Бизнес-конфликт между арендаторами и арендодателями все еще не потерял своей остроты. Обе стороны ждут решений, которые анонсированы как региональными властями, так и федеральными. «Континент Сибирь» узнал, как решаются вопросы аренды в Новосибирске.
Господдержка
От жесткого противостояния между арендаторами и арендодателями, о котором в марте рассказывал «Континент Сибирь», в мае начался переход к конструктивному диалогу. Процесс идет медленно и непросто для обеих сторон. В него включились региональный минпромторг и бизнес-сообщества.
Как ранее писал «Континент Сибирь», губернатор Новосибирской области Андрей Травников 18 мая обозначил дополнительные меры поддержки региональной экономики. Среди них – продление сроков уплаты налога и авансовых платежей за первый и второй кварталы 2020 года по налогу на имущество организаций, относящихся к таким видам деятельности, как административно-деловые центры, торговые центры общей площадью свыше 3 тыс. кв. м, нежилые помещения, назначение которых предусматривает соответствующее размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания общей площадью свыше 3 тыс. кв. м. Право на продление сроков уплаты налога и авансовых платежей у данных организаций возникает в случае, если они предоставляют отсрочки не менее 50% от арендной платы по договорам аренды, заключенным до 18 марта 2020 года, либо снижении ежемесячных арендных платежей на 30% на период не менее шести месяцев 2020 года.
«Те владельцы недвижимости, которые предоставляют в аренду свои площади другим предприятиям и индивидуальным предпринимателям, если они идут навстречу своим арендаторам и предоставляют такие отсрочки или понижение арендной платы, могут воспользоваться отсрочкой на уплату налогов», – пояснил Андрей Травников суть предложения.
Что происходит на арендном рынке Новосибирска в условиях пандемии коронавируса?
А 21 мая Госдума приняла во втором чтении законопроект, регулирующий отношения между арендаторами и владельцами коммерческой недвижимости. Этот документ даст арендаторам право в одностороннем порядке без штрафных санкций расторгать договор, если арендодатель откажется снижать плату. Ко второму чтению из него исчезла норма о том, что владельцы площадей должны будут вернуть обеспечительный платеж (он варьируется от месячной арендной платы до полугода), то новые поправки позволяют девелоперам оставить депозит себе.
Расторжения договоров арендаторы смогут требовать, если не удалось за 14 дней договориться с арендодателем о снижении выплат. Когда владелец объекта согласится снизить платеж, такие условия могут действовать только в течение года.
В ожидании нормативных документов, которые по распоряжению губернатора должен подготовить экономический блок правительства области, многие торговые центры уже пошли навстречу своим арендаторам
Новые поправки касаются только представителей малого и среднего предпринимательства из пострадавших в кризис отраслей и действуют до 1 октября 2020 года. По данным Российского совета торговых центров, сейчас на такие заведения приходится до 25% арендного потока в крупных торгцентрах, а их доля в общем обороте предприятий-арендаторов достигает 34%. По сути, это компромиссный вариант для девелоперов. Крупных ритейлеров новые поправки не коснулись.
Арендаторы и торговые центры
В ожидании нормативных документов, которые по распоряжению губернатора должен подготовить экономический блок правительства области, многие торговые центры уже пошли навстречу своим арендаторам.
Как рассказал «Континенту Сибирь» сопредседатель новосибирского отделения «Опора России» Виктор Остахов, торговые центры «Сан Сити», «Ройял Парк», «Мега», «Галерея Новосибирск» предложили арендаторам лояльные условия – предоставляют арендные каникулы на период приостановки коммерческой деятельности, за исключением платы за коммунальные услуги. Тем арендаторам, кто ее частично (работают на доставку) возобновил, делают скидки по аренде.
