Будет ли выполнен нацпроект «Жилье» в Новосибирской области?

Переход на проектное финансирование, отсутствие квалифицированного сопровождения строительства объектов со стороны банков, завышенные требования к застройщикам со стороны финансового сектора, дублирование функций и многое другое могут сорвать сроки выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда» в Новосибирской области. В том что, что ситуация действительно на грани срыва, «Континент Сибирь» убедился на примере застройщиков, которые стали первопроходцами на пути работы со счетами эскроу.

Новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан вступили в силу с 1 июля 2019 года. С этого момента реализация проектов жилищного строительства осуществляется за счет банковских кредитов – проектного сопровождения. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, хранятся на счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию.

В начале 2019 года застройщикам удалось убедить Минстрой РФ ввести переходный период. Было разрешено достраивать объекты по старой схеме привлечения средств граждан. Строительная готовность таких проектов должна была быть не менее 30%, а объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве составлять 10% и более. Отдельные критерии строительной готовности прописаны для проектов комплексного освоения территории – на уровне 15%.

В Новосибирске таким правом, как рассказал «Континенту Сибирь» министр строительства региона Иван Шмидт, воспользовались около 80% застройщиков.

Застройщики

О том, что новые правила игры на строительном рынке, безусловно, нужные и адекватные, никто из застройщиков не отрицает. Однако все они еще в начале 2019 года выражали опасения, связанные не столько с собственной готовностью переходить на проектное финансирование, сколько готовностью к этому банковских структур. В настоящее время в России 100 банков уполномочены осуществлять проектное финансирование жилищного строительства. Между тем, на практике необходимыми компетенциями обладают не более десятка.

Евгений Покровский
Евгений Покровский

«В любой системе должны быть четко определены правила игры, – отметил в беседе с «Континентом Сибирь» зампред комитета по строительству, ЖКК и тарифам Заксобрания Новосибирской области Евгений Покровский. – Все участники этой игры должны четко исполнять свою миссию. На сегодняшний день нельзя сказать однозначно, что система хорошая и положительно влияет на развитие строительного бизнеса, или в этой системе больше негативных явлений. С одной стороны, мы как серьезные строители удовлетворены тем, что вступают в силу законы, которые определяют порядочность и четкость самого процесса. Все меньше и меньше случайных игроков на этом рынке. А с другой стороны, у нас вызывает сомнения и вопросы, по каким правилам играть».

В Новосибирске уже несколько домов сданы с использованием эскроу счетов. Первой стала ГК «Стрижи», которая совместно с Сибирским банком Сбербанка в октябре 2019 года прошла все этапы проектного финансирования в сфере жилищного строительства. «Вы не представляете, какое количество квестов мы ежедневно проходили со специалистами Сбербанка. Были случаи, когда за неделю возникало по 12–15 новых ситуаций, требующих оперативного решения», – рассказывал тогда генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Квесты для застройщиков продолжаются и по сей день. Дело в том, что строительным компаниям для нового проекта требуется выполнить массу условий, чтобы получить необходимые разрешения на строительство у мэрии Новосибирска. Среди них финансовая состоятельность, отсутствие задолженности, получение ТУ и так далее.

Будет ли выполнен нацпроект «Жилье» в Новосибирской области?Однако это разрешение на строительство, которое выдал муниципалитет застройщику, для банков не более чем филькина грамота. Финансовые учреждения выдвигают собственные условия, на которых они готовы предоставить кредит застройщику. Например, строительная компания обязана открыть счета в банке, куда она обратилась за проектным финансированием. Но банк требует, чтобы и ее подрядчики также открывали счета у него и обслуживались в нем, чтобы переходили на зарплатные проекты этого банка.

Под лупой рассматриваются и субподрядчики. Если они вызывают у финансистов сомнения, то кредитное учреждение требует искать другого, а с этим не работать. И никому не интересно, что с этим партнером застройщик работает много лет и построил не один дом. Руководители компаний вынуждены подписывать личные гарантии по кредиту. «Мы на миллиарды подписываем и знаем, чем это чревато!», – говорят застройщики.

Как рассказал «Континенту Сибирь» один из новосибирских строителей, у него не так давно произошла следующая ситуация: «У нас есть подрядчик, с которым мы работаем 10 лет. Условно говоря, цена его подряда 100 млн рублей. Мне банк говорит, что я имею право дать ему не более 10% предоплаты. А подрядчику необходимо 30% для переоснащения своего производства. За счет этого он снизит себестоимость своей продукции. И компания заплатит уже не 100 млн, а 90. Экономия внушительная. Я прихожу в банк, говорю, что у меня идет конкретная экономия. Но нам не разрешают».

