С чем связан рост цен на жилье в Новосибирске?

Строительная отрасль Новосибирска в 2021 году сталкивается всё с теми же проблемами: трудности перехода на эскроу-счета, рост цен на стройматериалы и дефицит рабочей силы. Но в этом году ситуация осложнилась снижением покупательского спроса. Как эти факторы повлияют на стоимость жилой недвижимости — в материале «Континента Сибирь».

 

Немного статистики

Юрий Гатилов

Юрий Гатилов: «Будущее проектного финансирования — за союзом региональных отделений банков с застройщиками…»

По информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, за первые шесть месяцев 2021 года в Новосибирске сдано в эксплуатацию 514,564 тыс. кв. метра жилых площадей (130% по сравнению с показателями первого полугодия 2020 года, когда было введено 394,635 тыс. кв. метров). Из них 35 домов (7924 квартиры) — доля многоэтажного жилищного строительства. Еще 6 домов (215 квартир) относятся к категории малоэтажных жилых домов.

Лидируют по объемам ввода капитального жилья Кировский (8 многоэтажных домов — 2528 квартир), Ленинский (8 многоэтажных домов —1795 квартир) и Октябрьский (6 многоэтажных домов — 1209 квартир) районы.

Из общего объема построенных квартир — 4152 (51%) однокомнатных и студий, 2455 (30,2%) двухкомнатных, 1394 (17,1%) трехкомнатных и 138 (1,7%) четырехкомнатных и более. Всего с начала 2021 года выполнено под ключ 1689 квартир, что составляет 21% от общего количества (8139) введенных квартир.

Значительная часть новостроек (68%) относится к каркасному домостроению. Удельный вес панельных домов — 24%, кирпичных — 8%.

Лидеры по вводу в эксплуатацию жилья за первые шесть месяцев 2021 года
Домов Квартир Общая площадь (м2)
ГК «Баутехник» 2 792 39 865
ГК «Брусника» 3 700 39 364
ГК «Энергомонтаж» 2 624 37 561
ГК «СтройМастер» 3 726 33 422
ООО «ХК ГК «Стрижи» 3 432 28 399
ГК «ВИРА­Строй» 4 564 28 335
ГК «Новый мир» 2 326 22 202
ООО «Строй­Арт» 1 440 21 846
ГК «Расцветай» 2 425 18 612
ГК «СМСС» 1 276 18 592

Информация предоставлена управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска

Проблемы отрасли

Увеличение ввода жилья в эксплуатацию — это не показатель успеха отрасли. Эксперты отмечают, что ситуацию на рынке жилищного строительства в регионе можно считать предкризисной. «Континент Сибирь» еще в прошлом году писал, что в Новосибирской области на грани срыва реализация программы  «Жилье и городская среда». Тогда застройщики видели причины этого в переходе на проектное финансирование, отсутствие квалифицированного сопровождения строительства объектов со стороны банков и завышенные требования к застройщикам со стороны финансового сектора.

Впрочем, льготная ипотека и в связи с этим рост популярности вложений в недвижимость разогрели спрос. В 2020 году российские банки выдали рекордные для рынка 4,2 трлн рублей ипотечных кредитов. На программу льготной ипотеки пришлось более 90% кредитов на новостройки. По информации ДОМ.РФ, в III квартале прошлого года было выдано 455 000 ипотечных кредитов, на 52% больше, чем за тот же период предыдущего года. Это вселяло некоторый оптимизм в застройщиков. Они продолжили наращивать портфель новых проектов.

Топ новостроек комфорт-класса в Новосибирске

Топ новостроек комфорт-класса в Новосибирске

«Многим «тихим клиентам» продукт стал доступнее. Они успели реализовать потребности до значительного повышения цен, увеличили спрос, подстегнули веру застройщиков в свои продукты. Также во время действия льготной ипотеки мы наблюдали значительную активность среди «мелких и средних» инвесторов, заинтересовавшихся «недорогими деньгами». Значительно выгоднее было получить некоторое количество денег по ипотечному договору по сравнению со стоимостью денег, «выдернутых» из оборота мелкого и среднего бизнеса», — рассказал «Континенту Сибирь» руководитель отдела новостроек Центрального агентства недвижимости Александр Задара.

«Очевидно, что рынок жилья имеет зависимость от доступности ипотеки. Как показывает наша практика, ипотечные кредиты используются при покупке и небольших апарт-студий, и просторных жилых резиденций. Следовательно, стоимость кредитов для населения определенно влияет на покупательскую способность. При увеличении ипотечных ставок мы предполагаем возможным замедление динамики строительства в Новосибирске», — прокомментировал «Континенту Сибирь» ситуацию на рынке жилищного строительства директор группы компаний «ВербаКапитал» Вадим Ильченко.

Спрос, как водится, вызвал рост цен на квадратный метр жилья. По словам Александра Задара, наибольший рост цены наблюдался в сегментах «Эконом» и «Комфорт». В среднем, по каждому сегменту, он составил от 22% (1-комнатные квартиры) до 18% (3-комнатные квартиры). «Драйверами роста в рассматриваемом случае, за время пандемии, стала более доступная ипотека, и лояльность «ипотечных кредиторов» по сравнению с периодом «до пандемии». Иначе говоря, ипотеку давали легко даже новосибирцам с некоторыми проблемами», — считает эксперт.

