Новосибирские застройщики приблизились к рекорду

Новосибирская область уже второй год подряд демонстрирует высокие объемы ввода жилья, превосходящие другие регионы России за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи. Чем это объясняется, какие тенденции появились на региональном строительном рынке в 2021 году – в материале «Континента Сибирь».

Результаты работы строительного сектора Новосибирской области в 2021 году превзошли аналогичные показатели по 2020 году. Несмотря на ситуацию с пандемией, новосибирские застройщики в отличие от коллег в других регионах второй год подряд наращивают объемы. Пессимистичные прогнозы в начале 2021-го, связанные с ростом себестоимости, повышением ставок по ипотеке, удорожанием кредитов для стройкомпаний, нехватки рабочих и ожидание замедления спроса, не оправдались. По информации регионального министерства строительства в 2021 году было введено почти на 20% больше квадратных метров жилья, чем в 2020 году. Рекорд 2015 года, когда в Новосибирской области ввели 2 584 972 кв.м (в Новосибирске 1 737 971 кв.м), строители не побили, но значительно приблизились к нему. В 2021 году объем ввода жилья составил 2 243 000 кв.м (в областном центре – 1 570 000 кв.м).

Наибольшее число квадратных метров в прошлом году, по данным мэрии Новосибирска, ввела в эксплуатацию ГК «Расцветай», на втором месте ГК «Стрижи», замыкает тройку лидеров Брусника. Пул застройщиков, сдавших в эксплуатацию больше всего квадратных метров, по данным регионального минстроя, включает в себя группы компаний «ВИРА-Строй», «Первый Строительный Фонд», «Стрижи», «КПД-Газстрой». «Расцветай», «Союз», «СибирьИнвест», «Энергомонтаж», «СМСС» и ПСК «Сибирь».

По данным АН «Жилфонд», первое место среди застройщиков по продажам жилья в Новосибирске по итогам 2021 года заняла ГК «Расцветай». Кроме этой компании в Топ-5 агентства вошли ГК «ВИРА-Строй», «КПД – Газстрой», ГК «Энергомонтаж» и ГК «Первый Строительный Фонд». Лучше всего квартиры продавались в жилищных комплексах «Чистая слобода», «Матрёшкин двор», «Инфинити», «Акация на Лежена» и «Акация на Ватутина».

ввод жилья за 5 лет«Для строительной отрасли, для девелоперов год был достаточно успешным. Стабильный спрос, ипотека с низкой ставкой, благодаря господдержке, и подогретый рост цен за квадратный метр позитивно сказывались на продажах. На рынок зашло много интересных проектов. И одновременно с этим год был сложным. Из-за удорожания строительных материалов выросла себестоимость. Многим игрокам строительного рынка пришлось вести серьезную работу внутри компаний, чтобы снизить издержки, оптимизировать процессы, которые влияют на себестоимость строительства», – отметила в беседе с «Континентом Сибирь» эксперт строительного рынка Ирина Гущина.

Увеличение объема ввода жилья и рост цен на него стало основной тенденцией 2021 года. Опасения, что новосибирский рынок жилой недвижимости близок к насыщению, так и остались опасениями. Так, во время итогового совместного заседания Регионального делового клуба строителей и профильного комитета Заксобрания Новосибирской области 29 декабря президент Ассоциации строителей Сибирского региона Александр Савельев высказал сомнения в необходимости наращивать объемы жилищного строительства, так как платежеспособность населения падает, растет его закредитованность, а миграционные потоки слабеют. На что присутствовавший на встрече заместитель губернатора Роман Теленчинов парировал, что если застройщики начинают новые проекты, следовательно, они изучили спрос, никто не будет строить себе в убыток.

программа КРТ Новосибирск

Проект закона о комплексной застройке утвердят в Новосибирской области до 1 июля

В реестр проблемных объектов в Новосибирской области включено 115 домов. Еще 21 здание в реестр не вошли, но их застройщики уже нарушили сроки передачи квартир более чем на 6 месяцев. Эти потенциальные проблемные объекты, по словам и.о. министра строительства региона Алексея Колмакова, находятся на контроле правительства. На строительство социальной инфраструктуры по информации и.о. министра в 2021 году было потрачено более 14 млрд рублей (8, 6 млрд из областного и 5,6 из федерального). В Новосибирской области было построено 11 объектов образования (8 детсадов на 1420 мест и 3 школы на 2250 мест), 22 объекта здравоохранения, по 2 объекта культуры и спорта.

