Участник строительного рынка Новосибирска

Как решить проблемы Новосибирска со строительством социальной инфраструктуры?

В первом полугодии 2021 года Новосибирская область стала лидером по темпам строительства жилья среди всех регионов Сибирского федерального округа. И с одной стороны это… плохо. Плохо потому, что темпы строительства социальной инфраструктуры за темпами возведения жилья не поспевают. Между тем, в Москве уже придумали решение этой проблемы, и я не вижу никаких препятствий для принятия этого решения Новосибирском.

строительство социальной инфраструктуры?
Фото Михаила Перикова

Сегодня ситуация на новосибирском рынке жилья такова, что застройщики конкурируют за каждый свободный клочок земли в центре города. Редкие пустыри, как правило, уже принадлежат одной из действующих в городе строительных компаний. Торговаться с не всегда адекватными собственниками частного сектора – сложно и долго. Поэтому самым лакомым куском становится «промка» – территория бывших и действующих новосибирских заводов.

Во-первых, в этом случае есть шанс приобрести сразу большой участок, на котором поместится целый жилой комплекс. Это удобно. Во-вторых, мы имеем уже подведённые к участку коммуникации. В-третьих, в промышленных зонах изначально не были предусмотрены объекты социальной инфраструктуры, а жителям построенного микрорайона они непременно понадобятся. Это значит, что нахрапистый застройщик может потребовать у муниципалитета выкупить участки, на которых в строящемся микрорайоне будут запроектированы школы, поликлиники и детские сады, или обменять их на новую землю. И вот они – сверхдоходы.

Кроме того, мне кажется несправедливой и политика действующих собственников предприятий, которые продают промышленные площадки по рыночной цене участков под жилую застройку, хотя когда-то получили их от государства за сущие копейки.

Строить многоэтажные жилые дома сейчас – максимально выгодный бизнес. Офисами рынок уже перенасыщен, а квартир никогда не бывает много. И продаются они всегда по верхнему уровню покупательского спроса. Возьмём территорию бывшего мясоконсервного комбината на улице Сухарной. Рыночная стоимость 10 гектар его территории сегодня – порядка 1,3 миллиарда рублей. Такая площадь позволяет построить примерно 160 000 квадратных метров жилья и получить прибыль от его продажи около 10 миллиардов. Это при кадастровой стоимости земли в 200 миллионов рублей.

Есть и другие примеры. Территория Новосибирского аффинажного завода в Октябрьском районе. Его площадь 3,2 гектара с кадастровой стоимостью в 95,5 миллионов рублей и рыночной – в 800 миллионов. Или территория фабрики «Синар» в «Тихом центре» Новосибирска. Её 2,1 гектара оцениваются по кадастру в 312 миллионов рублей, а в рыночных ценах – в 1 миллиард. И там и там можно построить порядка 40 000 квадратных метров жилья. И получить прибыль от продажи квартир примерно в 2,5 миллиарда рублей для каждого из участков.

Аэропорт "Северный" Новосибирск

20 новосибирских депутатов просят остановить мега-стройку

При этом бюджет Новосибирска, как и бюджет Новосибирской области прямых поступлений от строительства на местах упомянутых выше заводов новых жилых комплексов не получит. И властям придётся либо каким-то образом изыскивать средства на строительство для них поликлиник, детсадов и школ, либо ещё больше нагрузить социальную инфраструктуру соседних микрорайонов.

Между тем, в прошлом году в Москве уже придумали решение этой проблемы. В столице за изменение вида разрешённого использования (ВРИ) взимают плату, размеры которой установлены специальным законом субъекта РФ. Для разных районов Москвы действуют разные повышающие коэффициенты на застройку. Также застройщик может снизить для себя этот коэффициент, если выстроит за пределами Третьего транспортного кольца завод, деловой центр или объект социальной инфраструктуры (либо обеспечит переезд туда завода или делового центра из пределов МКАДа).

Эта мера, одновременно, помогает регулировать застройку городских территорий нужным видом зданий и решает проблему строительства социальной инфраструктуры, стоимость которой покрывают сборы за изменение ВРИ.

Если допустить, что в Новосибирской области будет действовать аналогичный закон, который будет обязывать застройщика при изменении ВРИ внести в бюджет разницу между рыночной и кадастровой стоимостью участка, застройщик всё равно останется в солидном плюсе, а муниципалитет получит необходимые средства на детсады и школы. Пример того же мясоконсервного комбината – на 1,1 миллиарда рублей можно возвести школу на 800 мест и детский сад на 250 мест. В случае с площадками Новосибирского аффинажного завода или швейной фабрики «Синар» мы получаем по 700 миллионов, что немногим меньше, чем нужно на ту же 800-местную школу.

Самое интересное, что в этом случае пользу получает и сам застройщик. Ведь социальную инфраструктуру на его участке городские власти построят не неизвестно когда, а параллельно с возведением жилья. Деньги-то уже получены. Так что к сдаче жилого комплекса выстроится очередь из клиентов – ведь все их потенциальные проблемы с местами обучения детей в новом микрорайоне уже будут решены.

Топ новостроек комфорт-класса в Новосибирске
Топ новостроек комфорт-класса в Новосибирске

А мера по установлению разных повышающих и понижающих коэффициентов на изменение ВРИ поможет справедливо компенсировать застройщику расходы на перевод производства с купленной промышленной площадки, скажем, в промышленно-логистический парк (ПЛП) Новосибирской области. Ведь сегодня многие предприятия остаются практически в центре города.

Так Новосибирск сможет быстрее развиваться, но не потеряет в промышленном потенциале. Кроме того, это положительно скажется на транспортной загруженности мегаполиса, экологическом и эстетическом аспектах его существования.

Помимо бывшего мясоконсервного комбината, ближайшими кандидатами на переселение в ПЛП могут стать НПП «Восток» и Новосибирский приборостроительный завод в районе площади Калинина, «Оксид» и Аффинажный завод в районе ГПНТБ, а также промышленные предприятия вдоль улиц Станционной, Петухова и Сибиряков-Гвардейцев на Левобережье Новосибирска.

Главный вопрос в деле введения платы за ВРИ на мой взгляд один – не попробуют ли застройщики переложить новые расходы на плечи покупателей квартир? И здесь я бы ответил отрицательно, потому что жильё итак продаётся максимально дорого. Если ещё взвинтить цену, дома попросту останутся полупустыми, что застройщикам невыгодно.

В любом случае, на мой взгляд, изменения уже назрели и перезрели. Это хорошо показала августовская история с письмом губернатору от  20 депутатов с просьбой приостановить застройку «Легендарного Северного», о чём первым сообщил «Континент Сибирь». Тогда, помнится, народные избранники упирали именно на заботу о социальной инфраструктуре будущего жилмассива, вопрос с которой нужно окончательно решить до появления там сотен тысяч квадратных метров нового жилья.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