Смогут ли в Новосибирске возводить детские сады и школы за счёт застройщиков? Мнение представителей власти и бизнеса

Новосибирская область могла бы принять на вооружение московский опыт и взимать с застройщиков плату за изменение вида разрешённого использования земельных участков, а на эти деньги строить детские сады, поликлиники, школы и другую социальную инфраструктуру. С таким предложением к властям региона в ноябре выступил один из участников строительного рынка Новосибирской области.  Палитра мнений по этому вопросу оказалась очень разной: от осторожной поддержки до полного неприятия. «Континент Сибирь» приводит позицию участников строительного рынка, а также мнение главы региона и мэра Новосибирска, оценивших предлагаемое решение «социального вопроса».

Мэр Новосибирска Анатолий Локоть, отвечая на вопрос «Континента Сибирь», высказал мнение, что обсудить рассматриваемую возможность стоит более детально: «Предложение есть. Наверное, оно заслуживает внимания и более тщательной проработки». Вместе с тем, он напомнил, что рассматриваемый вопрос остаётся прерогативой властей Новосибирской области. «В отличие от Москвы Новосибирск имеет более низкий статус, статус муниципалитета. У нас нет полномочий рассматривать и принимать законы. Наоборот, нам предписано исполнять законодательство РФ и областное законодательство, что мы и делаем. Как я и сказал – решение здесь за субъектом РФ, то есть за Законодательным собранием и правительством Новосибирской области», – отметил Анатолий Локоть.

Анатолий Локоть
Мэр Новосибирска Анатолий Локоть отметил, что предложение вероятно заслуживает внимания и проработки.  Фото Михаила Перикова

«Я считаю, что муниципалитет сегодня просто физически не справляется со строительством социальной инфраструктуры с существующими темпами жилой застройки территорий. Можно сказать даже, что это данность. И проблема год от года нарастает», – констатировал «Континенту Сибирь» председатель постоянной комиссии по бюджету и налоговой политике Совета депутатов Новосибирска и директор по развитию ГК «КПД-Газстрой» Кирилл Покровский.

Депутат согласился с выдвинутым в авторской колонке тезисом о том, что из-за ряда недобросовестных застройщиков, требующих себе компенсации даже за площади, на которых по городскому генплану планируется строительство детских садов и школ, город теряет возможность пополнить бюджет.

«Многие застройщики хитро поступают, когда меняют вид разрешённого использования купленной площадки, перезонируют её: предлагают, чтобы город выкупил у них часть земельного участка, который по нормативам должен идти под какой-то социальный объект – поликлинику, школу или детский садик. Или же по договору мены забирают участок аналогичной площади где-то в другом месте. Как правило, застройщик особо не стесняется и старается выбрать участок в более инвестиционно привлекательной и интересной локации. Город в этой схеме теряет землю, которую мог бы продать с аукциона», – рассказал Кирилл Покровский.

строительство социальной инфраструктуры?

Как решить проблемы Новосибирска со строительством социальной инфраструктуры? Авторская колонка Валерия Тихонова

Собеседник «Континента Сибирь» добавил, что согласен с тем, что написано в колонке, если речь идет не о комплексном освоении территорий в отдалённых районах, а о строительстве жилого комплекса где-нибудь в центральной части города. По его словам, в этом случае кадастровая стоимость участка почти всегда оказывается значительно ниже рыночной, а стоимость квадратного метра жилья достаточно высокой и «застройщик, конечно, с лихвой отбивает все свои расходы, имеет достаточно серьёзные показателей по прибыли».

Директор по развитию ГК «КПД-Газстрой» заметил, что «если говорить языком цифр и математики то, наверное, застройщику было бы разумно как-то компенсировать городу свои сверхприбыли в плане строительства для него социальной инфраструктуры». Однако он предложил не заходить так далеко, как предложил автор колонки на основе анализа столичного опыта, а ограничиться расширением схемы государственно-частного партнёрства: «Мне кажется, что здесь бы подошёл вариант муниципально-частного партнерства или государственно-частного партнёрства, по некоей формуле. Чтобы, например, если школа сейчас стоит под миллиард рублей, то где-нибудь 250-300 миллионов лежали на плечах застройщика».

По мнению Кирилла Покровского, участие застройщика в развитии социальной инфраструктуры, и не только социальной, но и дорожной – должно быть обязательным. В качестве обоснования своего мнения он напомнил об известной истории с обращением 20 депутатов к губернатору Новосибирской области и мэру Новосибирска с просьбой приостановить застройку ЖК «Легендарный-Северный».

