Одна из инвестиционных составляющих такого крупного мегаполиса, как Новосибирск, — архитектурный ансамбль и благоустройство города. О том, что нужно городу, чтобы стать успешным, какие проекты привлекают инвесторов, как застройщики задают положительный тренд восприятия города — об этом и многом другом «Континент Сибирь» поговорил с директором Группы компаний «ВербаКапитал» ВАДИМОМ ИЛЬЧЕНКО.
— Вадим Николаевич, 2020 год для многих отраслей стал испытанием на прочность. Каким он был для строительных компаний Новосибирска и вашей в частности?
— У строителей, несмотря ни на что, год получился хорошим, особенно у тех, кто создает необычные проекты. Дешевая ипотека позволила продавать квадратные метры очень быстро. Плюс валютные скачки, снижение ставок по депозитам. Люди, стремясь сохранить деньги, шли на фондовый рынок и инвестировали в недвижимость.
В частности, наш сити-квартал «Инские холмы» показал хорошие результаты и по продажам, и по темпам строительства. Первая очередь сейчас на сдаче. Вторая активно строится.
Из значимых для нас событий: в этом году впервые у нас на стройплощадке побывал мэр Новосибирска. Анатолий Евгеньевич высоко оценил наши усилия по расселению ветхого жилья. И даже приводил нас в пример как компанию, которая на практике занимается реновацией города.
— Да, территория от улицы Сакко и Ванцетти до Ипподромской всегда производила угнетающее впечатление. А это ведь в пяти минутах езды до центра.
— Этот район вообще-то место силы Новосибирска. Новосибирск отсюда начинался. Когда-то улица Инская была центром города, здесь расположены несколько объектов культурного наследия. В ноябре наша компания выкупила земельный участок, на котором стоит заброшенный хлебозавод. Мы подготовили проект, в котором попытались комплексно осмыслить территорию, встроить ее в городскую ткань, сохранив памятники архитектуры. Презентация проекта прошла 9 декабря на Президиуме градостроительного совета и получила высокую оценку.
По проекту мы превратим Инскую в пешеходную зону без перекрытия движения. Сделаем широкие тротуары, поставим фонари и проведем озеленение. Кроме того, и внутри сити-квартала возникнет сквозной бульвар, который будет идти от улицы Шевченко до улицы Сакко и Ванцетти.
28 октября Советом депутатов Новосибирска было принято решение о включении этой территории в зону комплексного устойчивого развития, так называемый КУРТ. Об этом мы сейчас готовим соглашение с мэрией.
По сути, мы вернем Новосибирску большую и важную часть города.
— Наверное, приятно оставить в своем городе такой заметный след. Реализовать проект, который простоит не одну сотню лет и станет еще одной визитной карточкой города. Причем не где-то на выезде, а практически в центре.
— Не буду скрывать, нам приятно, что то, что мы делаем, высоко оценивается профессиональным сообществом. Хотя чаще бывает страшно. Очень не хочется опозориться. Работая над созданием сити-квартала, мы продумывали не только архитектурное решение. Архитектор Валерий Филиппов использовал узнаваемые для новосибирцев стилистические приемы — лаконичность форм, огромные окна, витражи, — характерные для конструктивизма. Этот стиль — ключевой для Новосибирска и прослеживается в архитектуре центральных исторических районов города.
Мы задумывались о том, как квартал будет жить, как будут работать малые предприятия на этой территории. Это будет современная деловая среда для активных и предприимчивых людей.
«Инские холмы» разделены на несколько функциональных зон. Первая линия вдоль улицы Большевистская отдана под коммерческие и офисные помещения. Жилая часть — это апартаменты, они расположены в высотках. Чтобы усилить защиту от шума, мы отдалили жилую часть зданий от дорог и сделали два ряда остекления. Замеры показали достаточно низкий уровень шума.
— Не превратятся ли апартаменты в «муравейник» в центре города?
— Это некорректное сравнение. Апартаменты — это своеобразная среда для работы, для интенсивной жизни. Мы стараемся, чтобы апартаменты у нас купили те люди, которые на самом деле хотят оказаться в центре такой жизни.
Сама атмосфера сити-квартала формирует запрос на деятельных, мобильных и инициативных людей. В такой среде, с такой плотностью, с таким функционалом неизбежно возникнет коммерческая жизнь. Здесь будут работать сo-working, появляться детские центры, кафе и бары. С этой целью уже приобретаются помещения. Это такая альтернатива государственному, патерналистскому отношению к жизни. Люди самоорганизуются и строят свою жизнь.
— Какая площадь апартаментов? Какие планировки? Есть ли люксовые предложения?
