Недавно в Государственную думу был внесен законопроект о реновации, предложенный членом Совфеда РФ Олегом Мельниченко. «Континент Сибирь» обратился за комментарием к директору новосибирской ГК «Стрижи» ИГОРЮ БЕЛОКОБЫЛЬСКОМУ, который также является председателем комиссии по градостроительству в экспертной группе при правительстве РФ. Он поделился некоторыми подробностями законопроекта о комплексном развитии территорий, обещающего стать самым революционным за все постсоветское время.
— Игорь Юрьевич, расскажите, в чем заключается основная идея поправок? Насколько важными они могут быть и почему эта тема вызывает такую бурю эмоций?
— Начнем с того, что любой муниципалитет — это, по сути, живой организм, составленный из различных сущностей: зарожденных, сформировавшихся, устаревающих и отмирающих. Постоянно растущих и сменяющих друг друга. Но проблема градостроительного законодательства до настоящего времени остается в том, что вопросы редевелопмента оно просто стыдливо обходит. Словно и нет их. Законодателей понять можно — любое преобразование чего-то уже сформированного и ставшего привычным вызывает колоссальный всплеск социальных противоречий. Поэтому они шли по пути наименьшего сопротивления — просто игнорировали ситуацию. А для города избегание этой темы — вопрос жизни и смерти. Если в организме нарастают отжившие структуры, он начинает болеть. Если их масса становится критической — умирает. То же самое и с городами. А юридических оснований преобразовывать умирающие структуры до сих пор не было.
— Что мешало ими заняться?
— Все вопросы по редевелопменту упираются в одну глобальную проблему — разрешение отношений с единичными собственниками объектов, которые по разным соображением блокируют решения, поддержанные большинством. Их позиция может быть сколь угодно абсурдной, но современное законодательство обязано их позицию защищать. Что мы получаем в итоге? Возьмем город Новосибирск — ситуация очень болезненная. Очень много таких социальных язв находится в субцентральной зоне города — например, в Октябрьском районе, состояние которого совершенно не соответствует статусу крупнейшего муниципалитета. Облупившиеся дома, совершенно необустроенная территория, устаревающие как внешне, так и функционально школы и детские сады, отсутствие скверов и парков, соответствующих современным урбанистическим подходам. И, что самое печальное, ни у муниципалитета, ни у горсовета нет юридической возможности сделать так, чтобы преобразование этих мест стало экономически адекватным и юридически возможным. Такие программы даже не готовятся.
— Почему?
— Вот мы и подошли к сути нового законопроекта. Если в двух словах: он напрямую ставит вопрос изъятия частной собственности в зоне действия программ комплексного развития территории. Согласитесь, когда человек слышит само слово «изъятие», его начинает трясти. Но с другой стороны, сама по себе процедура проработана очень тщательно — на примере того же аварийного жилья. Собственники и резиденты получают либо адекватную замену, либо выкуп по справедливой цене. Все определения четко регламентированы, лазейки для некорректных действий сведены к возможному минимуму.
— Что в этом проекте принципиально нового? Что его отличает от уже существующих нормативов по расселению аварийного жилья?
— Этот законопроект гораздо шире, чем проблематика аварийного жилья. Он стремится охватить все случаи комплексного развития территории, касающиеся не только аварийного жилья, но и всех объектов, нуждающихся в реновации. Раньше процедура изъятия была прописана только для отдельных объектов, относящихся к категории аварийного жилья. Сейчас она разработана для всех, предусмотрена процедура голосования жителей и принятия (или непринятия) решения, в зависимости от его результата. Без одобрения большинства жителей никто ничего сносить не будет, и программа, даже если она уже разработана, запущена не будет. Проголосовать «за» должны не менее двух третей собственников не аварийного жилья. Набрали две трети голосов — можно запускать. Это может сделать федеральное правительство, регион или муниципалитет. Очень важный вопрос, который решает новый законопроект, — это проблема стоп-фактора в виде единичных собственников, заламывающих неадекватную цену и в итоге тормозящих все процессы, вопреки интересам большинства.
— Если человек категорически откажется съезжать, что его ждет?
— Если откажется — вступает в силу законная процедура, определенная Земельным кодексом. Есть определенное количество согласительных процедур. Если согласия нет, дело переходит в судебную плоскость, суд назначает стоимость, которую застройщик обязан выплатить. Далее происходит оплата, и затем выселение — также в судебном порядке.
— Кто определяет стоимость выкупа?
— Суд на основании решения экспертов.
— Как работает расселение аварийного жилья, мы знаем, а какие права будут у тех, кто попал под реновацию? Что они могут получить — новую жилплощадь или денежную компенсацию?
