Одной из мер господдержки граждан во время пандемии стала программа льготной ипотеки, которая отличается от предыдущих тем, что доступна практически для всех. Чтобы принять в ней участие, уже не нужно принадлежать к социально незащищенной группе, служить в силовых структурах, иметь много детей, переезжать в сельскую местность или на Дальний Восток. Программа была запущена в конце апреля и изначально рассчитана на полгода. Почти половина этого срока позади, что дает повод проанализировать, насколько оправдались ожидания и что может ждать льготную ипотеку в будущем.
С чего все началось
Постановление о программе льготной ипотеки под 6,5% годовых было выпущено еще в апреле. Согласно ему, любой гражданин России мог оформить ипотечный кредит на приобретение жилья до 1 ноября по специальной ставке, которая даже после окончания работы программы не может быть повышена. Разумеется, это был совсем не рыночный механизм — даже три месяца спустя, несмотря на то, что ключевая ставка ЦБ за это время снизилась с 6% до рекордных 4,5%, средняя ставка по «обычной» ипотеке сейчас колеблется на уровне 9%. Показатель тоже невысокий по сравнению с тем, что было прежде, но для достижения уровня в 6,5% «естественным» путем банковскому рынку требуются годы, а здесь разницу банкам компенсирует государство.
Впервые в России ипотечная ставка упала до 0,7%: где в Новосибирске взять квартиру под такую ипотеку
Несмотря на то что аудиторией новой программы официально обозначены все граждане России, ограничения в ней, конечно же, есть — как в и любой льготной программе. Но касаются они, в первую очередь, не адресатов (семьи с детьми, сельские жители и так далее), а условий самой сделки. «Основных требований по программе два: первое — квартира приобретается в новостройке у юридического лица, второе — первоначальный взнос не меньше 20%, — говорит начальник отдела организации розничных продаж банка «Акцепт» Светлана Кривошапкина. — В остальном основные требования по государственной программе схожи с базовыми ипотечными программами, поэтому для клиентов никаких особых отличий нет».
Однако кое-какие дополнительные требования к личности заемщика все же присутствуют. В первую очередь, получатель льготной ипотеки должен быть гражданином России. Региональный управляющий Альфа-Банка в Новосибирске Андрей Фишер отметил еще один обязательный пункт: заемщик должен быть трудоустроен по найму — владельцы бизнеса, ИП и самозанятые граждане не могут воспользоваться льготной программой. Цель данного ограничения ясна — гарантировать, что у получателя ипотеки будет регулярный и стабильный доход, тем более что весомая часть средств, выделенных на преодоление коронакризиса, как уже не раз писал «КС», направлена именно на поддержку трудоустроенных граждан.
Также стоит отметить, что рефинансировать кредит по более низкой ставке (если она появится) в данной программе невозможно.
В целом, по мнению экспертов, условия новой ипотечной программы достаточно гибкие, по сравнению с предшествующими льготными ипотеками. «Я думаю, что дополнительные условия по ипотеке с господдержкой на фоне обычных, рыночных предложений не выглядят хуже, — высказывается директор дивизиона «Сибирь» Уральского банка реконструкции и развития Андрей Третьяков. — Да, ипотека по госпрограмме предполагает более высокий первоначальный взнос и ограничения по сумме займа. Но судя по спросу, этот продукт очень популярен, и заемщиков нисколько не смущают нюансы в продуктовых условиях».
Немного цифр и трендов
Чаще всего, говоря о том, в чем ограничивает заемщиков новая ипотечная программа, последние несколько месяцев называлась максимальная сумма займа. Для большинства регионов — в том числе всей Сибири — она составляла 3 млн рублей, что существенно сужало выбор для покупателей. То есть правила отсекли не только весь вторичный рынок (который, как ранее писал «Континент Сибирь», достаточно долго составлял свыше 50% всего продаваемого жилья), но и часть новостроек, и даже некоторых застройщиков целиком. Но в конце июня в программу были внесены поправки, и верхняя планка поднялась до 6 млн рублей.