«Но самое главное, – говорит Евгений Покровский, – что меня настораживает – у банков нет сроков исполнения своих обязательств. У застройщика они есть. Он должен в срок сдать дом, выполнить обязательства перед исполнительной властью, если это госзаказ или реализация масштабного инвестиционного проекта, и перед дольщиками. Банку же все равно, какие сроки. Приведу один пример, застройщик должен получить 30% от суммы кредита на оборотные средства, чтобы приступить к возведению объекта. А банк ему говорит, все хорошо, но у меня кредитный комитет ушел в отпуск на пару недель. Ждите. Для стройки подождать даже пару недель критично, строительный сезон в Сибири короткий. Людям нужно платить зарплату. Для застройщика – это катастрофа, его накажут. А банку – ни холодно ни жарко».

Строительство

Как новосибирские строители отстояли свое право на работу в условиях эпидемии

По мнению Евгения Покровского, должны быть определены правила игры, в которых установлены четкие сроки, когда банк должен дать ответ на этот или другой поставленный вопрос, период принятия кредитного решения, сроки финансирования на оборотные средства, когда застройщик должен получить деньги за зарегистрированный в юстиции дом. «Доходит до того, что у нас на счетах скопились громадные суммы. Добропорядочных застройщиков заставили взять кредит. И сегодня они не могут в полной мере по срокам пользоваться своими деньгами!», – высказывает возмущение Покровский.

По словам зампреда комитета по строительству, ЖКК и тарифам Заксобрания Новосибирской области Ильи Полякова, застройщики сталкиваются с системными проблемами. Так ЦБ разработал стресс-модель. Она считает финансовые риски всех проектов. «Понятно, что когда она считает московские, питерские проекты или даже точечное очень дорогое жилье в регионах, то они проходят по всем параметрам. Когда начинает считать региональные проекты, то модель начинает буксовать. Особенно, если это касается комплексного строительства. Потому что, на наш взгляд, заложено слишком большая подушка безопасности. Мы как строители понимаем, что для фундамента можно заложить сто килограмм арматуры в куб бетона. А можно двести. В обоих случаях это будет прочный фундамент. Если перевести на строительный язык ЦБ заложил 200, а это удорожание проекта. И банки отказывают в выдаче кредитов», – рассказал застройщик.

По мнению строителей, в банках должна быть создана структура заказчика. И она должна быть очень профессиональной. На данный момент банки не готовы к приему технической документации. А если они к этому не готовы, то и не готовы к старту проекта. Поэтому, в том числе не исполняются сроки.

Еще одна проблема, которую озвучивают застройщики, у самих строительных компаний должны появиться серьезные финансовые структуры, чтобы разговаривать с банками на одном языке. Сегодня для многих застройщиков найти финансиста, который мог бы общаться на одном уровне с топ-менеджментом банков тоже не просто. «Мы их собираем по крупицам, это настоящие бриллиантики, но на строительном рынке таких специалистов практически нет», – отмечает Илья Поляков.

Вот эти детали, в которых, как говорится, прячется, дьявол, наводят застройщиков на мысль, что реализация нацпроекта находится под угрозой.

Банки

Несмотря на то, что уполномоченных банков почти сотня, реальной конкуренции между ними не сложилось. У кого-то недостаточно кредитных средств, кто-то не сумел сформировать квалифицированную команду для работы со строительной отраслью. Это же не потребительские кредиты выдавать, тут нужно понимать производственные процессы и вникать в технологические тонкости стройки. Третьим – просто неинтересно заниматься проектным финансированием.

В итоге реально по эскроу счетам в Новосибирской области работает не более 5 банков. И лидеры среди них – Сбер и Дом.РФ.

«Континент Сибирь» обратился в новосибирские банки с просьбой прокомментировать ситуацию. Показательно, что откликнулись только два финансово-кредитных учреждения.

Так, в пресс-службе Сибирского банка ПАО «Сбербанк» нашему изданию пояснили, что по ряду причин, разрешение на строительство может быть отозвано, в связи с чем, банком могут обозначаться дополнительные требования для минимизации рисков и своевременного ввода объекта в эксплуатацию. «Базовым условием финансирования проекта является перевод всех расчетов по проекту в банк. Банку важно быть уверенным, что объект будет достроен, поэтому контроль целевого использования средств – неотъемлемая часть сделки. Банк не выставляет требования по работе с конкретным подрядчиком. Однако, если есть риск того, что подрядчик может не выполнить свои обязательства – например, у него не было опыта строительства объектов такой высотности или есть факты нарушения сроков по другим проектам – банк в рамках структурирования сделки может предложить застройщику рассмотреть возможность сотрудничества с другим подрядчиком, так как успешная реализация проекта зависит от всех его участников», – говорится в ответе пресс-службы.