По словам директора отдела маркетинга и продаж компании «Береговое» (застройщик ЖК «Марсель») Олега Зотова, открывая в августе 2021 года продажи в ЖК «Парково», в компании не ждали ажиотажного спроса, так как ставки по ипотеке выросли, и цены на жилье поднялись. Однако реальность превзошла все ожидания. «Мы не заметили падения спроса на ипотечные продукты после того, как стали повышать ставки. Более того, мы отметили, что доля ипотечных сделок по сравнению со сделками за свои деньги, с использование рассрочек, в прошлом году увеличилась», – констатировал Олег Зотов.

Генеральный директор ГК «Энергомонтаж» Иван Сидоренко в беседе с «Континентом Сибирь» отметил изменение вектора потребительского спроса: «За последнее 10 лет все привыкли к тому, что однокомнатные квартиры или двухкомнатные студии уходят на этапе строительства в первую очередь. А большие квартиры, наоборот, традиционно продаются ближе к сдаче дома. В 2021 году мы столкнулись с прямо противоположным явлением. У нас был ажиотажный спрос на большие квартиры. Сначала люди покупали четырех- и трехкомнатные квартиры, а затем в плановом режиме продавались квартиры меньшей площади: однокомнатные и двухкомнатные».

С чем связан рост цен

Рост цен на жилую недвижимость, начавшийся в 2020 году, разогретый льготной ипотекой и удорожанием строительного процесса, в 2021 году сохранился. «В 2021 году сниженная и субсидированная ипотечные ставки быстро раскрутили рынок недвижимости. Люди получали дешевые кредиты и с большим ажиотажем приобретали недвижимость. При этом поднялась стоимость на строительные материалы, из-за чего застройщики тоже начали увеличивать цены на объекты. Интересно, что с этими же ценами (они не упали) мы вышли в январь 2022 года. Ипотечная ставка при этом возросла, но количество сделок не уменьшилось. Люди все еще покупают жилье для инвестиций, потому что даже если купишь недвижимость не по выгодной цене, квадратные метры у тебя останутся, а потом, равно или поздно, они вырастут в цене», – рассказал нашему изданию директор офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на Красном проспекте Григорий Якобсон.

«По мнению некоторых аналитиков, Россия стала одним из лидеров по скорости подорожания жилья, – отметил учредитель ГК «НМК» Андрей Добринский. – Факторов несколько. Значимой причиной я бы назвал рост цен на строительные материалы. 2021 год показал скачкообразный рост на металл, кирпич, остекление и другие стройматериалы. Кроме того, дорожает проектное финансирование: в структуре себестоимости банковское обслуживание достигает 10%. Конечно, это заметно сказывается на стоимости квадратного метра».

Сергей Лукьянов и Алексей Щерба

«Новосибирск должен расти внутрь себя»: как редевелопмент городских территорий поможет развитию мегаполиса?

Иван Сидоренко уточнил, что рынок поднимал цены на квадратный метр пропорционально стоимости строительных материалов. «Мы не можем говорить о том, что за счет поднятия розничных цен строительные компании в прошлом году получили сверх прибыль. Отнюдь. В пропорциональном отношении рентабельность осталась на том же уровне, что в 2019 и 2020 годах. В этом плане цены были сбалансированы», – рассказал застройщик.

