Василий Ожередов
Управляющий филиалом «Новосибирский» Банка «Глобэкс» с 2006 по 2014-й год

Апартаменты как зона конфликтов: о чем умалчивают застройщики

В наш потребительский обиход  за последнее десятилетие вошли понятия «апартаменты», «апарт-отель», «студия в апартаментах», «одно- и двухкомнатные апартаменты», «комплекс апартаментов» и так далее. В массовом сознании потребителей слово «апартаменты», как правило, ассоциируется со словом «роскошные». Но в реальности образ может оказаться прямо противоположным. Сегодня мы попробуем разобрать, о чем не пишут в своих рекламных проспектах застройщики и девелоперы, предлагающие «доступное жилье».

А не пишут они самое главное: апартаменты не относятся к жилым помещениям, определяемым в соответствии со ст. 15 и 16 Жилищного Кодекса РФ. И если вы проживаете в апартаментах, то ст. 25 Конституции Российской Федерации «Жилище неприкосновенно» – это не про апартаменты. Из этого также следует, что является ли этот угол для вас последним или нет, вы будете выселены из него в первую очередь без всяких отсрочек и без предоставления какого-либо жилья.

Апартаменты не предназначены для постоянного проживания, являются нежилыми помещениями, относятся к коммерческой недвижимости и строятся как гостиницы, о чем все застройщики честно указывают в своих проектных декларациях и договорах долевого участия. Де-юре, покупаемые апартаменты являются обычным номером в гостинице. Но после продажи всех гостиничных номеров гостиница чудесным образом превращается в такой «вроде-как-жилой» дом, а обещанная застройщиком гостиница тает в дымке сизой. Вообще, подумайте, происходит какое-то сказочное превращение тыквы в роскошную карету – нежилое здание вдруг начинает состоять из нескольких сотен «жилых комнат», «студий», одно- и двухкомнатных «апартаментов». А помещение кухни в апартаментах, в отличие от квартир, превращаются в милый «кухонный уголок»!

апартаменты

В апартаментах

Апартаменты, как и человеко-место в гостинице, не является местом постоянного проживания граждан. Поэтому, постоянную прописку-регистрацию вы в апартаментах не получите, так же как ваш супруг и ребенок (п.16 Раздела 3 «Правил постановки и снятия граждан РФ с регистрационного учета»). Ну, с этими проблемами вы столкнетесь значительно позже, когда вам понадобится больничный лист, а ребенку надо будет идти в детский сад или школу.

Поскольку это нежилое помещение, то назначение у него двоякое: использовать его как офис или использовать как гостиницу для посуточного, а еще лучше – почасового проживания. Проживая в апартаментах, вы столкнетесь и тем и другим. Повседневные битвы апартаментных «офисников» с постоянно проживающими в них гражданами – увы, жестокая проза нашей жизни. А суды в спорах за справедливость вас поддерживать не станут.

Коммунальные услуги. Это тоже не про жителей апартаментов. «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» № 354 – это для жилых помещений. А для владельцев апартаментов – это договор с управляющей гостиницей компанией. Тарифы для жилых домов ниже примерно на 20%, чем для гостиниц-апартаментов, а общий уровень коммерческих расходов, как показывает практика, в апартаментах выше в 2-2,5 раза, чем в жилых домах. В случае перебоев со снабжением вас водой, теплом, электричеством и вывозом мусора в Жилищную инспекцию с жалобой обратиться вы не можете – не по адресу. Платить ресурсоснабжающим организациям напрямую, минуя управляющую компанию, вы тоже не сможете.

Налоги. Налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц в соответствии со ст. 407 НК РФ владельцы апартаментов получить не могут. Поэтому, ипотеку-то для покупки апартаментов вы взять можете, но получить налоговые вычеты – уже нет. А они составляют, если брать по максимуму, 650 тыс. рублей.

Поскольку апартаменты, расположенные в гостиницах, не относятся к жилым помещениям, что следует из ст. 15 ЖК РФ, налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного вычета по НДФЛ, предусмотренного подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

При продаже апартаментов даже через 5 лет, вы не можете получить имущественный вычет в размере до 1 млн. рублей, предусмотренный для владельцев квартир, а только 250 тыс. рублей, как для иного имущества.

