные средства направляются на создание инфраструктуры. Также компания по итогам 2023 года заплатит в бюджеты разных уровней около 800 млн рублей в виде налоговых отчислений и 123 млн рублей – в Фонд обманутых дольщиков.
«Мы уже прошли экспертизу заданий на проектирование школы, двух детских садиков и поликлиники со станцией скорой помощи на территории «Клюквенного», в январе-феврале объявим торги на проектирование. Строительство внешних сетей проводится сетевыми организациями, все договоры заключены, на строительство внутренних сетей объявлены конкурсы. Летом появится железнодорожная платформа городской электрички. «Клюквенный» является успешным проектом КРТ, в котором для победивших в торгах застройщиков создана беспрецедентно-низкая себестоимость затрат на 1 кв. м жилья. Это было оценено банковской сферой и многими застройщиками. «Клюквенный» — это пример, который создает возможность зайти в проект, не имея административного ресурса приобретения земельных участков. На открытых, честных и прозрачных условиях. И таким образом мы будем развивать все наши проекты в рамках КРТ», – подчеркнул Ашот Рафаелян.
WPBuild.Ru