Значительная часть Совета депутатов Новосибирска и Законодательного собрания области – это представители строительного сегмента. Масштабная избирательная кампания требует от региональной и городской власти особого искусства в балансировании между «партийными» и хозяйственными задачами. О правилах игры в бизнесе и политике – интервью «Континенту Сибирь» депутата Законодательного собрания Новосибирской области, председателя совета директоров ГК «Стрижи» ИЛЬИ ПОЛЯКОВА.
— Глава Новосибирска подвел итоги 2019 года, обозначил приоритеты на перспективу. Какие ощущения у вас, представителя строительного бизнеса, оставил этот отчет?
— 7 февраля президиум мэрии подвел итоги года для строительной отрасли. Откровенно говоря, особого энтузиазма выступления чиновников не вызвали. Неоднозначное впечатление на многих коллег произвели слова про застройщика, который сейчас осваивает большую промышленную площадку под жилье и собирается построить на территории детский сад, с тем, чтобы передать его в дар муниципалитету. Я так понимаю: городские власти ждут, чтобы у этой строительной организации появились последователи. Правильно ли, чтобы власть перекладывала задачу по развитию социальной инфраструктуры на застройщиков? Соблазн велик. На мой взгляд, бизнес не готов. За исключением отдельных проектов, с экономической точки зрения это слишком тяжелая нагрузка для любого застройщика. Некоторые компании вообще не занимаются развитием социальной инфраструктуры. Есть такие как «Стрижи»: разрабатывают проект, подводят коммуникации и дарят эти решения городу, который финансирует непосредственно строительство из бюджета. Это, на мой взгляд, адекватное частно-государственнное партнёрство.
— В Совете депутатов и в Законодательном собрании много представителей строительного бизнеса. Большинство собираются переизбираться. Есть «строители», которые пока не попали в депутатский корпус, но у них есть такие планы. Когда в преддверии избирательной кампании власти заводят разговор о том, чтобы застройщики брали на себя больше материальных обязательств, это воспринимается неоднозначно.
— Строительная отрасль – локомотив городской экономики. Но в этой сфере очень много острых актуальных проблем. Компании, которые работают в этом сегменте, с напряжением ждут, как поведет себя городская власть в предвыборный период. Губернатор не раз подчеркивал, что политическая повестка не должна оказывать влияние на хозяйственные дела. Хотелось бы, чтобы администрация Новосибирска придерживалась той же позиции и не использовала свой ресурс в политических целях, не смешивала вопросы политической конкуренции и хозяйственной деятельности.
— Бизнес, строительный сегмент уже ощущает влияние избирательных кампаний? Чувствуются признаки применения административного ресурса?
— Строительные компании в любом случае вовлечены в политику, в постоянном режиме взаимодействуют с городскими властями: нужно согласовать акты ввода, разрешения и так далее. При желании не сложно вставлять компаниям бюрократические палки в колеса. При этом большинство застройщиков опасается публично высказывать недовольство, им не нужен негативный информационный фон.
— Каким был 2019 год в экономическом, инвестиционном, политическом плане? С точки зрения предпринимателя и депутата?
— В первую очередь, он был удачным, во вторую — сложным, насыщенным в эмоциональном и рабочем смысле. Это был полноценный напряженный год с достаточно хорошими результатами, и для нашего бизнеса, и для экономики области.
— В отличие от предыдущих?
— Сложно сравнивать, поскольку год от года меняется количество проектов. Объемы строительства ГК «Стрижи» растут, поэтому сейчас мы уделяли рабочим моментам больше внимания, чем раньше. Общественная, депутатская деятельность также требует немало времени. Иначе не получается. Наш принцип — работать хорошо по всем направлениям.
Илья Поляков: «Важно быть избранным от округа, развитие которого продвигаешь»
— «Стрижи» уже отчитались о продаже первого дома по эскроу-счетам. Как переживают этап смены правил игры ваши коллеги по строительному рынку в Новосибирске?
— Процесс идет. Кто-то менее, кто-то более болезненно проходит этот этап, но в целом справляются. Крупные игроки рынка все равно перейдут на новую систему — закон надо исполнять. Думаю, в 2020 году еще останется банк квартир, которые можно продавать без эскроу-счетов. Но мы для себя давно решили: смена правил неизбежна. И начали их осваивать одними из первых — в 2017-2018 годах. Как показала практика, ничего страшного в новой системе нет, если у компании хорошая репутация и стабильный баланс. У организаций, которые отвечают этим требованиям, есть все шансы работать в новой системе даже успешнее, чем раньше. Проектное финансирование означает: деньги будут заходить по графику. На мой взгляд, смена правил стимулирует темпы строительства, повышает качество взаимоотношений между заказчиком и подрядными организациями. Подрядчики застрахованы от неплатежей, если хорошо и в срок выполняют работу.
