В Новосибирске падает спрос на покупку жилой недвижимости. Рынок начинает играть по правилам покупателя, который всё больше диктует свои условия продавцу. В то же время экономические факторы вынуждают многих приобретателей жилья переключать внимание от новостроек в сторону «подержанных» квартир. Корреспондент «Континента Сибирь» спросил у аналитиков о главных трендах рынка, влиянии льготной ипотеки, а также ценах на жильё в 2023 году.
Новостройки или «вторичка»?
Эксперты рынка жилья отмечают снижение в Новосибирске спроса на жилую недвижимость. При этом экономические и политические факторы могут усилить падение рынка в текущем году.
«Население по понятным причинам не богатеет, мягко говоря. В целом, спрос на покупку жилья падает. А тот спрос, который остался, переходит от первичного жилья на более недорогое вторичное жилье, — говорит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. – Зато на рынке аренды жилья ставки растут. Например, если раньше, условно, молодая семья в первую очередь думала о том, как взять ипотечный кредит и купить новое жилье, то сейчас она скорее думает, как жильё арендовать».
Генеральный директор агентства недвижимости «Квадротека» Владимир Голованов также придерживается мнения, что вторичный рынок жилья сегодня становится всё более востребован в Новосибирске, даже несмотря на сохранение льготной ипотеки на новостройки.
«Количество сделок на первичном рынке упало раза в 1,5 точно. И куда ушли эти покупатели? Подавляющее большинство из них не остановилось в стремлении купить недвижимость, рассуждая «пусть деньги полежат, а я подумаю», а переместились на вторичный рынок. Особенно это стало заметно с сентября 2022-го года, — говорит Владимир Голованов. – Небольшой всплеск [интереса к новостройкам] был только в конце года, когда заговорили о возможной отмене льготной ипотеки. Но вектора развития эта история не поменяла».
В свою очередь, директор RID Analytics Елена Ермолаева пока не замечает значительного снижения интереса к покупке недвижимости, отмечая неравномерное распределение спроса в течение прошедшего года.
«По данным нашей компании, за 2022-й год на территории Новосибирска было продано около 19 тыс. квартир, что на 8,5% ниже, чем в 2021-м. Это незначительное снижение, так что говорить об «обвале рынка» точно не приходится. Другое дело, что ситуация складывалась неравномерно: наиболее высокий спрос был отмечен в первом квартале 2022-го, а затем он снизился, и традиционного предновогоднего роста не случилось – по крайней мере, на первичном рынке. Что касается соотношения спроса на «вторичке» и «первичке», то здесь надо дождаться данных Росреестра за год. По данным за первые три квартала, спрос на первичном рынке Новосибирской области даже вырос по сравнению с предыдущим годом, а на вторичном рынке было отмечено снижение», — говорит Елена Ермолаева.
Рынок покупателя
По мнению экспертов, на рынке жилья «мяч» сегодня на стороне покупателя. Тысячи непроданных квартир, снижающийся на фоне растущего предложения спрос неизбежно сказываются на ценах за квадратный метр, которые становятся всё более привлекательны с точки зрения покупателя.
«Цены падают. Это естественный процесс. На мой взгляд, тот факт, что была дешёвая ипотека, «раздуло» цены. Теперь они начинают падать – и на первичное, и на вторичное жилье. Идёт возврат к тому, что и должно быть. Правила на рынке недвижимости сейчас диктует покупатель. К нему перешла инициатива – в этом отличие от прошлых лет», — считает Сергей Дьячков.
Другие эксперты также отмечают, что ажиотажный всплеск интереса к первичному рынку в предыдущие годы произошёл за счёт льготных кредитов и субсидированной ипотеки, «раздувших» цены.
«Искусственное стимулирование спроса всегда заканчивается одинаково. Конечно, я не думаю, что определенные преференции отрасли и стимулирование спроса были ошибкой, но в таких случаях всегда происходит некое искажение экономической реальности. Сначала возникает гипер-интерес, а потом охлаждение. Всё как у людей – «от любви до ненависти», мы сильно влюбляемся, а затем начинаем ненавидеть. Люди мыслят нерационально», — приводит сравнение Владимир Голованов.