Будет ли выполнен нацпроект «Жилье» в Новосибирской области? - Картинка

Смогут ли новосибирские застройщики осваивать участки в границах приаэродромных территорий?

Что касается длительных сроков выдачи кредитов, в Сбербанке пояснили, что основной причиной по-прежнему остается небольшой опыт застройщиков по взаимодействию с банками по проектному финансированию. «Мы уже сейчас видим, что по проектам застройщиков, которые ранее не получали целевых кредитов, сроки рассмотрения заявок выше, чем у тех, которые такой опыт уже имеют. Причины две. Первая – есть проблемы в оформленной исходно-разрешительной документации (ИРД), или наличие неразмежеванных земельных участков при комплексных застройках с разными сроками ввода объектов. Такие сложности можно решить внесением уточнений в ИРД, межеванием или включением условий по межеванию земельных участков, но это увеличивает сроки рассмотрения сделок. Вторая – финансовые директора компании, не понимая требований банка, могут начать подготовку пакета документов, который после начала работы с банком оказывается совершенно иным, и проходится заново собирать документы, основываясь на перечне документов и консультациях банка», – прокомментировали в финансовом учреждении.

По словам заместителя управляющего по корпоративному и инвестиционному бизнесу Сибирского филиала банка «Открытие» Александра Чернышова, банк «Открытие» не включает в условия финансирования никаких дополнительных требований, не относящихся напрямую к проекту. Так, в структуре реализованных проектов отсутствуют требования о заключении зарплатных проектов, о выборе конкретного подрядчика, банковском сопровождении соисполнителей и т.д.

При этом Александр Чернышов отмечает, что финансирование жилищного строительства является одним из приоритетных направлений в кредитной политике банка «Открытие». «В силу этого банком на постоянной основе предпринимаются усилия по упрощению и ускорению внутренних процессов кредитования застройщиков. Срок реализации проекта от подачи документов до принятия кредитного решения главным образом определяется качеством подготовки и комплектностью документов инициатора строительства. Рекорд по сроку принятия решения в Сибирском филиале на сегодня составляет 2 недели», – рассказал топ-менеджер банка.

Любопытно, что в присланных в редакцию комментариях от банков расходятся данные о временном периоде выдачи кредитов. В Сбере ответили, что ЦБ установил срок – 2 месяца с момента подачи заявки клиентом. А в банке «Открытие» утверждают, что «конкретного срока рассмотрения кредитных проектов по застройщикам Банком России не установлено».

Власть

Надежды на содействие застройщикам со стороны исполнительной власти, по их словам, пока ни чем не подтвердились. Хотя их объединяет одна цель – выполнение нацпроекта «Жилье и городская среда», утвержденный президентом РФ Владимиром Путиным.

По мнению Евгения Покровского, у Центробанка и федерального правительства в лице Минстроя РФ разные цели. «Банк закручивает гайки, не давая раскручиваться отрасли. У ЦБ нет задачи – выполнить нацпроект, а у правительства есть. Исполнительная власть должна договариваться с банками, а не кидать строителей на амбразуру», – считает Покровский.

Как один из вариантов, звучит такое предложение, чтобы исполнительные власти еще на этапе организации тендеров на землю закладывали условия, которые бы отсекали от участия в них неблагонадежных застройщиков, те фирмы, которые сегодня выигрывает конкурсы, не имея ни технологической, ни производственной базы и других строительных мощностей.

Либо, как вариант, отдать землю банкам, чтобы они выдавали разрешение на строительство на своих единых условиях. Все эти варианты требуют всестороннего обсуждения, требуют диалога власти и финансовых учреждений.

«Сейчас выйдут на рынок те, кто достроил объекты по старым правилам. Придут в банк, а он с них спросит все, начиная репутацией и заканчивая техвозможностями. И не даст кредит. Если даже серьезные застройщики вынуждены пробивать глухую стену непонимания, что говорить о средних компаниях. Все это отразится на темпах и сроках выполнения нацпроекта», – считает Евгений Покровский. По его мнению, сегодня исполнительная власть в регионе в лице минстроя не дорабатывает. Проблемы строителей не решаются.

