«Новосибирск должен расти внутрь себя»: как  редевелопмент городских территорий поможет развитию мегаполиса?

На первом заседании рабочей группы по редевелопменту городских территорий при Агентстве инвестиционного развития (АИР) Новосибирской области 23 декабря были названы несколько площадок, за счёт которых может быть обеспечен дальнейший рост Новосибирска.

На площадке АИР в декабре состоялось первое заседание рабочей группы по редевелопменту городских территорий.  По словам гендиректора Агентства инвестиционного развития Новосибирской области Александра Зырянова, цель рабочей группы состоит в анализе существующих в России законодательных инструментов инвестиционной политики, а также лучших зарубежных и российских практик редевелопмента городских пространств, которые можно будет внедрить в Новосибирской области.

Справка. Участниками первого заседания рабочей группы при АИР стали главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин, заместитель генерального директора по инфраструктурным проектам АО «АИР» Станислав Болотов, директор центра государственно-частного партнёрства АИР Алексей Коваленко, региональный директор по работе с органами государственной власти Сбербанка Дмитрий Дедковский, генеральный директор группы компаний «АТТА» и почетный архитектор РФ Сергей Лукьянов.

В число присутствовавших экспертов также вошли: советник генерального директора АИР Лада Юрченко, заместитель управляющего регионального офиса по корпоративному бизнесу Банка ВТБ Алексей Щерба, начальник управления инвестиционной политики Минэкономразвития региона Павел Волокитин, директор ГК «Система» Валентин Тиунов и другие представители власти и бизнеса.

Первая встреча экспертов была посвящена, прежде всего, постановке и обсуждению задач нового инструмента развития Новосибирска. Члены рабочей группы обозначили возможные источники финансирования мероприятий по редевелопменту городских территорий, действующие правовые механизмы их реализации, а также меры государственной поддержки инвестиционной деятельности.

В число упомянутых инструментов вошли инфраструктурные кредиты госкорпорации ВЭБ.РФ, действующие в России нацпроекты. Директор ГК «Система» Валентин Тиунов отметил, что огромный интерес к проектам застройки жилой недвижимостью промышленных площадок в центральной части Новосибирска проявляет и государственная компания ДОМ.РФ, которая готова на определённых условиях инвестировать в регион.

Выделяя промышленные площадки, доступные для редевелопмента в ближайшей перспективе, эксперты назвали территорию Новосибирского аффинажного завода и завода «Оксид» в Октябрьском районе, а также территорию промышленных предприятий на улице Фабричной.

Члены рабочей группы при АИР отметили неоднозначность перемещения за черту города предприятий, требующих значительного количества рабочей силы. В этом случае возникнет значительная «маятниковая миграция», которая усугубит транспортные проблемы мегаполиса. По мысли экспертов, альтернативным решением может стать уплотнение некоторых существующих в городе промышленных предприятий с тем, чтобы на их площадки можно было переместить другие заводы.

В качестве основной площадки для релокации предприятий с высокой степенью автоматизации производства эксперты АИР предложили использовать промышленно-логистический парк Новосибирской области.

Главный архитектор Новосибирска Александр Ложкин напомнил коллегам, что текущая концепция развития города не предполагает расширения территориальных границ мегаполиса. «Новосибирск должен расти внутрь себя. За счёт редевелопмента промышленных площадок, аварийного жилья, а также частного сектора», – отметил он.

На вопрос экспертов рабочей группы, может ли город по примеру Москвы строить социальную инфраструктуру за счёт застройщиков, как это посредством «Континента Сибирь» в авторской колонке предлагал один из участников строительного рынка Новосибирска, Александр Ложкин ответил, что на текущий момент это невозможно без изменения в законодательной базе.

По мнению главного архитектора Новосибирска, в настоящее время взиманию платы за изменение вида разрешённого использования земельных участков мешают как законодательные, так и экономические причины. Строительство социальной и транспортной инфраструктуры по закону относится к обязательствам муниципальной власти, а стоимость такого строительства, в зависимости от локации, составляет от 5 до 20 тысяч рублей на квадратный метр вводимого жилья. Переложить такие обязательства на застройщика можно по договору комплексного развития территории, вот только экономика новосибирских строителей этих затрат не выдержит.

Александр Ложкин выразил уверенность, что для того, чтобы закладывать инфраструктурные затраты в проекты редевелопмента территории, необходимо существенно увеличить их капитализацию. Он рассказал «Континенту Сибирь» что самый очевидный способ увеличения капитализации земли – это переход к комплексному освоению территорий с использованием инструментов ленд-девелопмента.

По этой модели, широко применяемой за рубежом и, с недавних пор, в городах России, управляющая территорией компания готовит и реализует с торгов полностью подготовленные к строительству участки с градостроительным планом земельного участка и техническими условиями на подключение к инженерным сетям. Это увеличивает стоимость земельных участков, но позволяет застройщику не закладывать в стоимость строительства риски, связанные с прохождением разных административных процедур.

По итогам первого заседания эксперты рабочей группы по редевелопменту городских территорий при АИР Новосибирской области договорились о встречах на регулярной основе для выработки инструментов и рекомендаций по реализации инвестиционных проектов, которые позволят обновить и сделать город более комфортным.