«Госпрограмма действительно стала одним из ключевых стимулов увеличения спроса на новые квартиры, — отметил в разговоре с нашим изданием руководитель подразделения управления продажами строительной компании «Брусника» Максим Молодцов. — Но выстраивать прямую зависимость между льготными кредитами и удорожанием жилья некорректно». По мнению эксперта, есть как минимум еще две веские причины увеличения стоимости квадратного метра — это резкий рост цен на стройматериалы и дефицит рабочей силы.

По словам генерального директора ГК «Мета» Владимира Мартыненкова, «рынок стройматериалов сегодня штормит», что создает существенные сложности в реализации проектов для девелоперов. «Мы наблюдаем бурную корректировку в сторону повышения всех цен, темпы роста двузначные, а иногда и кратные. Рост наблюдается практически во всём: от металлов до сухих смесей. При такой динамике цен приходится постоянно пересматривать бюджеты и политику ценообразования. Я считаю, что при таких серьезных скачках в себестоимости должно вмешаться правительство. Нормальная, адекватная инфляция всегда приемлема и даже полезна. Но то, что происходит сейчас, не совсем поддается контролю и прогнозированию. Все наши проекты имеют достаточный запас прочности и устойчивости к таким колебаниям. Самый плохой вариант для нас заключается в том, что мы на своих проектах не получим плановые показатели по доходности. Но это никак не отразится на выполнении компанией своих обязательств», — отметил Владимир Мартыненков.

С чем связан рост цен на жилье в Новосибирске? - Фото

Почему в Новосибирске нет небоскребов?

По данным Минстроя РФ, в России сегодня не хватает 1,2 миллиона строительных рабочих. Собственными ресурсами Новосибирской области дефицит не закрыть, в регионе попросту нет необходимого количества квалифицированной рабочей силы. По словам одного из новосибирских застройщиков, в прошлом году, когда из-за ограничительных мер, связанных с пандемией, в область не смогли приехать бригады из ближнего зарубежья, между строительными компаниями началась конкуренция за рабочие руки. Побеждал тот, кто предлагал выше зарплату.

«Застройщики, опасаясь за снижение темпов строительства, были вынуждены привлекать более дорогие трудовые ресурсы с внутреннего рынка труда, что, в свою очередь, повлияло на конечную стоимость продукта. Однако сам факт того, что рабочая сила значительно влияет на изменение стоимости, говорит об отсталости генеральных подрядчиков. Они не вкладывают в модернизацию, вместо этого предпочитая оставаться в традиционном экстенсивном пути развития. Есть забавный кейс из европейской части России, когда, модернизировав оборудование, строители повысили скорость работы на 30%. Тем самым они увеличили оборачиваемость средств и создали ситуацию, когда платить сотрудникам можно было больше, но в меньшее количество времени», — рассказал Александр Задара.

Увеличив цену квадратного метра жилой недвижимости, строительные компании столкнулись с падением спроса. По словам независимого аналитика строительного рынка Сергея Николаева, уже в июле «есть провал в продажах в формате эконом- класса». «Инвестиционного спроса нет. Ввод льготной ипотеки переформатировал спекулянтов в инвесторов поневоле», – констатирует эксперт.

Эту тенденцию отмечает и директор по маркетингу АН «Квадротека» Александр Астахов. «Инвесторы со спекулятивной мотивацией уходят с рынка (в очередной раз). Количество инвесторов, вкладывавших в жилье для сбережения средств, сократится вдвое. Спрос в основном будут формировать потребители, ориентированные на решение личных жилищных проблем. Люди продолжат «строить квартирную карьеру» — постепенно улучшать свои жилищные условия. Они, как правило, рассматривают отдаленные локации и старое типовое жильё как менее комфортное», — говорит эксперт.

Одна из причин — снижение реальных доходов населения. Другая — его закредитованность. По оценке председателя наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергея Степашина, к началу 2021 года платежи по кредитам достигли рекордного значения в 11,7% от всех доходов граждан.

Вадим Ильченко

Вадим Ильченко: «У застройщика и города общие интересы»

Снижение спроса ведет к замедлению темпов строительства. Этому же способствует и макроэкономическая ситуация в стране. «Макроэкономические прогнозы говорят о том, что доходность нашей экономики будет снижаться. Это заставляет строителей снижать объемы ввода жилья. И мы уже видим, что многие жилищные стартапы остановлены. И как отложенный эффект, на рынке жилищного строительства будет меньше квартир, меньше квадратных метров. Мы уходим в абсолютно прогнозируемый дефицит», — отметил в разговоре с «Континентом Сибирь» директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. Эксперт новосибирского рынка недвижимости обращает внимание и на тот факт, что повышение ключевой ставки Центробанком РФ отрицательно сказывается на строительной отрасли. «Сегодня мы вынуждены привлекать кредитные ресурсы не под 8%, как было в прошлом году, а под 10% годовых. Все это откладывается в стоимость продукта. У нас, к сожалению, сегодня с учетом санкций, сложилась ситуация, что мы не можем себе позволить внешнеэкономическое кредитование. Политика ЦБ делает все, чтобы и рублевого кредитования не было», — выразил сожаление Максим Марков.