Директор по маркетингу компании «Квадротека» Александр Астахов в беседе с «Континентом Сибирь» отметил, что для 2021 года также был характерен рост цен на рынке вторичной недвижимости. «Вторичный рынок стал стремительно догонять рынок новостроек. В 2020 году, когда началась пандемия, сразу после прекращения первого локдауна рынок недвижимости оживился. После введения льготной ипотеки в августе 2020 года начался разгон цен, который продолжился в 2021-м. Вторичный рынок отреагировал на рост цен на первичном с запозданием где-то на 3-4 месяца. Эти рынки взаимосвязаны. Зачастую покупке квартиры в новостройке сопутствует продажа недвижимости на «вторичке» и частично обмен. Как только «вторичка» отставала, на нее сразу обращали внимание, в том числе и инвесторы, и разогревали рост цен. Доходило до того, что квартира в новостройке, которая будет сдана только через полтора-два года, могла стоить столько же или дороже квартиры с аналогичными характеристиками, на вторичном рынке».

Григорий Якобсон отмечает еще один фактор, повлиявший на рост цен в прошлом году – субсидирование процентной ставки. «Здесь надо понимать, как это работает. Застройщик оплачивал вместо клиента часть процентов. Из-за этого ему пришлось поднимать стоимость за квадратный метр. И здесь возник минус для тех покупателей, которые брали жилья без кредита. Им пришлось переплачивать за квадратный метр. Мы были в той ситуации, когда клиентам было выгоднее покупать жилье в ипотеку», – рассказал директор офиса агентства недвижимости «Жилфонд».

Комплексное развитие

В 2021 году Градостроительный кодекс отменил разрозненное освоение территорий, заменив его механизмом КРТ (комплексное развитие территорий). КРТ позволяет разграничить ответственность инвесторов и органов власти по возведению жилья, синхронизируя строительные процессы с созданием инженерной инфраструктуры на территории. По КРТ может осуществляться реновация промышленных зон, земельных участков, на которых стоят аварийные и ветхие многоэтажные дома, и застраиваться пустующие городские земли. Регулирование процессом было отнесено к компетенции регионов. К июлю прошлого года правительство Новосибирской области приняло все необходимые нормативные документы, обеспечивающие реализацию механизма КРТ. В области определили 21 территорию для КРТ (земельные участки 205 га) в основном в Октябрьском и Калининском районах. Реализация проектов начнется в 2022 году.

Однако еще до принятия изменений в федеральное законодательство новосибирские застройщики и девелоперы подошли к необходимости комплексной застройки. И в 2021 году это стало устойчивым трендом. «Комплексная застройка набирает обороты. Под нее в 2021 году было продано много участков. Девелоперы стали осваивать отдаленные районы и промзоны. Это несомненный плюс для города, потому что строится не только жилье, но и развивается сопутствующая инфраструктура. А значит, ассортиментная линейка квартир станет шире. Покупатели все также избирательны при покупке жилья, поэтому проекты стараются сделать максимально привлекательным. Можно ожидать появления новых жилых комплексов с высоким уровнем благоустройства территории, интересными фасадными решениями и современным концептуальным подходом», – отметила Ирина Гущина.

Новосибирские застройщики приблизились к рекорду - Картинка

Как аэродромы тормозят развитие Новосибирска

Григорий Якобсон отмечает, что и спрос покупателей сместился в сторону комплексности: «В 2021 году популярностью пользовались большие строительные объекты, так называемая комплексная застройка. Люди хотят, чтобы возле дома была инфраструктура и «социалка» — сады, школы и т.д.».

«Требования покупателей к жилью продолжат меняться. Их фокус внимания сместился в сторону mixed-use проектов, где в пределах одной локации объединены жилая, развлекательная и коммерческая функции. Очевидно, пандемия и вынужденный локдаун заставили людей пересмотреть отношение к месту, где они живут, и задуматься, насколько дом может адаптироваться к быстро меняющимся условиям. Разнообразие сервисов и легкий доступ к ним будут приобретать все больший вес», – считают в Бруснике. При этом в компании отмечают, что никакая субурбия или спальный район на окраине дать этого не могут. «Поэтому в ближайшие годы нас ждет переосмысление центров городов», – считают в Бруснике.

