Реновация по-новосибирски – кому выгодно

Согласно Генеральному плану развития города Новосибирск ожидает масштабная реновация. Должны быть расселены и снесены более 11 тысяч ветхих многоквартирных и частных домов. Готовы ли строительные компании участвовать в этой программе и на каких условиях – в материале «Континента Сибирь».

«В соответствии с Генеральным планом Новосибирска в реновацию попадают 1 100 ветхих аварийных домов и более 10 000 домов индивидуальной жилой застройки, — сообщил заместитель мэра Алексей Кондратьев, отчитываясь о результатах работы департамента строительства и архитектуры мэрии за 2019 год. — Установлены границы зон опережающего развития города. Это 114 территорий площадью 384 гектара, занятые ветхим аварийным фондом и индивидуальной жилой застройкой в центральной части и на среднем удалении от центра города, которые в ближайшие десять лет будут активно осваиваться».

Где будут сносить

Принято решение о комплексном развитии территории в границах ул. Ипподромской, ул. Фрунзе, Журинского спуска в Дзержинском и Центральном районах площадью 40 278 квадратных метров, включающей 40 земельных участков. Идет подготовка территории по ул. Сухарной в Заельцовском районе для принятия решения о комплексном развитии.

На территории Новосибирска сегодня действуют 30 договоров о развитии застроенных территорий с расселением 125 многоквартирных домов, с учетом пяти договоров, заключенных в 2019 году.

Уже исполнены обязательства по 23 договорам о развитии застроенных территорий. По данным мэрии города, это позволило привлечь к средствам муниципального бюджета софинансирование строительных компаний и расселить 62 аварийных многоквартирных дома общей площадью 7,3 га. Исполнение договоров о развитии застроенных территорий в 2019 году мэрией Новосибирска и строительными компаниями позволило расселить 15 аварийных домов.

В стадии исполнения находятся 17 договоров о развитии застроенных территорий общей площадью 18,4894 га. (их перечень представлен в таблице ниже).

В какие сроки будут реализованы эти планы в мэрии не уточнили, ограничившись формулировкой: «Срок договора определяется по соглашению сторон и относится к числу существенных его условий в соответствии с частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ».

В департаменте строительства и архитектуры считают, что развитие застроенных территорий позволит получить новые свободные площадки, увеличить объем застройки наряду с улучшением условий проживания и обеспеченности граждан жильем.

Застройщики в сомнениях

Иная позиция на планы по реновации у министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта.

«На сегодня в российских регионах реновацию проводить возможно только с капиталоемкой рыночной ставкой по продаже квартир, — заявил министр в конце февраля на встрече с журналистами. — Разница между себестоимостью строительства и продажной ценой, которая позволяет проводить реновацию, существует только в Москве и Московской области. Можно вспомнить программу развития застроенных территорий, которая до конца не проведена в Новосибирске лишь потому, что разница между ценой квадратного метра по себестоимости и продажной ценой недостаточна для того, чтобы заинтересовать девелоперов».

Многие строительные компании действительно не стремятся принять участие в программе по развитию застроенных территорий.

«Многое зависит от района, от того, какие объекты нужно расселять – старые двухэтажные бараки или кирпичные трехэтажки, — сообщили корреспонденту «Континента Сибирь» в пресс-службе ГК «Расцветай». – Например, Октябрьский район находится недалеко от центра, но там есть места, где совсем невыгодно строить, потому что низкая цена реализации. Кировский район вообще малоинтересен. В принципе, мы заинтересованы участвовать в программе развития застроенных территорий, но в конечном итоге все зависит от локации».

Застройщики подтверждают, что себестоимость квадратного метра жилья, построенного по программе развития застроенных территорий существенно выше любого другого квадратного метра.

Реновация по-сибирски: нереальная роскошь?

«Мы пока расселением не занимаемся и не рассматриваем такие участки, — рассказал исполнительный директор по строительству компании «Новосибирский квартал» Дмитрий Лексин. — Очень тяжело работать с людьми, которых нужно выселить из своего дома, пусть даже на законных основаниях. Поэтому пока мы стараемся обходиться без этого. Еще один важный момент – по какой цене можно будет реализовать построенные квартиры. Здесь предпочтительно выбирать участки ближе к центру города, или, например, в Академгородке. Там, где есть высокая платежеспособность, высокий спрос, или высокая цена за квадратный метр. Тогда это еще имеет смысл. Потому что участие в программе реновации требует больших финансовых вложений в начале строительства. А это увеличение капиталоемкости объекта. Тем не менее, все чаще возникают разговоры, что рано или поздно в этой программе придется принимать участие».

«В Новосибирске свободных участков под застройку почти нет. Искать свободные участки площадью 0,3-0,5 га и строить там «свечки» — это не наш стиль, — заявил генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. — В тех локациях, в которых мы строим, свободная земля перемежается участками, застроенными бараками. Поэтому участие в программе расселения – это один из способов получения земли под строительство. Мы в хорошем смысле слова обречены в ней участвовать, потому что мы комплексно развиваем территории. И у нас на многих территориях есть ветхое жилье. Понятно, что это более сложно, чем брать необремененный участок. Пока единичные компании научились работать по программе РЗТ и формировать здесь какую-то экономику. Это требует больше компетенций. Но мы научились работать с этой землей, маржинальность есть. На мой взгляд, другого способа развития города кроме масштабной реновации просто не существует».