Всего в программе льготной ипотеки участвуют 59 банков и три некредитные организации, а общая сумма полученных ими заявок на начало июля превысила 1 трлн рублей (данные ДОМ.РФ). Но общий объем средств, выделенных правительством на все время действия программы, — 740 млрд рублей, из них около 6 млрд на субсидирование ставок. Поэтому подъем верхней планки должен сопровождаться либо увеличением бюджета программы — такая возможность рассматривалась, но пока не принималась, — либо снижением лимитов для каждого банка.
Стоит ли ожидать того, что из-за роста максимальной суммы упадет процент одобрения — просто из-за того, что тот или иной банк «выработал» свой лимит? Ряд банков уже в июне заявил о выделении дополнительных квот. Поэтому многие заемщики сегодня подают заявки в несколько банков сразу на случай, если в каком-то из них будет отказано. Тем не менее крупнейшие банки, на которые приходится основной объем выданных займов, исчерпанием лимитов пока не озабочены. «На наш взгляд, эта инициатива будет основным драйвером развития ипотечного рынка в этом году, — считает руководитель центра ипотечных продуктов и цифрового бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев. — Однако с момента запуска прошло не так много времени. В мае, например, было выдано меньше 10% от того объема кредитования, запланированного по программе». Но эти данные были взяты до подъема верхней планки, вызвавшей новый всплеск спроса. В дальнейшем, по его мнению, снятие ограничений, улучшение экономической ситуации и повышение уверенности граждан будут способствовать наращиванию спроса в июле–августе–сентябре.
Достаточно значимым результатом стал и резкий рост сделок с первичным рынком жилья. «Доля сделок с квартирами на первичном рынке стала увеличиваться еще в первом квартале, — вспоминает руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Александр Ким. — За год она выросла более чем в два раза — с 9% до 21% от общего числа. После запуска программы ипотеки с господдержкой буквально за месяц доля сделок с новостройками у нас в Новосибирске выросла почти до 60%. На этом уровне она держится и сейчас. Это рекорд, которого не удавалось достичь даже в 2015–2916 годах, когда была запущена первая госпрограмма».
Еще одним драйвером перехода на «первичку» он назвал «Детскую ипотеку», которая заработала раньше. По его оценке, до 1 ноября, когда должна завершиться новая государственная программа, среднерыночная доля новостроек среди сделок с недвижимостью будет держаться на уровне 50%.
Как любая льготная программа, новая госипотека имеет жесткую целевую привязку. Помимо отсечения всего вторичного рынка, за скобки были вынесены апартаменты, о которых «КС» некоторое время назад уже подробно писал. Была отрезана и «ипотека на все сразу»: в 2018–2019 годах некоторые банки наращивали ипотечный портфель путем рефинансирования кредитов по ипотечным ставкам. Например, можно было включить ремонт и обстановку строящейся квартиры в общую сумму займа. В новой программе такой возможности нет — и это тоже повлияло на спрос. «На сегодняшний день более 60% сделок по новой ипотечной программе составляют покупки квартир с чистовой отделкой и отделкой под ключ, — продолжает Александр Ким. — Конечно, если заемщик хочет сделать ремонт самостоятельно, особенно если покупает квартиру с черновой отделкой, хочет приобрести бытовую технику и мебель, то это не входит в сумму ипотечного кредита. Но точно такие же правила и у всех стандартных программ».
Синергия с государством и застройщиками
Еще до того как максимальная сумма льготной ипотеки решением правительства России была удвоена, ставки по этому кредиту стали снижаться. Тренд наметился в мае, и его создателями были не министерства, а сами банки, сумевшие «прикрутить» свои льготные ипотеки к государственной и получить на этом сложение скидок.
