Что происходит на арендном рынке Новосибирска в условиях пандемии коронавируса?

Новосибирские арендаторы вторую неделю находятся в непрерывном диалоге с арендодателями, пытаясь договориться об отсрочке и снижении ставки. «Континент Сибирь» поговорил с участниками арендного рынка и выяснил, почему владельцы коммерческой недвижимости неохотно идут навстречу своим клиентам.

Сегодня арендаторы и арендодатели руководствуются нормами закона № 98-ФЗ, принятого 1 апреля, который ввел особые правила, распространяющиеся только на текущую экстренную обстановку. Согласно им владельцы объектов коммерческой недвижимости по договору аренды обязаны предоставить арендаторам каникулы при условии, что договор был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта, отсрочка будет распространяться на арендную плату, предусмотренную в 2020 году. Условия отсрочки установлены постановлением правительства РФ от 3 апреля 2020 года. Правда, меры, оговоренные в документе, такие как снижение арендной платы, предоставление органами местной власти льгот по налогу на имущество, земельному налогу тем арендодателям, которые оформят для своих арендаторов отсрочку по аренде, носят рекомендательный характер.

В связи с этим ситуация на рынке аренды неоднозначная. Кому-то из арендаторов повезло больше, кому-то меньше. По словам управляющей ТЦ «МЕГА Новосибирск» Валентины Воронцовой, сеть торговых центров приняла решение о предоставлении арендных каникул для арендаторов на весь период приостановки коммерческой деятельности. «Мы поддерживаем наших партнеров, понимаем, что эта ситуация затронула всех — и людей, и бизнес», — отметила в разговоре с «Континентом Сибирь» представитель крупного арендодателя.

Совладелец новосибирских ресторанов «Аджикинежаль», «Мятный карась», сети бургерных «Мясоруб» и других заведений общепита Олег Ионко подтвердил, что аренда в торговых центрах не начисляется. Что касается заведений, расположенных в других местах, то, по его словам, удалось договориться с большинством арендодателей на значимые скидки — вплоть до 50% и на арендные каникулы.

То, как ее заведениям повезло с арендодателями, отметила и совладелица ресторана «Библиотека» и хинкальной «Рэсторани» Наталья Ильина. «Предложение об изменении условий аренды поступило прежде, чем я успела обратиться с этим вопросом. Мы платим небольшой процент от выручки, которая есть у доставки. Это абсолютно адекватная сумма, которая соответствует тому, чем мы сейчас занимаемся. Естественно, если бы мы прекратили вести эту деятельность, то нам бы предоставили каникулы. И я благодарна за такую поддержку», — подчеркнула ресторатор.

Между тем, как рассказал «Континенту Сибирь» основатель крупной новосибирской сети PRIMETIME COFFEE Антон Горестов, найти общий язык со всеми арендодателями пока не удается. Те, с кем выстроены долгосрочные отношения, уже в последние недели марта, когда началось падение числа посетителей, снизили ставки по аренде, часть арендодателей предоставили каникулы в апреле, а на май оставили гигиенический минимум в размере 20% и коммунальные платежи в надежде, что бизнес начнет выходить из кризиса.

Как планирует дальше развиваться PRIMETIME COFFEE и какие новые форматы предлагать рынку?

В то же время предприниматель столкнулся с позицией непонимания и нежелания идти на уступки со стороны отдельных собственников коммерческих помещений. «Неучастие в помощи бизнесу со стороны арендодателя — это просто воровство и рвачество. Просто отнимают у бизнеса то, что он и так не заработал. Вместо того чтобы помочь бизнесу, разделить с ним убытки, орут в трубку: плати аренду! Им не хочется договариваться со своими поставщиками услуг, не хочется искать возможность снизить издержки, а хочется жить на широкую ногу и выплачивать премию своим УК. Я считаю, что раз случилось такое несчастье, нужно поддерживать друг друга, а не тянуть одеяло на себя. Я к некоторым арендодателям с уважением отношусь, а с некоторыми, вероятнее всего, придется расстаться», — подчеркнул Антон Горестов.

По словам основателя PRIMETIME COFFEE, игроки в ресторанной отрасли Новосибирска могут позволить себе договориться, как это сделали в Москве: «Раз происходит со стороны некоторых арендодателей такое неучастие в условиях отсутствия выручек, и они творят беспредел — нас всего 50–70 более активных игроков, которые выживут после сложного периода. Кого будут искать на свои площади после того, как мы уйдем? Какой сектор экономики будет расти? Кому они сдадут с дисконтами наши помещения? Арендодатели задают себе эти вопросы? Неужели не проще договориться и жить в согласии? Или хочется показать власть арендодателя и сидеть потом с пустыми помещениями?» — высказал свое возмущение предприниматель.

Однако большинство представителей ресторанного бизнеса и владельцев коммерческой недвижимости, с которыми удалось пообщаться «Континенту Сибирь», отмечают, что до сих пор находятся в стадии переговоров.

«Я вчера написал письмо собственникам. Заведение, расположенное на улице Кирова, снимает помещение у завода «Оксид» в субаренду. Если юрлицо, у которого мы арендуем, готово было предоставить скидку — даже рассматривали варианты, чтобы не брать арендную плату за время простоя, то у самого завода нет четкой позиции. Пока я не получу ответ на свое обращение, не будет ясности, пойдет собственник навстречу или нет», — рассказал основатель новосибирской сети кафе здорового питания «Гречка» Александр Мартынов. По его словам, в ТЦ «Галерея Новосибирск», где разместилось еще одно его кафе, пока арендную плату не требуют. Как будет развиваться ситуация дальше, ему тоже не до конца понятно. «Галерея Новосибирск» на запрос «Континента Сибирь» не ответила.