— Банки готовы к этой схеме? Вы работаете только со «Сбербанком»?
— Мы постоянно рассматриваем варианты работы с другими банками, но дальше переговоров не заходило. Так сложилось, что со Сбербанком нам комфортнее.
— Если бы выбирали компанию года в строительной отрасли, на какие критерии вы бы ориентировались?
— Надежность, репутация компании — это первое.
В Новосибирске нет полезных ископаемых, наш муниципалитет не финансовый центр, деньги приходится зарабатывать на земле, производством. Стройка и есть глобальное производство. Строительный бизнес должен быть социально ответственным — это второй важный критерий. Построить дом и при этом перегородить забором тротуар, как минимум, аморально. Некоторые организации заходят на территорию, но не учитывают интересы тех, кто на ней уже живет. Я считаю: застройщик должен думать об этих людях в приоритетном порядке. Не только в микрорайоне Стрижи — везде, где строим, стараемся найти общий язык со старожилами, показать, что они для нас не второй сорт по сравнению со своими будущими соседями.
Третий критерий — финансовая устойчивость компании.
— Кто из коллег, с вашей точки зрения, занимает наиболее сильные позиции в строительном секторе?
— Наш принцип: не ранжировать партнёров и конкурентов. Сейчас застройщики прикладывают гораздо больше усилий, чем раньше, чтобы продать квартиры. Давно идут разговоры о глобальном перераспределении покупателя. Сегодня несложно понять, что из себя представляет та или иная организация. В СМИ и соцсетях много информации. Перед приобретением квартиры люди мониторят интернет, исследуют сайты арбитражных судов, серьезно проверяют продавца, изучают все доступные источники. Потребитель выбирает публичные проверенные компании, которые давно работают на рынке.
— Как много на рынке покупателей, которые приобретают квартиры с инвестиционными целями?
— От года к году ситуация меняется. Счета эскроу свернут этот бизнес. Он держится на большой разнице между ценой жилья в начале строительства и после завершения. Застройщикам на первом этапе нужны деньги, поэтому они демпинговали или сильно занижали стоимость. Проектное финансирование делает бессмысленным подобный подход: средства приходят по расписанию, как электричка. Я сомневаюсь, что строительный сегмент окончательно уйдет от серого, «инвестиционного», рынка. Просто люди будут понимать, что они сильно рискуют: или заработают, или потеряют все вложенные средства. Думаю, этот бизнес уйдёт из массового сегмента в бутиковый, когда квартиры в знаковых домах и уникальных локациях будут покупать в стратегических целях, с перспективой роста капитализации вложений не через год-два, а через 5-10 лет.
— Вы бы могли выделить компании, у которых больше участков? То есть, рейтинговать организации по величине земельного банка?
— Я бы не рассуждал такими категориями, у кого больше, у кого меньше. «Стрижи» пытались определить, какой банк нужен для стабильного развития. Земля стоит денег: сначала ее нужно купить, потом обслуживать, платить налоги и так далее. У некоторых компаний много земли, а что с ней делать — не понятно. Мы вывели формулу — чтобы уверенно себя чувствовать и не обременять себя лишними финансовыми издержками, нужен земельный банк на перспективу развития 3-5 лет.
— Некоторые застройщики по конкурсу получают участки с большими обременениями: обязуются достраивать дома для обманутых дольщиков, отдавать им часть квартир. Насколько выгодно участие в таких конкурсах?
— Выгодно, если новосибирские застройщики в них участвуют. Бывало, иногородние предприниматели выигрывали, тратили деньги, а землю не осваивали. Но есть и другие примеры: у барнаульцев, у кемеровчан в Новосибирске все складывалось удачно.
Андрей Травников: «Нельзя останавливать процесс чистки рядов»
— По вашим ощущениям, покупательная способность жителей Новосибирска растет или снижается?
— Если судить по нашей компании, есть ощущение, что растет. Сегмент «Комфорт +» продается лучше.
— Вы как депутат Законодательного собрания видите работу региона с инвесторами. Как оцениваете усилия властей по привлечению инвестиций в Новосибирскую область?
— Для строительного сектора особенно важно, чтобы в регион приходило больше денег, желательно, федеральных. Выгодно, чтобы на территории запускалось строительство крупных объектов, создавались рабочие места, развивались подрядные организации, продавались стройматериалы местных производителей. В Новосибирск заходят иногородние организации, это один из показателей улучшения регионального инвестиционного климата. Но однозначно — в этом направлении еще работать и работать.