Если взять налог на имущество физических лиц, то по квартире налоговая ставка составляет в Новосибирске 0,1% от кадастровой стоимости, а по нежилым помещениям, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов общественного питания или бытового обслуживания она выше в 20 раз и составляет 2% от кадастровой стоимости. В социальных сетях уже звучат печальные нотки от московских владельцев апартаментов – «продать свои трехкомнатные апартаменты площадью 100 кв. м с 20% скидкой от покупной цены не можем, потому что налог на имущество составляет плюсом ко всем платежам еще 16 тысяч в месяц и квартира с такой платой никому не нужна».

Материнский капитал. Нельзя. Вот и еще 453 тысячи рублей мимо кассы. Да вы вначале место найдите для детской кроватки в своих апартаментах. Также, проживая в апартаментах, вы не сможете пользоваться льготами по оплате услуг ЖКХ, предоставляемыми пенсионерам, инвалидам, малоимущим и другим категориям льготников.

Санитарные требования. Они значительно ниже, чем в отношении жилых помещений. Продолжительность инсоляции (время солнечного света в жилом помещении) по действующему СанПиНу в гостиницах не нормируется. Поэтому, если нравится, можете себе спокойно проживать, как запечный сверчок, в таком «чуланчике» и даже вместе с детьми.

Шум. Санитарные требования для апартаментов по шуму ниже примерно на 5 дБА, чем для жилых помещений. По этой причине апартаменты строятся там, где жилой дом построить невозможно из-за шума – поближе к проезжей части, железной дороге и в других интересных местах. Системы межкомнатной звукоизоляции оригинальностью в строящихся апартаментах тоже не отличаются. Но потребовать от своих «почасовых» соседей соблюдать тишину днем и ночью вы не можете. Еще раз: апартаменты не являются жилым помещением. Терпите, господа, склонные к «динамичному ритму жизни».

Инженерная инфраструктура. Несмотря на громкие заявления об «использовании современных материалов», никаких улучшенных характеристик в применяемых строительных и отделочных материалах в апартаментах встретить трудно. Заявленный класс энергоэффективности в строящихся апартаментах довольно низкий – С, иногда В. А, А+, А++ вы не найдете никогда. Погодного регулирования нет, рекуператоров нет, улучшенной современной звукоизоляции между комнатами нет. Каких-либо энергосберегающих «фишек» тоже нет. Напротив, пользуясь более низкими требованиями по шуму, можно засунуть в подвал дома трансформаторную подстанцию, и туда же фитнес-зал с прачечной, а на третьем этаже разместить насосы систем водоснабжения, теплоснабжения и венткамеру. При строительстве жилого дома это было бы невозможным и если вы с таким проектом пришли бы в Ростехнадзор, там ему бы очень удивились.

Услуги управляющей компании. Они значительно превышают средний уровень услуг управляющих компаний в жилых домах и ТСЖ. Перечень их шире (консьержка, круглосуточная охрана, электронная система видеонаблюдения и доступа в помещения, уборка помещений, стоянка) расходы на содержание мест общего пользования выше, уровень зарплат в них выше, оспаривать их бесполезно, равно как и отказаться от них (есть судебная практика). Ряд услуг и затрат вам будут просто навязаны. И вообще, складывается мнение, что все строительство апартаментов затевается с единственной целью – ради долгого и безбедного процветания управляющих апартаментами компаний.

Некоторые застройщики, пытаясь недостатки апартаментов обратить в их достоинства, в качестве конкурентного преимущества в своей рекламе указывают, что «помещения оборудуются спринклерными (водными) системами пожаротушения» и «в целях заботы о безопасности помещения апартаментов оборудуются электронными картами доступа, устанавливаются современные системы безопасности». Все эти маркетинговые финты от лукавого. Построить и сдать в эксплуатацию любую гостиницу без соблюдения этих требований просто невозможно. Гостиницы площадью свыше 800 кв. метров относятся к категории общественных зданий и сооружений и Своды правил по проектированию общественных зданий предусматривают для них повышенные требования пожарной безопасности – обязательный монтаж автоматизированной установки по пожаротушению (в отличии от жилого здания, где достаточно только автоматической системы пожарной сигнализации), установку в номерах извещателей дыма, тепла, звукового оповещения, повышенные требования по эвакуации. Эти повышенные требования по обеспечению эксплуатации пожарно-охранной сигнализации и забот по ее регулярной модернизации лягут на собственников апартаментов. Ну, а с работой пожарных извещателей вы столкнетесь при каждом случае подгоревшей картошки на сковороде, работе духовки или курению. Кстати, курить в номерах гостиниц с 1 июня 2014 года запрещено. Это относится и к апартаментам. Это ведь вам не квартира, где вы можете вести себя как вам заблагорассудится!

