Брать или ждать? Время или деньги? Что делать тем, кто задумывается об ипотеке

Каждая вторая квартира в России, по данным Агентства ипотечного кредитования, сегодня приобретается с помощью жилищного займа. До сих пор динамика ипотечного рынка оставалась плюсовой даже в 2014–2015 годах, ставки по этому виду кредитов последовательно снижались, но в ближайшее время, по мнению экспертов, этот тренд может измениться.

Некоторые банки уже повысили ставки по жилищным кредитам, заранее готовясь к тому, что ключевая ставка Центробанка может быть повышена еще до конца марта. До этого регулятор на протяжении полутора лет поступательно снижал ключевую ставку, и банки, в свою очередь, снижали свои ставки, в том числе и по ипотеке. То, как изменятся ипотечные ставки в ближайшем будущем, зависит не только от действий регулятора, общей ситуации в экономике, а также международных факторов вроде нарождающегося экономического кризиса или пандемии коронавируса. Определенное влияние могут оказать и административные решения по сдерживанию ипотечных ставок, которые могут быть приняты на федеральном уровне. Подобные предложения уже озвучил премьер Михаил Мишустин 28 февраля.

«Не дожидаясь решения Центробанка о ключевой ставке, ряд банков уже поднимает свои ипотечные ставки, в том числе и по предварительно одобренным кредитам, примерно на 1,5%. Очень вероятное повышение ключевой ставки вынудит к аналогичному шагу и остальных. Но нужно понимать, что «справедливый» рост ставок должен быть выше», — считает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» (группа «Сафмар») Дмитрий Цветов.

По его словам, сейчас на ипотечный рынок сильнее всего влияют два фактора. С одной стороны, удешевление рубля означает заметный рост инфляции, что вынудит Центробанк пересмотреть свою кредитную политику. С другой, доступность ипотеки сегодня — важный фактор реализации одного из приоритетных направлений работы правительства России по повышению объемов строительства жилья до 120 млн кв. метров.

В связи со всем этим возникает вопрос, стоит ли сейчас брать ипотеку или, может, лучше повременить?

«Нестабильность валютного рынка традиционно вызывает кратковременный прирост спроса на рынке недвижимости, — комментирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — На ажиотажный спрос 2020 года оказывают влияние ряд факторов, которые были неактуальны двумя годами ранее. Во-первых, речь идет о рекордно низкой ставке по ипотеке. В последние месяцы на рынке сформировался отложенный спрос со стороны тех, кто рассчитывал взять кредит по еще более низкой ставке — сегодня такие клиенты вышли на рынок, опасаясь возможного пересмотра ключевой ставки».

Итоги первой недели после мартовских праздников показали, что ипотечники в нашей стране настроены скорее пессимистично и готовятся к худшему, а значит, предпочитают сделать все поскорее, пока не стало хуже. С 10 марта, по данным различных источников, прирост заявок на ипотечные займы составил от 40 до 50%. Прирост отметили все крупнейшие банки — на фоне роста доходности долговых инструментов и негативных ожиданий россияне хотят успеть взять ипотеку по старым ставкам.

Еще одним фактором роста спроса на жилье, по мнению Алексея Попова, стало то, что за два года относительной экономической стабильности россияне смогли накопить большую сумму. «В апреле 2016 года на вкладах россиян было размещено порядка 22,6 трлн рублей, в начале 2019-го — уже 28,6 трлн рублей, — продолжает он. — Иными словами, сегодня россияне могут потратить на четверть больше, чем еще два года назад, что и отражает статистика. По нашим оценкам, количество сделок в целом по России в марте 2020 года может увеличиться на 12–15%, а в случае пересмотра ключевой ставки прирост составит вовсе не более 10%».

Сегодня одним из ключевых параметров для выбора банка для ипотечного займа эксперты называют короткий срок одобрения — при прочих равных условиях предпочтение отдается банкам, которые готовы согласовать и оформить заявку в течение нескольких дней или даже часов. Что, опять же, говорит о стремлении заемщиков «успеть, пока не стало хуже».

«На финансовом рынке сейчас наблюдается сложная ситуация. Пока это не успело еще отразиться на рынке недвижимости, где медленная реакция на валютные колебания, но что будет уже через неделю, предсказать нелегко. В такой ситуации вкладывать средства в жилье — хороший вариант», — подчеркнул директор дивизиона «Сибирь» Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Андрей Третьяков.