«У нас самый обсуждаемый проект – это застройка городского аэропорта, микрорайон «Легендарный-Северный». Если заявленные там темпы строительства будут реализованы, всё северное направление города захлебнётся в пробках. А ведь дальше на северо-востоке города расположена ещё масса микрорайонов и жилых комплексов. Поэтому, в плане инфраструктуры, обязательно нужно рассматривать какое-то совместное участие застройщика и муниципалитета», – сказал собеседник издания.

Кирилл Покровский также напомнил что ГК «КПД-Газстрой», где он занимает пост директора по развитию, несла солидарную социальную ответственность перед жителями возводимого микрорайона «Чистая Слобода»: «На «Чистой Слободе» застройщик принимал участие в строительстве улицы Титова, полностью оплатил все проектные работы, профинансировал нулевой цикл строительства школы для того, чтобы попасть в федеральную программу».

Директор по развитию ГК «КПД-Газстрой» Кирилл Покровский
Директор по развитию ГК «КПД-Газстрой» Кирилл Покровский поддержал идею платы за изменение вида разрешённого использования земельных участков. Фото Михаила Перикова

Депутат горсовета так резюмировал своё мнение о статье новосибирского застройщика: «Моя позиция такова – я поддерживаю идею взимать с застройщиков плату за изменение вида разрешённого использования земельных участков. Тем более, что она уже начала успешно реализовываться в Москве».

Депутат Законодательного собрания Новосибирской области, председатель совета директоров ГК «Стрижи», руководитель регионального фонда содействия развитию территорий ветхого и аварийного жилья «ВАЖНО» Илья Поляков отметил, что рассматриваемое предложение можно обсуждать только в том случае, если правила будут едиными для всех и смогут учесть весь спектр факторов, влияющих на освоение участков.

Илья Поляков
Председатель совета директоров ГК «Стрижи» Илья Поляков отметил, что недостаток социальной инфраструктуры – это глобальная проблема, которую одним инструментом не решить. Фото Михаила Перикова

«Это такая тонкая материя, нужно понимать, как всё это будет зонироваться. Мы же отдаем себе отчет в том, что земля в центре это одни деньги, а земля на окраине – совсем другие. Третья ситуация, когда люди перевезли завод с купленного участка и тем самым сохранили городу рабочие места. Мне кажется, что такую систему очень сложно будет сделать справедливой. Она потребует очень жёсткого и беспристрастного модерирования. Я думаю, что на сегодня у нас власть к этому не готова», – высказался депутат.

По словам Ильи Полякова, недостаток социальной инфраструктуры – это глобальная проблема, которую одним инструментом не решить. «В предложениях застройщика, сделанных в этой колонке, действительно есть разумные инициативы, но я не понимаю как всё это смодерировать. Объектов социальной инфраструктуры в городе действительно не хватает. Но цена квадратного метра жилья не позволяет решить эту проблему исключительно за счёт застройщиков», – добавил он.

Председатель совета директоров ГК «Стрижи» указал на то, что ситуация на строительном рынке сейчас не является благоприятной: «Сегодня жильё продаётся гораздо дороже, чем год назад, но застройщики зарабатывают не больше. А всё потому, что себестоимость выросла гораздо больше, чем рыночная цена жилья. Некоторые стройматериалы прибавили в цене даже 300%, есть проблема с нехваткой рабочей силы, так как «в моменте» отсутствуют трудовые мигранты из Средней Азии. Очень многие факторы сегодня повышают себестоимость жилья».

Он с уверенностью завил, что введение предлагаемых автором колонки мер приведёт к дальнейшему росту стоимости квартир: «С учётом вышесказанного, сегодня говорить, что раз застройщики продают дорого, то они много зарабатывают, могут только люди не понимающие, что такое стройка. Если у застройщика себестоимость возрастёт, а это случится при софинансировании инфраструктуры, то, конечно, он будет проецировать рост себестоимости на свой конечный продукт, чтобы минимизировать потери в рентабельности».

Другого мнения придерживается основатель группы компаний «Трансервис» Александр Бойко«Я прочёл эту колонку и могу сказать, что предложение бредовое. Из разряда «всё отнять и поделить». Я считаю, что предлагаемый вариант строительства социальной инфраструктуры нежизнеспособен, – отметил собеседник «Континента Сибирь». – Автор говорит, что в Москве такой механизм работает. Так это в Москве, где 80% денег России крутятся, а в остальных регионах вместе взятых их всего 20%. Вы представляете, какой это тонкий слой? Какова стоимость квадратного метра в столице и у нас? Да у нас люди нищие! Они такой механизм «потянуть» не способны».