— Некоторые застройщики негативно относятся к тому, что заказы достаются иногородним организациям. Они считают правильным поддерживать местный бизнес.
— Своеобразная местечковость. Что мешает нашим компаниям участвовать и выигрывать тендеры? «Новосибирскавтодор», например, выиграл федеральный конкурс на реконструкцию взлетно-посадочной полосы в Толмачево. Конечно, в Новосибирске давно не возводились объекты федерального значения. И это большая проблема. Какая компания готова качественно отработать столь масштабный проект как Ледовый дворец, например? Коллеги могут обидеться, но я считаю, в Новосибирске нет организации, которая сама построила 3-4 объекта сопоставимого уровня или участвовала в нескольких подобных проектах, чтобы наработать опыт. Надо трезво оценивать возможности. Когда о новом ЛДС в Новосибирской области только заговорили, компанию «Стрижи» тоже спрашивали, интересно ли нам поучаствовать в проекте. Мы изучили вопроси решили, что нам это не интересно, потому что нет подходящего опыта. Нужно разбираться в таких вещах как производство льда, оборудование вентиляции — дьявол кроется в деталях. Что, казалось бы, сложного? Всему можно научиться. Но учиться нужно не в моменте. Опыта для возведения ЛДС в Новосибирске у местных подрядчиков нет. Не стоит экспериментировать, когда речь идет о больших бюджетных суммах.
— Как оцениваете усилия мэрии Новосибирска в решении проблемы с застройщиками-должниками, которые не рассчитываются за аренду муниципальной земли? Ситуация движется в сторону решения?
— Нет. У города позиция, которая не предполагает, чтобы ситуация сдвинулась.
— У мэра?
— У муниципалитета, скажем так. Если бы мэрия стремилась решать проблему, общественность понимала бы, кто должен и сколько. Молчание продолжается, земля слухами полнится. С моей точки зрения, рыночные отношения должны быть конкурентными. А у нас в городе получается, что некоторые компании могут вовремя не платить налоги, долги за землю, за тепло и так далее. Это дает им конкурентное преимущество — в таком положении можно дешевле продавать квадратные метры. Я считаю, ситуация дикая и она ухудшается. За землю обязаны платить все. Либо нужно всем ее раздать бесплатно.
— А депутаты, застройщики что делают, чтобы подтолкнуть город к реальному решению проблемы?
— Некоторые коллеги пытаются. Но в ответ слышим: обнародование названий фирм-должников — удар по их репутации, оно чревато ухудшением положения этих застройщиков на рынке. Мэрия боится очередного коллапса. С дольщиками «ПТК-30» до сих пор не понятно что делать. Но отказ хоть как-то решать вопрос усугубляет ситуацию. Дольщиков меньше не становится, они в любой момент могут стать проблемными. Если это произойдет, кому-то придется ответить.
— Все способы исчерпаны? Может, возврат долгов застройщиков за землю — совершенно нерешаемая задача?
— Застройщики-должники прикрываются живым щитом из людей, которые покупали у них квартиры. Власть боится, что условно проблемные дольщики превратятся в реально обманутых. Поэтому работа не ведется с молчаливого, а иногда и явного согласия различных инстанций. Но пример той же «ПТК-30» показал, что затягивание разбирательства с проблемным застройщиком не идёт на пользу никому. Хотя бы потому, что благодаря пассивности властей компании с финансовыми трудностями успевают привлечь больше дольщиков.
— В конце прошлого года горсовет снова заговорил об увеличении части отчислений по НДФЛ, которые остаются в муниципальном бюджете. Как Заксобрание смотрит на это?
— Не знаю, как область решит этот вопрос. Но если бы спросили меня, я против. Надо уметь работать в рамках своих возможностей. Город должен собирать свои долги. Когда станет видно, что есть хотя бы желание это делать, тогда можно обсудить.
— Тем более область все равно передает Новосибирску те же суммы в виде межбюджетных трансфертов.
— Если бы деньги оставались в городе как средства от НДФЛ, тогда местные власти могли бы ими распоряжаться самостоятельно. Сейчас Заксобрание и региональное правительство входят в положение, но контролируют, на что муниципалитет тратит выделенные из областной казны деньги. Это адресные средства: на дороги в частном секторе, например. Интересы горожан не должны ущемляться из-за того, что руководство Новосибирска не готово рационально использовать собственные бюджетные возможности.
WPBuild.Ru