— Во второй очереди разнообразие планировок очень большое, от 28 до 90 квадратных метров. Своего покупателя нашли четырехкомнатные апартаменты. Семьи с детьми охотно их берут. Оказалось, что обеспеченные люди покупают современную резиденцию в центре, несмотря на имеющееся жилье за городом.
В высотной части здания специально отзонировали несколько этажей со свободными увеличенными планировками апартаментов. Там потрясающие виды на город, может быть, лучшие в Новосибирске. Причем как на центр — оперный театр, здание правительства области, музей, — так и на реку, на Бугринский мост.
— Одной из достопримечательностей сити-квартала будет пешеходный мост, который соединит его с набережной. Изначально вы проектировали его открытым, он таким и останется?
— Да. В этом году получили разрешение на строительство и вплотную приступили к его постройке. Одну опору моста сделали еще летом, а сейчас начались работы со стороны набережной. Выбран подрядчик по пролетному строению. С каждой стороны будут пандусы, лестницы и лифты, в том числе и для маломобильных граждан. Я надеюсь, что к маю проведем установку.
Мост останется в нашей собственности (это будет такая добровольная социальная нагрузка для нашей компании), и эксплуатировать его будет наша УК. Опыт управления объектами у нас приличный.
— Какие еще проекты ваша компания реализует в Новосибирске?
— Помимо «Инских холмов», совместно с ГК «СМСС» Анатолия Павлова строим ЖК «Бирюзовая жемчужина». Первую очередь уже построили. Рядом расселили частный сектор на площади почти 2 га, это где-то 30 домов. Будем строить новый квартал. И это место около Заельцовского бора заиграет совсем по-другому. Проект очень достойный со всех точек зрения.
Есть еще ряд проектов, которые мы будем презентовать в начале следующего года. Для них мы также расселяем ветхий частный сектор. Стараемся, чтобы наши проекты как минимум не роняли эстетическую планку в городе.
— Вы работаете по проектному финансированию?
— Первое проектное финансирование, которое нам одобрил банк, не подразумевало открытие эскроу-счетов. Мы строили на собственные средства. Но мы использовали этот инструмент, чтобы набить, как говорится, руку.
Текущие проекты уже реализуются полностью с эскроу. У этого способа финансирования строительства есть свои плюсы и свои минусы.
— С какими банками работаете?
— У нас сложились хорошие отношения со Сбером. Он оказался клиентоориентированным, а команда — по-предпринимательски настроенной.
— В Новосибирске в последние годы активизировались различные общественные движения, которые вступают в противостояние с застройщиками. Были ли у вас противоречия с общественниками?
— Нет, у нас не было столкновений. Наши проекты обычно находят поддержку и одобрение в обществе. Правда, надо отметить, если наши проекты и не подвергаются критике общественности, внутри компании мы устраиваем им серьезную «чистку».
В принципе, мы не против всестороннего обсуждения. Застройщик выходит к городскому сообществу со своими проектами, с желанием сделать что-то неординарное для города. Город вправе высказывать свое мнение насчет строящихся объектов, и если застройщики и город друг друга слышат, то качество проектов становится только выше.
Я считаю, что и застройщики, и город заинтересованы в одном и том же. Общий интерес в том, чтобы люди не уезжали из города, а жили здесь комфортно и с удовольствием.
— Мэр Новосибирска Анатолий Локоть отозвал с сессии генплан города. Многие застройщики, с которыми разговаривал «Континент Сибирь», сочли это чуть ли не катастрофой для строительной отрасли. Что вы думаете по этому поводу?
— Я думаю, что это может быть катастрофой для каких-то конкретных проектов. Я же не вижу в этом особой драмы. В генплан, сколько я помню, вносили изменения каждый год. Этот процесс не остановлен и сейчас.
Сити-квартал открывает новосибирским бизнесменам новые перспективы для жизни и работы
Генплан превратился из стратегического инструмента для развития города в тактический инструмент политики. Поэтому проблемы в отзыве не вижу. Хотя, конечно, жаль, что реализация ряда интересных городских проектов будет отложена.
Землеустроительные работы в Новосибирске действительно одна из самых сложных сфер для застройщиков. Генплан мог бы снять многие вопросы. Но, как говорится, на нет и суда нет.
— Думаете, Новосибирску чего-то не хватает, чтобы быть более притягательным местом для жизни?
— Нужно больше думать о среде, благоустройстве и об архитектурном образе города. Архитектурный образ города и благоустройство — это мощный фактор конкуренции. У меня половина друзей, которые уехали из Новосибирска, уехали не потому, что у них плохо шли дела. Они уехали, потому что устали от грязи, пыли и неблагоустроенности. Понимая, что достаточных усилий, чтобы сделать город чище, современнее, не делается, ситуация не меняется, они сделали выбор в пользу более благоустроенных городов. А это активные люди, тот самый креативный класс, который служит опорой для любого мегаполиса.
