Комплексное развитие территорий – тренд, набирающий обороты в России и Новосибирске в частности. Однако этот механизм застройки городов сопряжен с крупными финансовыми вложениями, которые необходимы для возведения социальной и инженерной инфраструктуры. О том, какие инструменты сегодня позволяют создать комфортную среду для проживания и какую роль при этом играют инфраструктурные облигации, обсудили специалисты Института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, представители власти, девелоперы и эксперты.
Новая возможность
Одна из сессий «Сибирской строительной недели», которая прошла в Новосибирске с 14 по 17 февраля, была посвящена инструментам развития жилищного рынка. И здесь разговор, естественно, коснулся комплексного развития территорий (КРТ). Этот механизм подразумевает строительство жилья, школ, поликлиник, спортивных центров и парков в локациях, которые подлежат реновации (промышленные площадки, ветхое жилье и частный сектор в центре городов), или на территориях, расположенных в удаленных районах. При этом реализация КРТ упирается в необходимость серьезного финансирования, которое необходимо для строительства (или обновления) инженерной инфраструктуры – подведение электрических, тепло- и водосетей, канализации – и строительство дорог. Банки, просчитав экономику таких проектов и учтя все риски, либо отказывают в выделении кредитов, либо закладывают высокий процент.
Федеральный проект «Инфраструктурное меню», созданное правительством Российской Федерации, в том числе позволяет решить проблемы комплексного развития территорий. Оно содержит в себе инструменты, позволяющие привлекать финансирование на строительство инфраструктуры необходимой для социально-экономического развития регионов. Один из таких инструментов – механизм инфраструктурных облигаций. Оператором программы выступает ДОМ.РФ – как Институт развития, занимающийся созданием комфортной среды для проживания граждан.
Как отмечает директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Александр Аксаков, при реализации проектов жилищного строительства почти все регионы сталкиваются с проблемами обеспечения их объектами инфраструктуры. В этой ситуации регионам необходимо обратить внимание на такой инструмент инфраструктурного меню, как механизм инфраструктурных облигаций. «Это уникальный инструмент, сочетающий в себе внебюджетное финансирование (рыночные инвестиции) и меру господдержки в виде федеральной субсидии. Это позволяет снизить процентную ставку по займу до 4- 4,5 % годовых, а также растянуть срок финансирования в некоторых вариантах, например, концессиях – до 30 лет. Это важно, потому что доходность по инфраструктурным проектам значительно ниже, чем по коммерческим. И без льготного финансирования строительство инфраструктуры в некоторых ситуациях невозможно», – рассказал Александр Аксаков.
Ничего сложного
Представитель ДОМ.РФ подробно рассказал, как работает инструмент инфраструктурных облигаций. Заем может взять застройщик, либо компания, которая принадлежит региону. Есть варианты, когда в проекте партнерами становятся государство и частные компании (концессии). ДОМ.РФ проводит полную экспертизу проекта, дает независимую оценку и готовит экспертное заключение. Решение о том, какой проект получит финансирование, принимает правительственная комиссия по региональному развитию под председательством вице-премьера Марата Хуснуллина. После получения решения об отборе заключается договор займа и подписываются необходимые документы. Затем деньги по льготной ставке направляются на строительство инженерной, дорожной, транспортной, социальной и иной инфраструктуры.
«С помощью инструмента инфраструктурных облигаций можно благоустроить целые районы и города, строить медицинские и спортивные центры и даже купить новые автобусы и троллейбусы», – подчеркнул Александр Аксаков. По его словам, за счет того, что ДОМ.РФ предоставляет льготные долгосрочные займы, это позволяет реализовывать проекты, которые «не летали бы на рыночных условиях финансирования». «А так есть возможность строить жилье за счет проектного финансирования, а инфраструктуру за счет нашего займа. После раскрытия счетов эскроу сначала идет погашение кредита банку, и только потом уже займа», – рассказал Александр Аксаков и добавил, что регионы должны «взять на себя затраты по строительству инфраструктуры, для того чтобы стимулировать объем жилищного строительства и улучшить качество городской среды».
Несмотря на то, что механизм инфраструктурных облигаций работает в России второй год, он становится все более востребованным. Этот инструмент, разработанный с учетом лучших мировых практик, обладает высоким мультипликативным эффектом использования бюджетных средств – на 1 рубль субсидии в стройкомплекс привлекается 9 рублей из внебюджетных источников.
По словам вице-президента Банка ДОМ.РФ Антона Медведева, инфраструктурные облигации – это длинные дешевые деньги, которые можно вынести за периметр проектного финансирования. «Это позволяет выйти на иную оценку рисков и предложить оптимальную структуру финансирования. Особенно это важно для проектов с неочевидной маржинальностью. Инфраструктурные облигации эту проблему решают и решают хорошо, что создает стимул развивать проекты комплексного развития непростых территорий», – отметил Антон Медведев. Он также сообщил, что за 2021-2022 годы успешно размещены четыре выпуска облигаций на общую сумму 45 млрд рублей. «Облигации соответствуют статусу социальных облигаций, включены в сектор устойчивого развития Московской биржи. В 2023 году планируется привлечь объем финансирования на сумму не менее 35 млрд рублей», – рассказал спикер.