Согласно условиям госпрограммы, бюджет компенсирует банкам разницу между рыночной ставкой и 6,5%. Но ничто не мешает им снизить ставку еще сильнее, уже за собственный счет и по собственным условиям. Развитие шло по двум направлениям — снижение ставки и первоначального взноса. Так, в Новосибирской области о снижении «первоначалки» с 20% до 15% уже объявили Альфа-Банк, ВТБ и Абсолют Банк, который вдобавок позволяет использовать в качестве части первоначального взноса средства материнского капитала. «Отмечу, что запуск новой госпрограммы не уменьшил спрос на «Детскую ипотеку», — продолжает Александр Ким. — Каждая четвертая сделка на первичном рынке проходит именно в рамках этой госпрограммы. Если семья подходит под условия этой госпрограммы — прежде всего, один из детей должен родиться после 1 января 2018 года, — то выбирают именно ее».
Другие банки тоже выделили «свою» специализацию как основной драйвер госипотеки — так, для Россельхозбанка им, естественно, стала сельская ипотека, реализуемая с начала 2020 года. По словам директора Новосибирского регионального филиала Россельхозбанка Станислава Тишурова, 91% от всех выданных РСХБ льготных ипотечных кредитов были оформлены в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий».
ПСБ снижает ставку по ипотечной госпрограмме для новостроек ниже 6%
На сегодня, по оценке Sravni.ru, средняя ставка по льготной ипотеке в Новосибирске у основных банков колеблется между 4,5% и 5% годовых. Самую низкую ставку показали Сбербанк и ВТБ, на которые в сумме приходится больше половины общего лимита, но для того, чтобы получить такие проценты, требуется высокий первоначальный взнос (до 50%), долгий срок (20–30 лет), а также страховые начисления. Скидка к базовой ставке предлагается не только ими, но практически всеми банками, если заемщик принимает решение присоединиться к договору коллективного страхования. В том же Абсолют Банке скидка в этом случае составляет 0,25%.
Не все особые условия включают в себя дисконт — например, Игорь Дмитриев отметил, что среди заемщиков большой популярностью пользуется режим оплаты дважды в месяц вместо ежемесячного. Поскольку в большинстве организаций зарплата выплачивается дважды в месяц, в таком режиме проще планировать расходы.
Еще одним фактором, тянущим процент по ставке вниз, в эти три месяца стали партнерские отношения банков с застройщиками. «Акции застройщиков в среднем дают экономию в 5–6% от стоимости квартиры. Одной из наиболее распространенных, например, является акция по компенсации от застройщика процентов за первые 6 или 12 месяцев. В Новосибирске, например, можно будет оформить ипотеку от одного крупного застройщика под 0,5% в первый год кредитования», — привел пример управляющий Сибирским филиалом ПСБ Денис Голубев.
«Спецпредложения от застройщиков по субсидированию ипотечных ставок в Новосибирской области в принципе не распространены, — высказывается Александр Ким. — И это понятно. Маржа у строительных компаний сейчас не так велика для льготных условий. А значит, скидку делать не из чего. И конечно, в этой ситуации застройщики не могут обеспечить такую же разницу в ставках, как по новой госпрограмме». В то же время он отметил, что завышать цены — тоже не вариант, потому что тогда покупатель просто уйдет к конкурентам либо вовсе откажется от покупки, поскольку доходы у населения сейчас не растут.
Одобрят ли?
Логично, что в участии в программе, к которой многие хотят присоединиться и где есть дополнительные условия — и тем более ограничение по общему бюджету, — кому-то все равно откажут. Вот как участники рынка оценили процент одобрений на льготную ипотеку по итогам трех месяцев работы.
Сибирский банк Сбербанка оценил уровень одобрения заявок на ипотеку с господдержкой как «выше среднего» по сравнению с другими программами ипотечного кредитования. Такую же оценку дал Промсвязьбанк: «Уровень одобрения заявок по льготной ипотеке с господдержкой не отличается от уровня одобрения в целом. И он достаточно высокий», — сообщил Денис Голубев. Такой же точки зрения придерживается большинство опрошенных «Континентом Сибирь» экспертов.
