Как найти землю и построить временный объект в Новосибирске?

В текущей экономической ситуации любой бизнес так или иначе в поисках новых источников дохода. Отличным вариантом может стать вложение средств в строительство временных сооружений для получения в дальнейшем пассивного дохода с аренды. За свою предпринимательскую практику мне удалось реализовать 9 проектов по пассивному доходу, и 3 из них как раз касались временных сооружений. Как подходить к этому процессу, если у вас ранее не было такого опыта — в моей колонке.

Еще в 20 лет я понял, что пассивный доход — это отличная возможность для инвестирования. На тот момент наш обувной магазин обанкротился, зато у нас получилось сдать помещение в субаренду и получать пассивный доход. Так в 20 лет я получил первый пассивный доход и понял его преимущества.

Спустя 10 лет моё мнение не изменилось. Я лишь еще сильнее убедился во мнении, что если ты не вкладываешь деньги в проекты по пассивному доходу, то рано или поздно ты станешь человеком, который переживает из-за размера будущей пенсии.

И, наверное, один из самых реальных проектов сейчас по моему опыту — это строительство временных сооружений. Нужно найти земельный участок, арендовать его, построить на нем небольшой магазинчик и сдать его в аренду. Красота!

Небольшое отступление

Есть 2 основных типа девелоперских проектов: объекты недвижимости и временные объекты.

Недвижимость — это достаточно сложно, долго и дорого. На мой взгляд, не подходит для первых проектов по пассивному доходу.

Временные объекты —  наоборот. Основное их преимущество в том, что вам не нужно получать разрешающие документы на строительство. Достаточно только арендовать подходящий земельный участок и всё, можно строиться.

Но у времянок есть один большой минус — в любой момент владелец земли может расторгнуть договор и выгнать вас. И в этом случае ваш магазин нужно будет забрать с собой. То есть, снести. А если это павильон, то перевезти на другое место.

Как найти земельный участок?

Давайте сразу договоримся — мы не рассматриваем муниципальную аренду. Все участки по муниципальной аренде вы можете найти на сайте мэрии города. На мой взгляд, такой тип аренды дороже и рискованнее. У вас нет никакой гарантии, что договор аренды продлят на следующий год.

Есть еще 2 варианта, где можно найти земельный участок: коммерческие объекты, жилые дома. У нас был опыт и такого, и такого объекта. Сегодня мы обсудим, как арендовать земельный участки у коммерческих объектов.

Давайте пошагово разберем, что делать.

Шаг 1. Поиск потенциально интересных участков.

Нужно объехать все торговые центры и отдельностоящие магазины. На их территории, как правило, уже есть временные сооружения, и это хороший знак. Места, которые на наш взгляд подходят, помечаем в отдельной табличке. Мы позже к ним вернемся.

Не нужно останавливаться, если вы нашли одно подходящее место. Этого, как правило, недостаточно. Найдите 5-10 потенциальных мест и в ходе проработки у вас как раз и останется 1-2 места, где можно будет разместить ваш объект.

На что я рекомендую обратить внимание?

• Есть ли постоянный пешеходный и автомобильный поток мимо участка? Это ключевой показатель для будущего магазина. Именно эти пешеходы и автомобилисты будут покупателями в будущем магазине.
• Есть ли рядом остановка, парк или другие места скопления людей? Например, наличие рядом большого супермаркета, например, «Ленты», создаст постоянный поток покупателей. И если ваш магазин будет находиться по дороге из магазина, то и у вас прохожие будут делать покупки.
• Если много автомобилистов, то обратите внимание на парковочные места. Они есть? Или вы сможете организовать собственную парковку рядом с вашим магазином? Это критически важный момент, если вы рассчитываете больше на проезжающие мимо автомобили, а не на пешеходный трафик.
• Как много рядом свободных сдающихся площадей? Какие у них ставки? Давно они пытаются найти арендаторов? Эта информация позволит понять — правильно ли вы в целом делаете выводы по этому месту. Если повсюду вокруг пустую площади, это скорее всего значит, то у вас тоже будут проблемы с арендаторами.

Шаг 2. Связываемся с администрацией ТЦ

У нас есть 5-10 мест, которые нас предварительно устраивают. Теперь нам нужно связаться с администрацией и понять, на каких условиях мы можем арендовать участок.

Этот шаг не должен пугать. У любого торгового центра есть ответственное лицо, которое этим занимается. Идем в администрацию, узнаем контактный номер и связываемся. Наша задача понять:
1. Можем ли мы разместить наш магазин. Если да, то от какой до какой площади?

2. Какая у нас будет стоимость аренды?
3. К каким коммуникациям мы можем подключиться: электричество, вода и канализация? Скажу, что без электричества мы не сможем запустить объект. А вот без воды — можем. И часто нецелесообразно ее подводить для времянки, так как это дорого и увеличивает сумму инвестиций.
4. Смогут ли ваши арендаторы пользоваться санузлами торгового центра? Это мелочь, но, например, на нашей точке фастфуда на Красном Проспекте такая проблема была. Соседний магазин «Холидей» закрылся, а других заведений не было. Пришлось заключать договор аренды санузла с магазином через дорогу.
5. Какие есть ограничения по арендаторам? Часто бывает, что если вы размещаетесь на территории торгового центра, то либо у вас есть четкие ограничения по подбору арендаторов, либо вам приходится каждого арендатора согласовывать с администрацией ТЦ. Для торгового центра важно, чтобы ваш магазин не портил торговлю внутренним арендаторам. Например, мы согласовываем всех арендаторов с «Лентой». Нам нельзя садить точки фастфуда и продукты, им всем приходится отказывать.

И последний важный момент: арендная ставка за землю должна быть равна или быть меньше 33% от будущей ставки аренды для ваших арендаторов.

Если вы планируете сдавать торговую площадь за 1500 рублей, то платить за землю вы должны не более 500 за метр. Если больше — риск резко возрастает.

Шаг 3. Заполнить сравнительную таблицу и арендовать земельный участок.

Теперь нужно принять взвешенное решение, какой участок нам подходит.

Заполняем все варианты в таблицу. А основные критерии принятия решений выносим в столбцы: место, трафик, стоимость аренды, ставка, парковка. Каждый из этих критериев оцените по десятибальной шкале по каждому участку.

В итоге у вас получится несколько лидеров из которых и нужно будет принять решение.

Перед заключением договора аренды я бы еще порекомендовал посоветоваться с человеком, который занимается похожими объектами. И желательно, чтобы таких людей было несколько. Взгляд со стороны опытного человека может помочь принять более взвешенное решение.

Если вдруг у вас нет таких знакомых, вы можете написать мне.  Я оценю ваш участок и дам обратную связь.

Всё. А дальше — вопрос техники: сделать эскиз магазина, найти подрядчиков, заказать павильон, привезти его на место, подвести коммуникации и заселить арендаторов. Об этом я могу рассказать в своих последующих авторских колонках.