Иван Шмидт: «У строительных компаний региона огромный задел»
Иван Шмидт: «У строительных компаний региона огромный задел»

Один из наглядных примеров – это решение по строительству на участках вблизи аэродромов, о чем писал «Континент Сибирь». Собственники аэродромов не зонируют территорию, ссылаясь на отсутствие средств. Зонирование подразумевает определение территорий вблизи аэродромов, на которых есть ограничения по этажности домов, освещенности и профильности использования участков. В результате надзорные органы – Роспотребнадзор, Росстройнадзор – говорят, что поскольку непонятно, в какой зоне построен тот или иной объект, согласовывать не будут.

Этот вопрос несколько раз обсуждался у губернатора Новосибирской области Андрея Травникова с участием всех заинтересованных сторон от застройщиков до Росгвардии, которой принадлежит аэродром в центре Новосибирска. Было принято решение выдавать разрешение на строительство.

Вот только банки эту договоренность не принимают во внимание. И без подписи всех надзорных органов на разрешении на строительство кредиты не выдают.

Лобби

Одними из основных лоббистов территории должны быть депутаты Госдумы. «Континент Сибирь» разослал запросы, в которых поставил важные для застройщиков вопросы, полпреду президента в СФО, депутатам Госдумы РФ от Новосибирской области и сенаторам. Надо признать, что многие не ответили, среди них Александр Жуков, Александр Карелин, Виктор Игнатов, Вера Ганзя и Дмитрий Савельев.

Полномочный представитель президента РФ в СФО Сергей Меняйло в своем ответе на запрос редакции рассказал «Континенту Сибирь», что ситуация в сфере жилищного строительства в регионах Сибирского федерального округа находится на контроле. «Я получаю ежемесячную информацию о реализации на территории округа всех национальных проектов, в том числе и НП «Жильё и городская среда». С представителями строительных компаний, банковских структур, саморегулируемых организаций, девелоперами встречи проводятся регулярно, в различном формате. Это традиционная Строительная неделя, окружные совещания в режиме видеоконференции, рабочие поездки, встречи и беседы по проблемным вопросам жилищного строительства», – сообщил полпред президента РФ.

28 октября прошло окружное совещание с участием представителей органов исполнительной власти и АО «ДОМ.РФ», в ходе которого были обсуждены механизмы реализации НП «Жилье и городская среда» в регионах СФО. «Достигнута договоренность провести в регионах рабочие встречи АО «ДОМ.РФ» с застройщиками, органами власти обсудить механизмы и проблемные вопросы получения проектного финансирования в жилищном строительстве», – отметил Сергей Меняйло.

На 1 октября 2020 года в СФО в эксплуатацию введено 4,1 млн кв. м жилья, СФО на 5–м месте среди федеральных округов (8,6% об объема введенного жилья по РФ). Объем ввода жилья за год в регионах Сибири вырос на 3,3%. Наибольшие объемы ввода жилья в Красноярском крае, Иркутской и Новосибирской областях.

Представитель в Совете Федерации от Новосибирской области Владимир Городецкий, по его словам, хорошо знаком с проблемами застройщиков: «В Совете Федерации я работаю в комитете по федеративному устройству, местному самоуправлению и делам Севера. Сюда же входят вопросы ЖКХ, строительства и местного самоуправления. Мы проводим много круглых столов. Перед каждым из них я в Новосибирске собираю компетентных специалистов, которые обеспечивают меня необходимой информацией. Все решения, принятые на круглых столах потом идут дальше в законодательные нормативные акты».

В беседе с «Континентом Сибирь» сенатор отметил, что главная причина в непростом взаимодействии застройщиков и финансовых учреждений, в неготовности самих банков: «Банки должны иметь мощную проектно-инженерную инфраструктуру, которая должна контролировать насколько правильно произошло освоение денег».

«Согласно новым правилам, люди кладут деньги за жилье на счет в банк, а банк выдает деньги застройщику, только когда он введет дом в эксплуатацию. При этом застройщик уже понес затраты за счет банковских средств, процентов. Мы считаем, что правильнее было бы открывать финансирование по промежуточным этапам отчетности и часть возвращать застройщику. Освоил он, допустим, 50% капвложений, хотя бы 25% отдайте. Но пока этого нет», – рассказал Владимир Городецкий.

Будет ли выполнен нацпроект «Жилье» в Новосибирской области? - Фото

Привел ли кризис к обвалу новосибирского строительного рынка?

В то же время, по мнению сенатора, застройщикам надо встраиваться в систему. «Можно жаловаться и говорить, какая она плохая, но надо стараться встроиться. Другого выхода нет. Если знаешь, что там волокита, то сдвинь свои сроки», – считает Владимир Городецкий.