Банк «Акцепт» оценил долю одобренных заявок по госипотеке в 60%, ВТБ и «Росбанк Дом» — в 64%, УБРиР — в 65%. Чуть более высокий процент одобрения назвал Абсолют Банк — по словам Александра Кима, в среднем ими одобряется 70–72% заявок на участие в программе. О самом высоком проценте одобрения заявил Россельхозбанк: «Положительные решения по ипотечным заявкам принимаются почти всегда — в 9 случаях из 10», — прокомментировал Станислав Тишуров.
Чаще всего, по словам участников рынка, отказы приходят не из-за несоответствия условиям программы (целевого назначения кредита или его суммы), а из-за плохой кредитной истории заемщика, низкой платежной дисциплины или чрезмерной закредитованности. «Причины для отказа, как правило, стандартные, — продолжает Станислав Тишуров. — Например, если на погашение других оформленных ранее кредитов уходит более 65% ежемесячного дохода. Таким образом, отрицательные решения принимаются во многом и в интересах самого клиента».
Что будет дальше?
Пройдя половину пути, льготная ипотека с господдержкой, по мнению участников рынка, показала свою высокую востребованность. На недавней встрече, посвященной доработке общенационального плана восстановления экономики после пандемии COVID-19, первый вице-премьер РФ Андрей Белоусов затронул и эту тему тоже. В ходе встречи было предложено, во-первых, увеличить лимит в 740 млрд рублей, поскольку этой суммы уже не хватает, во-вторых, продлить программу до 1 января 2022 года, в-третьих, распространить ее на малоэтажное строительство. По мнению Светланы Кривошапкиной, все это вполне может быть воплощено. «Программа, как мы видим, оказалась достаточно успешной, и поэтому есть все основания полагать, что увеличение максимальной суммы займа — не последнее изменение, которое мы видим», — резюмирует она.
«Будет ли продлена программа? Пока сложно сказать наверняка, поскольку ее субсидирование происходит за счет государства, а за последнее время оно уже направило значительную часть бюджета на разные проекты, предполагающие помощь населению и различным отраслям экономики, — высказывается заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Евгения Гречихина. — Без сомнения, программа является привлекательным предложением на рынке не только для заемщиков, но и для строительных компаний и банков».
Управляющий директор по ипотеке РОО «Новосибирский» банка ВТБ Виктория Ферле считает, что стимулирующие меры можно и нужно продлить. По ее словам, не стоит ожидать быстрого улучшения ситуации, и шести месяцев для оживления рынка недостаточно. Хотя удвоение максимальной суммы, принятое 27 июня, должно, по оценке ВТБ, очень позитивно сказаться на спросе.
Эксперты банка «Открытие» сделали прогноз на осень этого года — по их оценке, к концу октября порядка 50% выдач ипотеки будет приходиться на льготную программу. Сейчас по Новосибирску этот показатель составляет около 27%.
По мнению Андрея Третьякова, изменения сроков работы программы будут зависеть от восстановления экономики. При этом нельзя исключать и такого варианта, что программа может не продлиться, а наоборот, закончиться раньше, если спрос на ипотеку будет достаточно высоким и бюджет израсходуется раньше запланированного.
«6 июля вступило в силу анонсированное президентом РФ расширение в части увеличения суммы кредита, а в ближайшее время возможны изменения в условиях кредитования по программе. Учитывая стабильно высокий спрос на кредиты по этой программе, есть все основания полагать, что она будет продлена, — высказали свою точку зрения представители Сбербанка. — С учетом увеличения максимальной суммы кредита под программу попадет большее количество объектов недвижимости, соответственно, еще больше граждан сможет воспользоваться программой. Мы ожидаем, что до конца года ею воспользуются десятки тысяч семей».
WPBuild.Ru