Сейчас в глазах покупателей ипотеки время стало более ценным ресурсом, чем деньги, но это не отменяет того, что выбор банка проходит достаточно долго и обстоятельно. Зато когда он уже выбран, клиент старается сделать все максимально оперативно: эксперты отмечают, что за последнюю неделю заемщики все чаще оформляют задаток по квартире уже в день одобрения ипотеки, чтобы как можно скорее подписать договор и зафиксировать процентные ставки, которые, по их мнению, могут быть подняты в любой момент. Также был отмечен рост средней суммы кредита — таким образом клиенты рассчитывают не ограничивать себя в выборе квартиры.

Спрос на жилье как средство сбережения эксперты ЦИАН оценили в 40–50%. В первые дни после резкого падения рубля количество поисковых запросов на покупку недвижимости в крупных городах увеличилось, по их оценке, на 42% в первые же сутки, несмотря на то, что это был выходной. В последующие дни прирост запросов относительно 8 марта составил 54%, а к середине месяца количество поисковых запросов достигло максимума с начала года.

Новосибирск и Омск, как отметили эксперты ЦИАН, вошли в число тех городов, где первичный рынок получил больший прирост, но в большинстве крупных населенных пунктов на первом месте по-прежнему готовое жилье. Объясняется это тем, что покупатели хотят вложить средства в уже готовые, а не «будущие» квадратные метры, а также получить пассивный доход от сдачи жилплощади в аренду (не последнюю роль сыграла высокая арендная ставка в городах-миллионниках, которая в 2019 году подросла на 4–11%). Другие не хотят повторять опыт 2014–2015 годов, когда приобретенные в новостройках квартиры приходилось перепродавать с дисконтом по причине изначально завышенной цены. Тогда в отдельных проектах застройщики повышали стоимость до 10% в течение недели на фоне общего ажиотажа. Естественно, такой всплеск спроса на жилье не мог не повлиять на рынок ипотеки.

Большинство экспертов сошлись на том, что ставки по ипотеке в ближайшее время повысятся в среднем на 1–2%. Такие цифры озвучил, в частности, генеральный директор компании ДОМ.РФ Виталий Мутко, а основным рычагом воздействия станет решение совета директоров ЦБ по ключевой ставке. Рост может начаться уже в апреле, в противном случае услуга станет убыточной для самих банков. Некоторые банки, как уже говорилось выше, заранее начали повышать ставки, но в большинстве случаев это сводилось к досрочному закрытию тех или иных льготных программ, а не к росту «сразу для всех». В то же время, по мнению экспертов, следует ожидать увеличения числа вариантов в зависимости от кредитной истории плательщика, уровня его нагрузки, а также числа «точек соприкосновения» с тем или иным банком. На итоговую ставку может повлиять, например, наличие у клиента зарплатного проекта в данном банке, размер первоначального взноса, участие в страховой программе, подача заявки через партнерский канал, работа с определенным застройщиком и многие другие факторы.

Андрей Третьяков согласился с тем, что ставки повысятся в ближайшее время — взрывной рост числа заявок, который топ-менеджеры некоторых банков определили как «рекордный», тому подтверждение. Это обусловлено все возрастающими ожиданиями роста стоимости длинного фондирования банков, что уже видно по росту доходности длинных ОФЗ — по оценке экспертов, доходность десятилетних бумаг достигла 8% годовых.

«Накануне УБРиР снизил ставки по жилищным займам. Плюс к этому мы снизили первоначальный взнос при покупке готового или строящегося жилья — если раньше он составлял минимум 20% от стоимости объекта, то теперь начинается от 10%», — говорит Андрей Третьяков.

На сегодняшний день, по его словам, банк предлагает программу рефинансирования по ставке от 8,5% и ипотеку с материнским капиталом, по которой минимальная ставка снизилась до 8,75%. Клиентам также предоставляется возможность взять кредит под залог недвижимости, в этом случае годовая ставка начинается от 10,75%. Максимальная сумма кредита по ипотечным программам составляет 30 млн рублей, а максимальный срок — 25 лет.

Самый негативный сценарий, по мнению Алексея Попова, может дать отрицательную динамику — по причине карантина из-за коронавируса. «Наравне с обесцениванием рубля россиян волнуют и другие более серьезные проблемы, которые ставят решение жилищного вопроса далеко не на первое место», — резюмирует он.

Тем не менее, как отметил Андрей         Третьяков, жилье — это базовая потребность каждого человека, и каждый рано или поздно задумывается над приобретением собственной жилплощади. Причем больше всего об этом, как показывает опыт, задумываются именно в кризисное время.

На правах рекламы