«Для тех арендаторов, кто на текущий момент не может приступить к работе, арендные каникулы, за исключением коммунальных платежей, сохраняются. С той частью арендаторов, кто возобновил коммерческую деятельность, мы обговариваем условия аренды в индивидуальном порядке», – рассказала управляющая ТЦ «МЕГА Новосибирск» Валентина Воронцова.
По словам управляющего ТОЦ «Версаль» Федора Бояркина, работа по согласованию условий аренды на данный момент в самом разгаре. Арендодатель в своей работе также основывается на индивидуальном подходе.
«Недвижимость — это наиболее стабильный, хотя и пассивный капитал»
Напряженные отношения в апреле сложились между арендодателем и арендаторами ТВК «Калейдоскоп». По словам Виктора Остахова, 45 нанимателей коммерческих площадей в этом торговом комплексе обратились с письмом в Центр антикризисной поддержки предпринимателей с просьбой поддержать их в переговорах с собственником помещения.
Ситуация арендаторов в ТВК «Калейдоскоп» осложнялась тем, что второй и третий этажи комплекса – это мебельные салоны, чья деятельность приостановлена, но при этом они не попали в список пострадавших отраслей, а значит, не могут рассчитывать на какие-то льготы и господдержку. Поэтому достижение компромисса по величине арендной платы стало для мебельных салонов действительно вопросом жизни и смерти.
«С учетом наличия у собственника финансовых обязательств мы не можем говорить об обнулении ставок для действующих арендаторов. Но в то же время мы можем снизить арендную ставку до уровня себестоимости, что могло бы стать компромиссным вариантом для сторон. Единственное — здесь возникает вопрос корректной оценки этой себестоимости и соответственно определения арендной платы. Однако в любом случае в этой ситуации есть диалог, и это дает основания предполагать, что сторонам удастся прийти к решению», рассказывал ранее в своей колонке для «Континента Сибирь» Виктор Остахов.
«Мы не только готовы пересмотреть арендную плату в сторону уменьшения, но уже это делаем. После принятия во втором чтении закона, регламентирующего вопросы аренды, начинаем выстраивать отношения в рамках этого закона. До этого было много неясности и спекуляций со стороны некоторых арендаторов», – подтвердил «Континенту Сибирь» владелец ТВК «Калейдоскоп» Владимир Кальченко.
Сегодня региональный минпромторг прорабатывает вопрос о включении в ОКВЭД предприятий, торгующих мебелью.
Непростая ситуация была и с ТРЦ «Аура». По словам участников рынка, у торгового центра высокая кредитная нагрузка. При этом, сфера управления коммерческой недвижимостью не входит в список пострадавших отраслей. «Мы сейчас с Центром антикризисной поддержки предпринимателей и минпромторгом прорабатываем вопрос о включении «Ауры» в перечень системообразующих организаций, имеющих региональное значение», – рассказал Виктор Остахов. По его словам, меры поддержки, которые озвучил губернатор, возымели действие. Сегодня ТРЦ «Аура» готова снизить арендную плату до 50%, а в некоторых случаях и ниже, чтобы поддержать арендаторов.
Нашли решение проблемы и для «Нордмолла». Торговый центр открыли, и арендаторы получили дисконт на аренду.
Был найден компромисс с арендаторами и в ТЦ «Сибирский молл», о поиске которого «Континенту Сибирь» рассказывала руководитель отдела маркетинга и рекламы ООО «Торговый квартал-Новосибирск» (ТЦ «Сибирский Молл») Татьяна Козловцева. По словам Виктора Остахова, арендаторы этого торгового центра не обращались за помощью в Центр антикризисной поддержки предпринимателей.
Из крупных арендодателей общий язык пока не найден с представителями ЗАО «Труд» (ТОЦ «Манхеттен», «Москва», ТЦ «Флагман»). «Не удается прийти к конструктивному диалогу с девелопером ни арендаторам, ни нашим юристам. С такими арендодателями мы вынуждены решать вопрос с привлечением судебных инстанций. Два исковых заявления уже подано», – рассказал Виктор Остахов.