«В текущей ситуации мы находимся в стадии выработки компромиссных решений, направленных на сохранение партнерских отношений с арендаторами, и такие решения влияют на снижение наших доходов в текущий кризисный период», — прокомментировала изданию руководитель отдела маркетинга и рекламы ООО «Торговый квартал-Новосибирск» (ТЦ «Сибирский Молл») Татьяна Козловцева.

Крадущийся ресторатор, затаившийся гость: что ждет рынок HoReCa в ближайшие месяцы? Авторская колонка Андрея Ушакова

Управляющий ТОЦ «Версаль» Федор Бояркин в разговоре с «Континентом Сибирь» отметил, что в его адрес поступает много обращений от арендаторов с просьбой пересмотреть условия аренды. Пока ведутся переговоры. «Мы общаемся, объясняем, что с нас никто никакие обязательства не снимает. Сдача недвижимости в аренду не попадает под освобождение от финансовой нагрузки. Мы обязаны гасить кредиты и вносить другие обязательные платежи. И нужно постараться как-то вместе пережить это кризисное время, и желательно потом открыться. Съезжать никто из арендаторов не собирается, продолжают вносить плату. Если будут приняты дополнительные нормативные акты, регламентирующие отношения между арендодателями и арендаторами, будем их выполнять. Пока следим за развитием событий», — рассказал Федор Бояркин.

Представители бьюти-индустрии также активно вели переговоры с собственниками площадок. «Мы предлагали взять 50% от нашего обеспечительного платежа, отмечая, что когда нас откроют, мы будем смотреть, что будет дальше. И общались индивидуально с каждым собственником площадки», — пояснял ранее основатель основанной в Новосибирске сети Laserlove Александр Долгов.

То, что на данный момент все поставлено на паузу, отметил в разговоре с «Континентом Сибирь» и совладелец ГК «Райдекс» Николай Манцуров. Группа владеет коммерческими площадями, в том числе на улице Ленина («Сыроварня», «Из другого теста», «Раковарня Ивана Раковара», кондитерская NIKKI FORKIN CAKES, Pho). По его словам, к каждому арендатору будет индивидуальный подход. «Когда у тебя 50–100 арендаторов, ты не можешь ставить всем одинаковые условия. Например, у одного арендатора была льготная ставка, в два раза ниже рыночной. Другой не мог платить по установленной ставке еще до начала эпидемии. Кто-то из арендаторов сдал позиции, а кто-то сохранил и даже усилил их (что, впрочем, не останавливает их от просьб снизить арендную ставку на 50%). Подписывать новый договор в ситуации неопределенности на рынке абсурдно, так как неясно, какой будет цена аренды через месяц. А если завтра выйдет постановление правительства, что мы обязаны дать всем рассрочку на два-три месяца, то тем более нет смысла что-то сейчас подписывать. По сути дела, сейчас все находятся в ситуации ожидания какого-то решения на уровне правительства, разъяснений, по какому алгоритму следует действовать», — рассказал Николай Манцуров.

Стала ли доставка панацеей для ресторанного бизнеса Новосибирска?

Что касается бизнес-центров, то у них подход индивидуальный к каждому арендодателю. Естественно, на какое-то послабление могут рассчитывать те компании, которым реально запретили работать с 1 апреля. Так, по словам Антона Горестова, ему удалось договориться со многими арендодателями по объектам о снижении ставок на 70% и даже на 100%. «Нам пошли навстречу, потому что с уважением относятся к нашему непростому труду, и простои никому не нужны. Если мы съедем, то арендодатель не получит даже этих платежей, найти замену в кризис не так просто. На рынке нет развития, емкость потенциальных арендаторов уменьшается, некоторые объекты будут пустовать. Так или иначе, все равно придется снижать ставки, плюс нести затраты на привлечение новых арендаторов: реклама, маркетинг, агентские вознаграждения риелторам и другое. Те, кто не живет только сегодняшним днем, а выстраивает долговременную стратегию, очень хорошо это понимают», — считает основатель сети кофеен.

В то же время Николай Манцуров отметил, что бизнес-центры класса «А» арендную плату снижать не собираются. «Мы в свою очередь написали письма, но ответа еще не получили», — рассказал Николай Манцуров.

По словам владельца холдинга TS Group Александра Бойко (бизнес-центры «Гринвич», MOST, «На Ленина»), из почти 200 компаний, которые работают в трех бизнес-центрах, лишь 17 направили письма с просьбой снизить арендную ставку или предоставить каникулы. Из них только три компании попали в список пострадавших.

Остальные — это банки, операторы мобильной связи и другие. «С компаниями, которым запретили работать — туристическими агентствами и фитнес-клубами, — мы будем работать персонально и пересматривать договоры. Но не сейчас, потому что непонятно, как долго продлится эта ситуация, как она повлияет на привычки людей, которые, возможно, отвыкнут ходить в фитнес-центры, будут опасаться путешествовать. Когда появится какая-то определенность, тогда сядем за стол переговоров и будем составлять новые договоры. А вот тем компаниям, которые решили под шумок продавить свои интересы, можно ответить только одно: вот бог, а вот порог. Мы точно так же находимся в сложной ситуации. У нас под угрозой инвестпроекты, направленные на модернизацию и ремонт бизнес-центров, нам так же надо платить налоги, зарплату, кредиты и другие обязательные платежи. Мы в одной лодке, и не надо ее раскачивать», — отметил бизнесмен.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