Новосибирск реально отстал даже от Екатеринбурга, не говоря уже про Москву, в качестве городской среды, в магнитах, которые держат человеческий капитал.
Я бы изменил приоритеты в формировании городской среды. Сейчас средства размазываются на всю территорию города. А на мой взгляд, нужно благоустраивать центр — скупать развалюхи и строить на их месте современный город. Зачем множить микрорайоны без дорог, без транспорта, без инфраструктуры, какой смысл? Даже пусть 500 садиков на периферии построят, люди хотят приехать в оперный, в Lukse, Marriott, они поедут на работу в центр, в конце концов.
— Да, только стоимость жилья в центре намного выше, чем на окраине города.
— Спросите человека, что для него лучше: чуть выше ипотечный платеж или ежедневное стояние в пробках по 2–3 часа?
Посмотрите на города с высокой стоимостью недвижимости: Москва, Чикаго, Торонто, и на города с низкой: Мариинск или Ачинск. Где бы вы хотели жить? Мне кажется, ответ очевиден.
Надо доходы людей повышать. Это лучше, чем бороться за низкую стоимость квадратного метра. Дешевую недвижимость никто не ценит, не тратит денег на ее содержание, она быстрее ветшает и приходит в упадок.
Нам нужно честно ответить на вопрос, какой мы хотим город создать — успешный или нет? Коэффициент плотности застройки в Екатеринбурге 4, у нас — 2,2–2,5. Они что, враги своему городу? Нет. В крупнейших мегаполисах этот коэффициент до 8 может доходить. И надо отметить, что все успешные города похожи друг на друга. Так же, как и неуспешные. Пока мы больше похожи на вторые.
— Есть какой-то определенный порядок действий для реальных, видимых перемен?
— Конечно! Например, в Екатеринбурге, Тюмени приняты регламенты на уровне города, которые формируют некий набор табу, который архитектор не может использовать в своем проекте. Прописаны определенные архитектурные решения, которые гармонизируют облик города. Условно говоря, что на центральных улицах переплеты на окнах должны быть одного цвета, входы в здания нельзя делать иначе, как с уровня земли, и так далее. Такой регламент нужен и Новосибирску. Тогда мэрия города при согласовании проекта будет руководствоваться не вкусом, понятием достаточно субъективным, а регламентом.
Пешеходный мост в Новосибирске соединит Михайловскую набережную с жилыми кварталами
Сегодня необходимо концентрировать бюджет и в первую очередь приводить в порядок центр города. Инвестиционный климат, условно, не Затулинка создает. Пока в центре города у нас грязь в парковочных карманах, разбитые тротуары и ямы на дорогах, ни о какой инвестиционной привлекательности города говорить нельзя.
Мы все должны понимать, что города конкурируют друг с другом за людей. Качество городской среды — это мощный фактор довольно жесткой конкуренции.
— Думаете, что руководство города этого не видит?
— Вообще, создается впечатление, что Новосибирск развивается по инерции. И обычно после этих слов принято ругать мэрию. Но я бы не стал валить все «шишки» на одну голову. На мой взгляд, причины в бедности. Очевидно, что муниципалитетам не хватает денег на развитие и во многом это следствие бюджетных правил, существующих в нашей стране. Но, как говорится, нет денег, так хоть правила создайте. И тут уже вопрос к народным депутатам.
Можно было бы, например, увеличить налоговую нагрузку на ветхую недвижимость, ухудшающую вид города. Можно было бы перераспределить затраты по уборке и содержанию части городских улиц на владельцев недвижимости на этих улицах, ввести ответственность за внешний вид зданий и придомовой территории. Но, увы, эти меры непопулярны, и депутатам неинтересно этим заниматься.
Остается надеяться только на себя. (Смеется.)
Девелоперы не могут повлиять в целом на налоговую и инвестиционную политику, не могут повлиять на ситуацию с уборкой снега или мусора. Но мы можем в рамках своих проектов создавать среду, которая будет продуцировать определенное качество жизни, производительности труда и человеческого капитала. Многие застройщики пытаются об этом думать и делать. Тот же Александр Бойко (президент TS Group. — «КС») построил отель «Марриотт». Восприятие Новосибирска изменилось. Можно сказать, что из-за одного «Марриотта» вся недвижимость Новосибирска подорожала.
Когда сити-квартал «Инские холмы» будет полностью завершен, когда люди увидят его с вечерней подсветкой, со светящимися окнами, на мой взгляд, это тоже задаст положительный тренд восприятия города. Его новый образ.
Мы на своем месте пытаемся делать то, что нам кажется правильным, чтобы город был конкурентным, оставался интересным, чтобы люди успешно и достойно жили здесь.
WPBuild.Ru