По мнению сопредседателя новосибирского отделения «Опора России», если бы удалось включить торгцентры в список отраслей, пострадавших от коронавируса, это позволило бы девелоперам субсидировать кредиты и отсрочить выплату налогов. И тогда им было бы легче проявлять гибкость во взаимоотношениях с арендаторами», – отметил Виктор Остахов.
Бизнес-центры и арендаторы
Как рассказала «Континенту Сибирь» одна из арендаторов бизнес-центра по ул. Ленина, 12, она еще в начале апреля написала письмо арендодателю с просьбой снизить плату на 50%, так как продажи упали почти до нуля. Индивидуальный предприниматель снимает помещение 17 кв.м, продает нижнее белье. Арендная плата – 1000 рублей за квадратный метр. «В апреле нам на уступки не пошли. На нашем этаже три арендатора сразу съехали. Потом отток продолжался весь месяц. На их площади пока никто не въехал. Отказали в снижении аренды даже ногтевым студиям и парикмахерским. Мне только в мае снизили арендную плату на 25%. А с 1 июня опять нужно будет платить 100%. Поэтому тоже расторгну досрочно договор. Хорошо, что теперь это может сделать без штрафных санкций», – сообщила арендатор на условиях анонимности.
Не пошел навстречу своим арендаторам и БЦ «Партнер», располагаюшийся на улице Орджоникидзе. Никаких скидок за пустующие в апреле офисные помещения их нанимателям не предоставили.
Содержание коммерческой недвижимости, по словам ее владельцев, дорогое удовольствие. В этом бизнесе давно нет быстрой окупаемости. И он как все терпит значительное снижение доходов, некоторые несут и большие убытки. «У нас есть постоянные издержки, которые никуда не денешь. Например, заработная плата. Пришли вы в офис, не пришли, у меня инженер здания, электрики, диспетчерская служба и так далее на работе. Мы работаем 365 дней в году 24 часа в сутки. Если в офисах никого нет, это не значит, что в здании никого не осталось», – отметил в разговоре с «Континентом Сибирь» глава TS Group Александра Бойко (БЦ «Гринвич», MOST, «На Ленина»).
Арендодатели, с которыми побеседовал «Контингент Сибирь», не считают ситуацию с переездом арендаторов критичной. По словам совладельца объектов коммерческой недвижимости Юрия Гельмана, несмотря на то, что лето – это обычно низкий сезон для коммерческой недвижимости, в этом году на рынке наблюдается определенное оживление. «Офисные помещения в центре города пострадали меньше всего. Уход арендаторов достаточно быстро восполнился за счет миграции из других объектов. На одном объекте мы уже полностью заселили площади, с которых съехали прежние наниматели, по другому – идет активная работа. Конечно, в любом случае потери есть. Говорить о том, что ситуация такая же, как три месяца назад, нельзя. Мы прогнозируем, что восстановим позиции не ранее, чем к концу года», – рассказал девелопер.
«Всегда существует базовая ротация: часть арендаторов съезжает, часть заезжает. Это нормальный естественный процесс для рынка недвижимости, – говорит генеральный директор компании «Отелит» Евгений Бурденюк. – Этот процесс, безусловно, несколько увеличился в последние дни. Сегодня ничего не мешает более сильным игрокам забирать места у более слабых – закон джунглей. Кто-то уходит с рынка, кто-то, наоборот, видит для себя новые возможности, забирает новые площади, долю рынка и развивается. Наша задача вычленять таких игроков на рынке и работать с ними».
Лучше всего себя чувствуют те арендодатели, чей бизнес не закредитован, объекты расположены в центре города или вблизи основных транспортных потоков и пешеходного трафика и у кого большинство арендаторов не прекратили свою деятельность из-за угрозы пандемии. Такие арендодатели проще и легче идут на уступки.