— Разницы нет — у них будут точно такие же права, как и у жителей аварийных домов. Все они — как собственники, так и арендаторы — имеют право на получение от застройщика нового жилья, не меньшего по площади и числу комнат. Либо, как альтернативу, денежную компенсацию. Если не согласны с суммой — ее можно оспорить в суде, и застройщик обязан будет подчиниться его решению. Но объект в любом случае придется покинуть.
— В обсуждении будущего потенциально реновируемой территории, о которой вы уже упомянули, достаточно много участников дискуссии в одной из соцсетей говорят примерно такие вещи: да, мой дом ветхий и старый, но я живу почти в центре, на работу ехать недалеко, а если будут сносить, меня переселят куда-нибудь на «Чистую слободу», лучше уж останусь здесь. Готовы ли вы к полемике с такими людьми, если закон будет принят?
— Вообще в законопроекте есть норма, что при реновации люди переселяются в границах муниципального района — уже есть реальные примеры в Москве, где жильцов снесенных домов переселяют в границах административного округа. Мы в комиссии предложили развить эту ситуацию еще больше, сократив радиус переселения до непосредственной близости от старого места жительства, подлежащего реновации.
— Есть шансы на то, что эту поправку примут?
— Не знаю, но мы предложили.
— Имеется ли в районах, подлежащих редевелопменту, достаточно свободного жилья?
— Это уже вопрос к застройщикам. Мы уже активно работаем в расселении аварийного фонда и строим жилье специально для переселения. И как показывает опыт, вопрос переезда в границах района является принципиальным далеко не для всех жителей — на этом настаивает процентов 30, не больше. Другие сами селятся вне привычной локации. Или выбирают деньги. До суда дело доходит крайне редко — единичные случаи.
— Что сейчас чаще выбирают — деньги или жилье?
— Процентов 85 выбирают жилье. Причем есть люди, которые хотят переехать в конкретный район, — и мы подыскиваем жилье там.
— Можно ли реализовать в Новосибирске опыт, накопленный в Москве?
— На самом деле реновация в Москве — это колоссальной сложности проблема, касающаяся жилья, которое еще не является аварийным. Москвичи, в отличие от новосибирцев, работают на опережение — пока мы не можем посчитать дома, де-факто являющиеся аварийными, они начинают обновлять жилой фонд заранее. Несмотря на то что такого количества ветхого жилья у них нет, но есть заброшенные промзоны, которые уже не являются объектами производства и представляют собой скопление каких-то складов, шиномонтажек, автосервисов, с кучей собственников и арендаторов. Все это фантастически тормозит реновацию города — гораздо больше, чем хрущевки. Особенно если найдется какой-нибудь упертый владелец шиномонтажки, один на всю промзону. Пока законопроект в текущей редакции не затрагивает этот вопрос, но наша комиссия настаивает на том, чтобы он был внесен и решен.
— В Новосибирске тоже полно таких мест…
— Разумеется — это последствия рывка развития нашего города, который пришелся на Великую Отечественную. Как раз тогда к нам свозили производство из западных регионов. Причем в советское время проблему худо-бедно пытались решать, зато потом все надолго свелось к точечной застройке. Но одними промзонами дело не ограничивается: в большинстве районов, которые в реновации нуждаются сильнее всех, аварийные дома разбавлены гаражами, другими постройками, земельными участками… которые по текущему законодательству не можем признать аварийными. Только сами дома и прилегающие участки. А между домами частная собственность, которая пока не может быть изъята. И эту ситуацию нужно менять, без нее развитие территории физически невозможно. Хотя готовность обновить эти районы не высказал только ленивый. Отмечу, что в текущей редакции вопрос с гаражами еще не поднимался, но мы уже внесли предложение включить в зону изъятия и их.
Игорь Белокобыльский: «Путешествие через океан, как путь к самому себе»
— В какой стадии сейчас находится законопроект?
— Первое чтение в Госдуме. Уже прошли слушания в комитете при Министерстве строительства, круглый стол в Совете Федерации.
— Можете рассказать о том, кто поддержал поправки, а кто нет?
— Законопроект поддержали Совет Федерации, Минстрой, Минэкономразвития, банк «ДОМ.РФ». Против — профильный комитет Госдумы и влиятельные эксперты, разрабатывавшие действующее законодательство, на которое мы посягнули.
— Почему они против?
— На самом деле вопрос развития городских территорий поднимался уже многократно, но ни разу не доходил даже до рассмотрения. Мощнейшее… нет, пожалуй, слово «лобби» здесь неуместно. Мощнейшая оппозиция в лице депутатов со стажем не в одно десятилетие, которые живут в пределах Садового кольца и которых начинает трясти при любом затрагивании вопросов, которые они считают «спорными». Сейчас они свирепо цепляются за формулировки вроде «изъятие», за предоставление особого порядка формирования планировки и так далее.