В совокупности все перечисленные выше факторы ведут к сокращению объемов жилищного строительства. Это понимают и в правительстве РФ. Не случайно срок реализации программы «Жилье и городская среда» передвинули до 2030 года. Ранее стояла цель увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год к 2024 году.

Сколько будет стоить квадратный метр

Оценки экспертов строительного рынка того, как будет в этом году меняться цена за квадратный метр жилья, разошлись. Одни отмечают, что рост цен продолжится, другие не видят предпосылок для увеличения стоимости квадратных метров.

«Наибольший рост цен на недвижимость в 2021 году отмечен в классе комфорт и кофморт +. Есть вероятность, что цены подрастут еще на 7–10%, но взрывного роста цен мы не прогнозируем. Предпосылок для снижения цены на новостройки я не вижу: развитие ипотеки будет замедляться в связи с пересмотром льготной ипотеки и ростом ключевой ставки ЦБ, все проекты уже сейчас защищены на ЭСКРОУ и разрыва ликвидности у застройщиков нет», — считает Максим Молодцов.

динамика цен на вторичкуАлександр Задара полагает, что цены, да и в целом рынок, «встанут», но значительного снижения не будет. «Так как цены на рынке материалов достаточно высоки, и условия проектного финансирования вряд ли позволят застройщикам значительно снизить цены. Появление «суперпривлекательных» мотивирующих акций, напротив, вполне возможно», — считает руководитель отдела новостроек Центрального агентства недвижимости. Он не прогнозирует снижения цен, но предполагает, что для стимулирования спроса застройщики будут вынуждены пойти на более привлекательные предложения (акции, инструменты покупки) для потенциальных клиентов. «Наиболее прозорливые из застройщиков уже сейчас поднимают комиссии для риелторов, осознавая, что могут столкнуться с трудностями сбыта. Отмечу, что снижение цены на рынке материалов маловероятно, а это львиная доля себестоимости жилья. Сейчас застройщики вступают в эпоху маркетинга и будут активно «рубиться» за каждого клиента», — отмечает Александр Задара.

По мнению Вадима Ильченко, рост стоимости квадратного метра недвижимости коснется всех сегментов и будет продолжаться еще какое-то время. «Дорожают строительные материалы, дорожает квалифицированный труд, становится дороже земля. Все эти факторы влияют на стоимость любой недвижимости. К строящемуся жилью комфорт- и бизнес-класса требования покупателей становятся еще более строгими. Оно должно не только быть качественным и комфортным, оно должно отличаться в лучшую сторону от уже введенных объектов — более просторными планировками, количеством и функционалом лифтов, дизайном общественных мест и, конечно, дополнительным сервисом, который требует продуманной организации пространства еще на этапе проекта. Наличие нескольких автомобилей у семей с хорошим достатком и, соответственно, требования к вместимости и удобности паркинга — тоже фактор, влияющий на стоимость проекта в целом и на стоимость квадратного метра в частности», — рассказал девелопер.

Александр Ложкин

Александр Ложкин: «Новосибирску не окраины надо застраивать, а приводить в порядок территории в центре города»

Не видит предпосылок для снижения цен за квадратный метр и Максим Марков. «Экспоненциальный рост стоимости жилья продолжится. Цена за квадратный метр в новостройках, расположенных рядом со станциями метро, в центральных районах города, уже выше 100 тысяч. И ничто не указывает на то, что она будет снижаться», — считает эксперт.

«Рост предложения на рынке недвижимости не может быть постоянным. Вероятно, не все ныне заявленные проекты будут востребованы и распроданы. Полагаем, что стоимость квадратного метра в жилых новостройках центральной части Новосибирска приблизится или преодолеет отметку в 200 тысяч рублей за квадратный метр. Не исключено, что затем может произойти откат от этой цены. Но предсказать, когда это произойдет, в ближайшее или отдаленное время, и до какой отметки будет откат, увы, невозможно», — говорит Вадим Ильченко.

По словам Александра Астахова, на вторичном рынке уже самые недорогие варианты «вымываются». «Как себя поведут цены в августе-сентябре, пока не понятно. Что касается возможной остановки или долговременной стагнации цен, если это случится, то начнется со вторички. Поэтому надо наблюдать, как поведут себя цены именно на этом рынке. Через некоторое время это окажет влияние и на рынок новостроек», — считает эксперт.

Сергей Николаев обращает внимание на то, что цены на жилую недвижимость достигли своего пика. «Цены остановились и, наверное, в ноябре встанет объем продаж. А к марту следующего года не исключаю, что они могут немного снизиться. Расти ценам дальше уже больше некуда. Доходы населения не растут. Средний ипотечный кредит в этом году составляет 23 года. Инвестиционного спроса нет. Это понимают и застройщики, которые корректируют средний чек, например, уменьшая среднюю площадь квартиры», — прокомментировал аналитик рынок недвижимости.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