«Я пять лет занимался тщательным подбором помещений. Не приобретал все подряд, – рассказал «Континенту Сибирь» совладелец ТЦ «Восток» Дмитрий Башмаков, – поэтому сегодня даже в спальных районах площади не пустуют. У нас хорошие арендаторы: аптеки, продовольственные магазины, салоны связи. Они не останавливали свою работу. Мы сами без предписаний закрыли ТЦ «Восток». И естественно, за это время аренду не взимали. Сейчас готовим торговый центр к открытию».
Взаимоотношения с арендаторами собственники коммерческой недвижимости, как и торговых центров, выстраивают индивидуально с каждым.
По словам Евгения Бурденюка, величина уступки зависит от места, от арендатора и от ситуации на рынке. «Если я понимаю, что на эту площадь будет трудно найти желающего, а человек нашел себя в этом месте, как-то зарабатывает и нуждается в поддержке в это непростое время, то, конечно же, мы пойдём навстречу. Но иногда вместо того, чтобы дать 50%-ую скидку, лучше предложить арендатору съехать. Если мы знаем, на кого поменять, если на это место выстроилась очередь, мы будем это делать. Это наш бизнес», – подчеркнул глава «Отелита».
Общий язык почти со всеми своими арендаторами нашел и Юрий Гельман. «Старались анализировать, где-то на свой страх и риск, но так или иначе нашли общий язык практически со всеми. Кто не выдерживал в принципе, те, конечно, ушли. Кто готов был бороться дальше, остались с нами. Среди арендаторов у нас несколько компаний общепита. Мы всем пошли на те или иные существенные уступки, договорились. Сегодня началось небольшое движение и в этой сфере, идут продажи на вынос, говорить о полном отсутствии выручки уже нельзя. Поэтому мы начинаем вести переговоры о новых условиях аренды», – рассказал собственник коммерческих площадей.
По словам Юрия Гельмана, он обратил внимание на то, что во многих кафе, работающих на вынос и не только, просят рассчитаться наличными или перевести на карту. Это, по его мнению, не только способ уйти от налогов, но и уйти от арендодателя, который мониторит выручку по электронным кассам.
Смягчение ряда норм законопроекта о праве арендаторов досрочно расторгать договоры аренды в пользу арендодателей, преференции бизнесу, озвученные правительством РФ и предложения руководства области по отсрочке налоговых платежей собственники коммерческой недвижимости считают несущественными. «У меня 83% в структуре налогов, которые мы платим, это налог на добавленную стоимость. А НДС надо платить в любом случае. Даже, если бы мне всё полностью простили, мне простили всего лишь 17%. Всё остальное я должен заплатить», – рассказал Александр Бойко.
«Отсрочка по налогам – это не про то, чтобы их не платить, а про то, чтобы их отсрочить и заплатить на месяц-два позже. Я не вижу в этом серьезной поддержки арендному бизнесу», – считает и Евгений Бурденюк.
На текущий момент обсуждается возможность внести арендный бизнес в список пострадавших из-за введённых мер по предотвращению распространения коронавирусной инфекции. Кроме того, идут разговоры об отсрочке или отмене для него налогов на имущество, аренду земли.
По словам Александра Бойко, пока дальше разговоров ничего не сдвинулась. «Это не самое страшное. Невозможность платить кредиты – вот, где проблема. Крупные объекты, стоимостью миллиарды рублей, девелопер не строит на свои деньги. Он строит на заемные. У нас где-то 70% арендодателей закредитованы. Нам пока никто никаких каникул по кредитам не предоставил. Единственное, что мы взяли, это кредит на заработную плату под нулевой процент», – рассказал глава TS Group.
По словам арендодателей, они сегодня пытаются использовать все механизмы поддержки, которые государство декларируют. И если государство окажет поддержку этому бизнесу, то он в свою очередь готов и дальше рассматривать льготные условия для арендаторов.
WPBuild.Ru