Александр Бойко
Основатель группы компаний «Трансервис» Александр Бойко назвал «бредовым» предложение о взимании с застройщиков платы за изменение вида разрешённого использования земельных участков. Фото Михаила Перикова

По словам девелопера, в итоге всё финансовое бремя в случае реализации таких предложений ляжет как раз на покупателей квартир, потому что застройщик, чтобы не потерять рентабельность, попросту вынужден будет переложить на их плечи свои расходы.

Аэропорт Северный
20 новосибирских депутатов просят остановить мега-стройку

«Застройщик не получает астрономических прибылей. Ведь у нас себестоимость жилья сейчас очень высокая. Стройматериалы непрерывно дорожают. И дорожают очень сильно, – отмечает Александр Бойко – Крупные компании ещё как-то получают хороший доход с оборота. Но это до поры до времени, пока у людей деньги не закончились. А всё к тому идёт. Если же игрок рынка менее крупный, у него просто нет прибылей, которые позволили бы тянуть всю «социалку». Он уйдёт в минус и разорится».

С Александром Бойко, пусть и в заметно более мягкой форме, согласился и Игорь Салов – директор строительной компании OOO «ЗАО СМС» и председатель новосибирского отделения «ОПОРЫ РОССИИ».

«Я удивлён предлагаемой инициативе! Я абсолютно не понимаю, как она поможет решить проблему. Детсады и школы должен строить муниципалитет. Если в муниципальном бюджете средств на это не хватает, нужно говорить не о возложении этих расходов на застройщиков, а об изменении налоговой системы страны, перераспределении средств в бюджетах трёх уровней власти в пользу области и муниципалитета, – заявил директор «ЗАО СМС». – Поймите правильно, есть сложившаяся система. Каждый человек и каждая компания уже платят налоги. И из этих налогов формируется бюджет, который расходуется, в том числе, и на объекты социальной инфраструктуры. Строить детсады и школы за свой счёт – не дело застройщика».

Игорь Салов
Директор строительной компании OOO «ЗАО СМС» Игорь Салов высказал непонимание, как предложенная инициатива могла бы решить имеющиеся проблемы. Фото Михаила Перикова

Игорь Салов напомнил, что строительная компания должна оплачивать поставки стройматериалов, которые в 2021 году выросли в цене в среднем на 30-60%, и труд рабочих, но главные её расходы составляет как раз стоимость земельного участка: «Даже при покупке «промки», если в генплане Новосибирска эта территория уже определена под перспективное жилищное строительство, текущие владельцы площадки продадут её за сумму, процентов на десять ниже стоимости участка такой же площади на муниципальном аукционе (который уже перезонирован под жилищное строительство – «КС»)».

По словам собеседника «Континента Сибирь» иногда стоимость участка оказывается столь высокой, что его застройка становится попросту нерентабельной: «Я знаю о случаях, когда новый собственник после покупки участка и подсчёта себестоимости и планируемой выручки вынужден был от строительства отказаться. Какие уж тут дополнительные выплаты муниципалитету, как предлагает автор колонки?».

Здание правительства Новосибирской области Красный проспект

В центре Новосибирска предлагают построить общественно-деловой центр

Директор «ЗАО СМС» добавил, что выступает за государственно-частное партнёрство, но даже этот отработанный механизм периодически даёт сбои: «В пример приведу одного новосибирского строителя и депутата. Его компания возводила жильё такими темпами, что ему пришлось за свой счёт прокладывать внутриквартальные проезды. А теперь он испытывает большие проблемы с тем, чтобы передать эти уже построенные дороги на баланс муниципалитета, и вынужден содержать их за свой счёт. Вот, что происходит, когда сложившуюся вполне рабочую систему пытаются сломать».

Резюмируя, собеседник издания согласился с тем, что проблема со строительством социальной инфраструктуры в Новосибирске остра, но ещё раз подчеркнул, что решать её нужно по-другому: «Если мы всерьёз говорим о механизме решения этой проблемы, то он только один – перераспределение доли собираемых налогов в пользу муниципалитета и области».

«Континент Сибирь» обратился к губернатору Новосибирской области Андрею Травникова. Глава региона в комментарии «Континенту Сибирь» сообщил, что механизм взимания платы за изменение вида разрешённого использования участка изучался специалистами правительства Новосибирской области, но они пришли к выводу, что он подходит именно для Москвы, где себестоимость квадратного метра и доходы населения позволяют реализовать такую схему. «Мы оценивали этот опыт, но, к сожалению, этот механизм создан исключительно под Москву», — резюмировал Андрей Травников.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через нашу группу в социальной сети «ВКонтакте».
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