Как не потерять арендаторов, но при этом самому не оказаться в убытках?  

Взаимодействие арендаторов и арендодателей изменилось в условиях пандемии коронавируса. С одной стороны, практически все сегодня просят поблажек по условиям аренды, с другой стороны, пойти навстречу каждому из них означало бы самому столкнуться с убытками. В своей авторской колонке я хотел бы поделиться нашим опытом в этом вопросе и тем, как мы выходим из этой ситуации.  

ООО «Отелит» на рынке с 2004 года, занимается строительством и управлением коммерческой недвижимостью, а также привлечением инвестиций. В управлении компании 150 объектов по Новосибирску и области, более 800 помещений. 

10 апреля на портале «Континент Сибирь Онлайн» вышла публикация, посвященная ситуации на арендном рынке Новосибирска в условиях пандемии коронавируса, в которой своим мнением поделился ряд арендаторов. В этот же день на портале также вышла   авторская колонка совладельца объектов коммерческой недвижимости Новосибирска Юрия Гельмана, в которой он поделился своим видением.

На мой взгляд, объективная реальность состоит в том, что в текущей ситуации владельцы коммерческой недвижимости и арендаторы оказались по разные стороны баррикад. Для нас арендные платежи — это доход, позволяющий существовать и рассчитываться по своим обязательствам. Это и налоги, и заработная плата сотрудникам, и финансирование строек, и займы, и дивиденды инвесторам. Мы понимаем, что многие компании сегодня находятся в сложном финансовом положении. Но и мы также находимся в этой же лодке.  Приведу пример. Когда у продуктовых ритейлеров изменяются условия закупок, и им начинают поставлять товар по завышенной цене, то у них не остается вариантов кроме того, чтобы повысить цену конечному потребителю. Точно также и в нашем секторе. Почему мы должны снижать всем аренду, если для нас это означает потерю наших доходов при сохранении обязательств перед нашими партнерами, инвесторами, банками? По моему мнению, здесь требуется более взвешенный подход.

Сегодня снижения арендной платы просят все. Учитывая, что у нашей компании более 500 арендаторов, изначально было тяжело разобраться, кто действительно нуждается в пересмотре условий, а кто нет. Но со временем у нас выработался свой подход. Главным в нем является то, что мы рассматриваем каждую ситуацию в отдельности.  Есть достаточно много факторов, которые влияют на решение: каков масштаб арендатора (федеральная или местная компания), есть ли у него доходы от других видов деятельности, насколько он пострадал от кризиса, о каком конкретно объекте идет речь, возможна ли там ротация арендаторов, насколько это значимая локация для самого арендатора, и.т.д.

В текущей ситуации владельцы коммерческой недвижимости и арендаторы оказались по разные стороны баррикад

Несмотря на большое количество арендаторов, мы принимаем решение в каждом из случаев индивидуально. То есть нет такого, что мы выработали бы подход по той или иной отрасли, например, цветочному бизнесу и потом тиражировали его на всех наших арендаторов такого профиля.  Это было бы некорректно. Более того, мы даже в рамках одной и той же компании идем на разные уступки по каждому из объектов. По каким-то из них мы можем значительно пойти навстречу, по каким-то, наоборот, настаивать на сохранении прежних условий. Например, мы сейчас ведем переговоры с крупной новосибирской сетью кондитерских «Дудник». У них есть значительная просадка в кофейнях рядом с офисами, так как снизился покупательский трафик. В то же время в спальных районах они практически сохранили свои позиции. Поэтому решения об условиях аренды мы принимаем с учетом этих факторов.

Шаблонных решений здесь нет. Мы можем давать отсрочки платежей,  скидки на аренду в последующие периоды, краткосрочные скидки на период самоизоляции или на месяц, на две недели.  Чаще всего мы идем навстречу компаниям тех отраслей, которые временно прекратили работу из-за ограничений. В то же время иногда исходом переговоров является расторжение договора аренды. Это сложное решение, но как бы тяжело оно не воспринималось и это тоже выход из ситуации. Сохраняя уважение к людям, с которыми мы ведем бизнес, мы вынуждены не забывать и о себе и своих интересах.  Но даже в этом случае мы всегда готовы вернуться к сотрудничеству после прекращения режима самоизоляции.

Шаблонных решений здесь нет

В заключение хочу отметить, что во всей ситуации очень важна команда и ее слаженная работа. Если бы все эти вопросы от каждого из арендаторов одномоментно свалились бы на меня, то я бы не смог никак справиться с текущей ситуацией. Благодаря нашему коллективу, мы выживаем в непростое для нас время. И здесь безусловно важно доверие. Бывает, что тот или иной арендатор пробивается до меня и пытается таким образом решить свой вопрос. Я в таких случаях говорю, что как бы я хорошо не знал лично арендатора, эту функцию я делегировал целиком команде управляющих, которые контролируют ситуацию.

У команды есть все компетенции, а я как руководитель стараюсь не внедряться в систему и не давать указаний. Даже если мне приходится вмешиваться, я советуюсь с командой и без их ведома не могу принять решение о скидке. Они в целом понимают концепцию и подход. Я в свою очередь участвую только в стратегических вопросах.

Я благодарен команде, благодаря которой мы преодолеваем эти непростые времена. Но я уверен, мы прорвемся и выйдем из этой ситуации, получив новый бесценный опыт, еще более сильную команду и еще более крепкие отношения с арендаторами.