«Чтобы решить проблему, нужно ее обсуждать, – уверен депутат Госдумы РФ Андрей Каличенко, – выносить на круглые столы с участием СРО, банков, областной власти. Только обсуждение, другого пути нет. В результате обсуждения ставить проблематику. Нужно находить общий язык в регионе, потому что ситуация по регионам разная. История Москвы Новосибирску не подходит. Нельзя применить федеральное законодательство только под нужды, специфику Новосибирской области. Оно так не работает, поэтому на самом деле, если нужно наводить мосты, четко формулировать проблему – что хотели бы получить в итоге надо собираться и обсуждать. Нельзя исходить из того, что где-то в каком-то учреждении сидят люди, которые хотят сделать плохо. Просто у них своя мотивация, которой есть объяснение. Только в диалоге, во время встреч и обсуждений, можно найти выход. Другого пути нет».

По словам Андрея Каличенко, на примере работы Госдумы он видит, что любая депутатская инициатива ведет к отклику Минстроя РФ. Учитываются ситуации во всех регионах, проводятся консультации с привлечением застройщиков, банков и депутатов. «Это правильный механизм, который выводит на правильную основу. Нужно четко формулировать проблему, чтобы ее решить», – считает депутат Госдумы.

Обсуждается в Госдуме и Совете Федерации ситуация с разграничением зон приаэродромных территорий. По словам Владимира Городецкого, сегодня отрабатывается законодательный акт, который обяжет собственников аэропортов в любом порядке узаконить зоны.

Андрей Каличенко в разговоре с «Континентом Сибирь» подтвердил, что в Госдуме уже лежит законопроект, в котором ужесточены условия по зонированию и разрешению на строительство на приаэродромных территориях. «Обсуждается вопрос зонирования за счет федеральных средств. Потому что для малой авиации – это не подъемные средства. Мы эту проблему обсуждали, что отсутствует федеральное финансирование. Но сегодня я не могу подсказать, когда вопрос решится, потому что не понятно за чей счет банкет», – рассказал Каличенко.

Прогноз по нацпроекту «Жилье»

Застройщики в беседе с «Континентом Сибирь» выразили сомнение, что при существующем сегодня взаимоотношении финансово-кредитных учреждений и строительных компаний, отсутствии банка земли в Новосибирске и уходе с рынка строительных компаний нацпроект «Жилье» будет выполнен.

А вот у представителей исполнительной и законодательной власти оптимизма больше. Из-за пандемии перенесли сроки выполнения нацпроекта до 2030 года, в результате которого объем жилищного строительства должен ежегодно увеличиваться до 120 млн. кв. метров.

Как новосибирские девелоперы преображают город

Как новосибирские девелоперы преображают город

«Есть несколько положительных факторов. В Новосибирске сложился костяк выверенных, системных застройщиков, которые вводят не один-два домика, а стабильно строят. Они вселяют уверенность в достижении результатов.

Второй момент, у нас 6 млн кв. метров в разном заделе – отведение земли, проектах, котлованах на вводе. Это хороший задел», – считает Владимир Городецкий.

По словам сенатора, одно из препятствий – необеспеченность инженерной инфраструктурой земельных участков. «Это сложный вопрос, в бюджете области таких возможностей нет. Задача, чтобы федеральная программа работала интенсивнее на обеспечение инженерной инфраструктурой. Для того, чтобы 680 га в Новосибирске ввести в оборот и строить жилье, надо выделить из бюджета 3,9 млрд рублей на инженерную инфраструктуру, на социальную – еще порядка 8 млрд. Федеральные программы работают. Но финансирования явно недостаточно. И мы в Совете федерации в своем комитете настойчиво перед министерством ЖКХ ставим этот вопрос, с ними работаем, чтобы расширять федеральную программу на развитие инженерной инфраструктуры на этих объектах», – рассказал Владимир Городецкий.

«К 2030 году в регионах Сибирского федерального округа ежегодно объём ввода жилья должен составлять более 10 млн. кв. метров. Достижение показателей по вводу жилья в регионах Сибири – это напряженная, но вполне выполнимая задача, – уверен полпред президента РФ в СФО Сергей Меняйло. – Её решение требует активных и согласованных действий органов исполнительной власти, строительных компаний, банков, других участников жилищного строительства. Органам исполнительной власти регионов и органам местного самоуправления необходимо решать вопросы по упрощению процедур получения разрешений и согласований, подключению объектов к инженерной инфраструктуре, комплексному развитию территорий».

Вот именно этих активных и согласованных действий ждут новосибирские застройщики.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