Создавая комфорт
Правительство РФ уже одобрило 35 проектов в 19 субъектах России (Челябинская, Тульская, Тюменская, Курская, Сахалинская, Магаданская, Нижегородская, Новосибирская, Самарская, Воронежская, Амурская, Владимирская, Пензенская области, ЯНАО, Республики Якутия, Башкортостан, Хабаровский край, г. Санкт-Петербург и г. Москва) на сумму 116,3 млрд рублей, что позволит ввести 29,5 млн кв. м жилья.
В Сибирском федеральном округе на рассмотрении ДОМ.РФ находятся 11 проектов в 5 регионах (Новосибирская, Иркутская, Омская области, Красноярский край и Республика Тыва) на общую сумму 13,2 млрд рублей. Общий объем вводимого жилья по проектам составит более 2 млн кв. м.
О том, как этот механизм используют в Новосибирской области, рассказал министр экономического развития региона Лев Решетников. «Использование инфраструктурных облигаций мы рассматриваем для софинансирования строительства 6 школ по концессии. На первом этапе мы задействовали инфраструктурный кредит, нам было предложено 5,2 млрд рублей безвозвратных денег. Однако губернатор с нас не снимал задачи по поиску и привлечению льготного финансирования. Поэтому мы приглядывались к механизму инфраструктурных облигаций. Тогда он был внове. Но когда ставка улетела под 20% годовых, стало понятно, что спасти может только этот инструмент. Сейчас совместно с ДОМ.РФ и частным инвестором мы работаем над привлечением льготного финансирования для строительства областной инфекционной больницы. Объект возводят по ГЧП. Уже готова дорожная карта. Потенциально интересный проект – Центр единоборств. Мы подали заявку, чтобы реализовать его также в периметре ДОМ.РФ», – рассказал министр.
Одними из первых в Сибири инструментом инфраструктурные облигации воспользовались в Тюмени. «Земельный участок, где мы начали реализовывать проект комплексного развития территории, находится на значительном удалении от центра Тюмени, – рассказал президент ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков. – И чтобы освоить землю, надо было тянуть газ, воду и канализацию. Локация подразумевала невысокие цены за квадратный метр. Это низко маржинальный проект, который ни один банк не одобрил бы. Благодаря инфраструктурным облигациям, которые позволили взять заем под 4% годовых, мы построили сети и дороги. При этом кредитная нагрузка не упала на первый дом, она равномерно распределена на весь жилой комплекс. И экономика проекта сразу выросла. Банк одобрил проектное финансирование. В декабре 2022 года мы сдали первый дом, в котором квартиры с ремонтом и мебелью». По словам руководителя компании «Страна Девелопмент», реализующиеся проекты свидетельствуют об эффективности механизма.
Помимо этого, сегодня, по словам директора строительной компании «Голос Девелопмент» Сергея Пахомова, профильная история с точки зрения нового механизма развивается под Челябинском, где компания строит город-спутник на 1000 га. «Сейчас оформляем инфраструктурные облигации для строительства первого детского сада, следом школа. Но намечается еще один проект. Дело в том, что мы строим жилой комплекс в туристическом кластере. И там не хватает 6 км железнодорожной ветки. Экономика нашего проекта не потянет строительство железной дороги. Вряд ли банки одобрят нам финансирование на это. Но если посмотреть на проблему в комплексе, то видно, что не только застройщик заинтересован в этом отрезке железной дороги. Например, с государственной точки зрения губернатор заинтересован, чтобы в туристический кластер ходил экспресс-поезд. Это увеличит его доступность и развитие рекреационной зоны. Пока предполагаем, что возможна концессия совместно с РЖД. Наша копания, как самая заинтересованная, берет на себя задачу привлечь софинансирование: использовать инфраструктурное меню, а также заявиться в профильные программы развития спорта, туризма, чтобы облегчить бремя областного бюджета. Если нам удастся сложить все инструменты и механизмы, это будет классная вещь для граждан», – рассказал застройщик.
Потенциал для активного развития КРТ в механизме инфраструктурных облигаций видит Лев Решеников. «Я бы порекомендовал коллегам его использовать, так как он позволит экономить миллиарды рублей. А самое важное – это комплексный подход к стройке (например, вовлечение земель, проектное финансирование, инфраструктурные облигации и другие инструменты ДОМ.РФ). Это один из ключевых факторов реализации крупных жилищных проектов», – подчеркнул министр экономического развития Новосибирской области.
WPBuild.Ru