Такие же повышенные требования действуют в отношении обязательной установки в гостиницах (то есть, конечно «апартаментах») электронных систем доступа, видеонаблюдения и диспетчеризации этих процессов и содержатся они в СП 132.13330.2011 «Обеспечение антитеррористической защищенности зданий и сооружений. Общие требования проектирования» и СП 257.1325800.2016. «Здания гостиниц. Правила проектирования» («В общественном здании должны быть предусмотрены системы безопасности, направленные на предотвращение криминальных проявлений (п.6.44). Содержание же систем охраны и безопасности — это тоже тяжкий крест для кошелька владельца апартаментов.

Еще один важный правовой нюанс: На споры в отношении апартаментов не распространяются нормы «Закона о защите прав потребителей». Либо вам надо будет представить весомые доказательства, подтверждающие, что вы приобрели апартаменты с целью личного потребления, а не предпринимательской деятельности. Имейте ввиду, когда вы покупаете апартаменты — продавец будет создавать у вас впечатление, что они ничем не отличаются от квартиры. А когда будете с ним спорить в суде, например, при нарушении сроков строительства и взыскания морального вреда за «перенесенные страдания» по Закону о защите прав потребителей — он будет утверждать, что вы сознавали, что покупаете коммерческую нежилую недвижимость, а не квартиру.

Вкусив прелестей «динамичного образа жизни», покупатели апартаментов всеми способами стараются от них избавиться. Но несмотря на то, что на вторичный рынок апартаменты выставляются с 15-40% дисконтом от первоначальной цены, они является малоликвидным товаром на рынке недвижимости и примерно 30% таких помещений в Москве даже на этих условиях невозможно продать.

Так чем же все-таки привлекательны апартаменты?

Главный плюс – это, конечно, цена. В Москве можно купить апартаменты площадью 26 кв. метров за 2 млн. рублей, то есть по такой же цене, что в Новосибирске.

Апартаменты

Апартаменты пошли в рост

Современные дизайнеры научились уменьшать интерьер апартаментов до уровня «Нащокинского домика». Девелоперы утверждают, что апартаменты, являясь коммерческой недвижимостью, дешевле на 15-20%, чем студии в жилых домах. Судя по рынку Новосибирска, это спорное утверждение и этот вопрос требует дополнительного сравнения цен с квартирами, строящимися вблизи апартаментов. Например, разброс цен только вышедших на вторичный рынок апартаментов в «Джете» колеблется от 77 тыс. рублей (без отделки) до 123 тыс. руб. за один кв. метр.

Второе преимущество – расположение в центре или близко к нему. Но опять, же тенденция в столицах свидетельствует о том, что апартаменты начали строиться на окраинах. Значит, все-таки, самое привлекательное в них – низкая цена на микроскопическое жилье и отсутствие на строительном рынке альтернативы в виде современных общежитий. А основная причина роста спроса – снижение доходов нашего населения. Поэтому спрос на «пенальное» жилье будет всегда.

Резюме

В рекламных материалах застройщиков апартаментов не найти честную информацию о том, что апартаменты не являются жилыми помещениями и не предназначены для постоянного проживания и на них не распространяются нормы жилищного законодательства и связанные с этим льготы. Никто из застройщиков честно не указывает в своих буклетах, что «продается номер в гостинице — нежилое помещение, не предназначенное для постоянного проживания». Здесь проходит тонкая грань между нарушением и соблюдением антимонопольного законодательства в сфере рекламы (ст.14.3 КоАП РФ «Недостоверная реклама»). Но соответствующие госслужбы «стесняются» высказаться по этой теме.

Как и с обманутыми дольщиками или с хостелами, мы сами создаем себе проблемы с владельцами апартаментов и потом всем миром будем бороться за их права и добиваться их приравнивания к владельцам квартир. На что и рассчитывают их нынешние созидатели.

Опираются эти не очень правильные процессы в строительстве жилья на отсутствие твердой и внятной градостроительной политики, пробелы в законодательстве, правовой нигилизм со стороны общества и чиновников и неформальные устои нашей российской экономики.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