Торг и хорошая скидка при покупке жилья – один из плюсов ситуации для сегодняшнего покупателя
Хорошая скидка при покупке жилья – один из плюсов ситуации для сегодняшнего покупателя, уверен эксперт. Так, если в «обычное», спокойное время размер скидки измерялся в пределах 50-100 тыс. рублей (в зависимости от цены квартиры), то теперь торговаться можно более выгодно и добиться скидки в 3-5% и больше. При этом в самих объявлениях о продаже квартир цены изменились незначительно – продавцы и риэлторы сознательно закладывают скидку в указываемую сумму.
По информации Елены Ермолаевой, в декабре 2022-го года средняя цена предложения на первичном рынке составила 125,5 тыс. рублей за 1 кв. метр, что на 13% выше, чем годом ранее. На вторичном рынке средняя цена составила 104,9 тыс. рублей за 1 кв. метр, годовой прирост цены – 15% (при инфляции на конец года 11,9% — «КС»).
При это она отмечает, что число ипотечных сделок в минувшем году значительно уменьшилось.
«Есть данные от Минстроя за 11 месяцев 2022-го года, и из них следует, что за этот период в Новосибирской области было выдано 28,4 тыс. ипотечных кредитов на покупку жилья – это на 40% меньше, чем в 2021-м году. В то же время, снижение самого числа сделок, как мы видели по статистике Росреестра за первые 9 месяцев, совсем не такое драматическое – это связано с тем, что выросла доля покупок жилья без привлечения ипотечных кредитов – видимо, для покупок были использованы накопления», — добавляет аналитик.
Чего ждать дальше?
Прогнозы на будущее эксперты дают осторожно, отмечая решающее влияние экономических и политических процессов на отрасль.
«Мне думается, что следующий год рынок и новой, и старой недвижимости будет в лучшем случае стагнировать, но скорее всего ситуация ухудшится», — считает Сергей Дьячков.
«Ситуация на рынке жилья в 2023-м году будет зависеть от экономики, а экономика – от политики. Сейчас можно лишь предположить, что спрос может продолжить сокращаться», — считает и Елена Ермолаева.
«В текущем году на рост цен на недвижимость может повлиять инфляция, а не ажиотажный спрос – как в 2021-м году, когда рынок недвижимости активно рос, цены росли, а инфляция была невысокой. Поэтому если в 2023-м году цена квартир, с учетом инфляции, на 5% вырастет, то их стоимость сохранится на прежнем уровне», — делает свой прогноз Владимир Голованов.
Также он предсказывает возврат интереса к новостройкам через год-полтора.
«Новостройки не надо списывать со счетов, требования к качеству жизни и ожидания покупателей всегда растут – даже в самые трудные времена. Люди никогда не делают шаг назад, хотят иметь лучше и лучше. Поэтому то, что новые квартиры сейчас меньше покупают – это временная ситуация. Через год-полтора люди вернутся на рынок новостроек… К тому же постоянно идёт процесс омоложения покупателя. Основная категория – люди 30-45 лет. То есть это те, для которых, допустим, хрущевка – это уже что-то такое из прошлого века. Многие там уже и не жили. И в этом плане понятно, что сегмент старых 5-этажных домов заметно теряет спрос, за исключением совсем вынужденных покупок. То есть такие дома попадают в сегмент, который большинство покупателей даже не рассматривают и воспринимают как морально устаревший. Люди часто готовы отложить покупку, поднапрячься, подзанять, чтобы купить более новое жилье», — уверен Владимир Голованов.
Кроме того, он отмечает устойчивость рынка и советует новосибирцам не поддаваться панике и «метаниям», а принимать взвешенные, осторожные и продуманные решения по поводу недвижимости в новом 2023-м году.
WPBuild.Ru