— Что, по вашей оценке, грозит Новосибирску, если они одержат верх?
— Беда. Стагнация тысяч гектаров, который наш город совершенно не красят. И проблема аварийного жилья, которая имеет все шансы стать нерешаемой. На сегодня аварийными в городе признано порядка 350 домов. Из них в программу попало чуть меньше половины — 156. Но по факту в аварийном состоянии находятся 1300 жилых домов, то есть около 1000 вообще в перспективе не планируется расселять. А теперь вопрос: сколько домов включено в программу в этом году? Десять.
— Вы хотите сказать, будет расселено в оставшиеся месяцы?
— Нет. С начала года. И не расселено, а получили возможность расселения — по программе РЗТ прошло три аукциона всего на десять домов. А теперь посчитайте, как долго такими темпами придется расселять хотя бы тот фонд, что уже признан аварийным. Все упирается, опять же, в деньги, которых у бюджетов нет. Можно теоретически привлечь инвесторов — но сделать площадки в субцентре коммерчески востребованными текущее законодательство на дает. Новая редакция закона, регламентирующего процедуру изъятия, оформлена достаточно жестко — это позволит субъектам и муниципалитетам реновировать территорию, где большинство жителей поддерживает реновацию. Развивать город в интересах большинства. А оппоненты из Госдумы этого не дают — они априори считают, что на местах работают либо бестолочи, которые, если им развязать руки, все переломают, либо жулики, которые все деньги положат в собственный карман.
Нереновированные территории по сумме всех расходов обходятся Новосибирску в десятки миллиардов необоснованно потраченных рублей
— Тем не менее, город все равно развивается, строятся новые районы…
— Почему многие города сейчас растут исключительно вширь? Потому что муниципалитеты просто обходят «больные» места в центре. Именно поэтому современное красивое жилье с современной инфраструктурой создается на окраинах, пока центр продолжает ветшать. Что мы имеем в итоге? Растянутые социальные коммуникации, маятниковую миграцию, колоссальную нагрузку на дороги и сети ресурсоснабжающих организаций — все это требует огромных денег. Кто-то может сказать, что Новосибирск мало вкладывается в дороги, поэтому они такие раздолбанные, поэтому кругом пробки. Но раздолбанные-то они не из-за нехватки денег, а из-за того, что растут окраины! И эти деньги приходится размазывать на большее пространство. Нереновированные территории по сумме всех таких расходов обходятся Новосибирску в десятки миллиардов необоснованно потраченных рублей. И ведь примеры решений уже есть. Возьмите Сочи — десять лет назад на проезд из одного конца агломерации в другой требовалось два с половиной часа. А сколько сейчас?
— К вопросу о коммуникациях: я сам не раз наблюдал, как на месте нескольких аварийных двухэтажек строили высотку, которая по определению нагружает коммунальные сети намного сильнее. Справятся ли коммунальщики с возросшей нагрузкой?
— Думаю, что да — нарастить мощность и обновить уже существующие сети для них будет намного проще и выгоднее, чем тянуть трубы и провода куда-то за окраину.
— Что требуется от региональных и муниципальных властей?
— Вообще на них возложены в этом вопросе большие права и ответственность. Только они могут принять решение: все, реновируем вот этот участок. Полномочия у них будут. Если вам интересна моя точка зрения: субцентральную часть города нужно реновировать всю. Но решение, повторюсь, должен принимать либо субъект Федерации, либо мэрия, потому что отвечать перед горожанами придется именно им.
— Вы несколько раз упомянули о том, что законопроект все еще правится: в вопросах о гаражах, о границах переселяемых зон…
— Я не скажу, что законопроект в текущей его редакции идеален. Естественно, в нем много прорех и белых пятен, какие-то части еще не доработаны, отдельные вопросы, возможно, упущены. Но это не повод задвигать его на запасные пути, потому что проблема очень серьезная, и работать над ее решением нужно прямо сейчас. Комиссия, в которой я работаю, уже направила 12 предложений по сглаживанию шероховатостей, экспертная группа проголосовала.
Да, определенные перегибы, безусловно, будут. Возможно, будут и нарушения. Но законодательство для того и нужно, чтобы их пресекать. Но если эксперты, оторвавшиеся от жизни, отрицают само право местных властей что-то менять в своем городе и замалчивают само существование проблем — это гораздо хуже. Такой организм, повторюсь, просто не может жить.
WPBuild.Ru