По словам руководителя совета СРО Ассоциация строительных организаций Новосибирской области Максима Федорченко, в прошлом году проекты КРТ «забуксовали». И дело даже не в отсутствии региональной нормативной базы до середины лета. У региона просто нет денег для создания инженерной инфраструктуры на площадках (по подсчетам регионального минстроя необходимо 18,9 млрд рублей). «КРТ-проекты будут стартовать и займут долю на рынке. Тут надо понимать, это длинные проекты. Подвод инженерных сетей, снос многоквартирных домов, процедура расселения – все это требует времени. Но территории для комплексного освоения будут разыгрываться на торгах, и застройщики будут вкладывать в них свои деньги», – уверен Максим Федорченко.

«Вероятно, 2022-й станет годом комплексного развития территорий. На наш взгляд, сегодня это самый эффективный инструмент преобразования депрессивных районов. Властям он позволит повысить качество городской среды, девелоперам даст возможность возводить объекты на более прогнозируемых условиях. Однако в данный момент регионы находятся в самом начале пути, и прежде, чем закон начнет работать, необходимо урегулировать существующие в нем пробелы», – считают в Бруснике.

Новые проекты

Традиционно застройщики не называют проекты, которые стали прорывом в 2021 году, подняли планку строительства, чтобы не ущемлять интересы коллег. Однако все соглашаются, что достойных объектов было построено много. «Могу сказать, что среди региональных рынков Новосибирск уже находится на достаточно высоком уровне по качественным характеристикам жилья. Высокая конкуренция обеспечивает пристальное внимание к качеству создаваемого продукта. Строители понимают, что конкуренция по цене постепенно отходит на второй план, уступая место конкуренции по продукту», – отметил Андрей Добринский. По его словам это обеспечивает развитие отрасли и появление новых интересных проектов в разных сегментах.

«В 2021 году мы начали строительство первого в Новосибирске небоскреба – дома Chicago. В апреле мы представили городу концепцию нового дома. С некоторой осторожностью я ждал реакцию горожан на проект и с радостью увидел, что многие люди разделяют наши ценности и требования к современному жилью», – рассказал «Континенту Сибирь» директор ГК «Верба Капитал» Вадим Ильченко.

диаграммаПо наблюдениям Александра Астахова прорыв в жилом строительстве с точки зрения архитектуры и инженерных решений наметился в Новосибирске лет 5 назад сначала в комфорт-классе, затем и в экономе архитектурные решения подтянулись на достаточно высокий уровень. «Если раньше нужно было ехать в Северную Европу, чтобы посмотреть приличную архитектуру, то сегодня можно делать небольшие архитектурные экскурсии уже по Новосибирску», – считает собеседник издания.

По мнению Григория Якобсона в прошлом году прорывов в качестве строительства и инноваций не было. «Но могу выделить Бруснику. Компания экспериментирует с межэтажным перекрытием. При его усилении возникает возможность менять планировочные решения. В будущем это позволит качественно изменить планировочные решения на рынке», – отметил эксперт.

«Вероятно, изменится планировочная структура домов, – рассказали нашему изданию в Бруснике. – Появления экстремально маленьких вариантов площадью 9 — 12 кв. м ждать не стоит (по крайней мере, в проектах Брусники). Однако, квартир с дополнительными помещениями (постирочными, гардеробными, кабинетами, террасами) будет больше».

В свою очередь Иван Сидоренко рассказал, что в 2021 году хитом продаж   компании стала трехкомнатная квартира-студия площадью 65 кв. м. «Мы ее перепроектировали из классической двухкомнатной квартиры, предложили качественно иной функционал, который люди оценили», – рассказал руководитель ГК «Энергомонтаж».

Олег Зотов резюмирует, что интересные проекты были и будут. «За последние 5-7 лет все объекты выросли в архитектурном воплощении. Это связано с тем, что застройщики более требовательно стали относиться к проектам, используют лучшие материалы, обращают внимание, как дом будет выглядеть, как он будет вписываться в окружающую среду. Отсюда и задача, которая ставится перед архитекторами – дом должен быть современный и красивый. И еще хотел бы отметить, что в последние годы все коллеги прибавили в продвижении проектов, их визуализации, в подаче. И это касается любого жилья от эконом сегмента до бизнеса», – отметил Олег Зотов.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через нашу группу в ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