«Многим игрокам строительного рынка предстоит переквалифицироваться в управдомы»

Строительство и коммунальное хозяйство в стране переживают существенные изменения. Принципиально изменилась законодательная база, появляются новые государственные структуры, неожиданным образом меняются тарифы. Как эти процессы влияют на рынок на примере Красноярского края и чего следует ожидать в этих отраслях в ближайшем будущем, корреспонденту «Континента Сибирь» рассказал заместитель председателя регионального Законодательного собрания, глава комитета по строительству и ЖКХ АЛЕКСЕЙ КУЛЕШ.

— Алексей Викторович, как вы могли бы охарактеризовать строительную отрасль Красноярского края? Выделяется ли она чем-либо на фоне других регионов СФО и страны в целом? Какие тенденции уходящего года могли бы отметить?

— Еще несколько десятилетий назад, в 70–80-е годы, строительная отрасль была в крае достаточно мощной и даже могущественной. Это было связано с масштабным возведением здесь заводов, промышленных предприятий и огромного объема жилья для их сотрудников. Строились целые города. Нынешнее же состояние скорее можно назвать упадком. Если раньше были самостоятельные мощные предприятия в отдельных городах, таких как Красноярск или Железногорск, то теперь рынок состоит из нескольких крупных краевых холдингов, стремящихся с разной степенью успешности монополизировать рынок, и существенного числа небольших компаний и предпринимателей.

Промышленного строительства практически не ведется, и компании в основном занимаются возведением жилья либо бюджетными заказами по созданию социальных объектов. Отличительной особенностью Красноярского края является его огромная территория и протяженность, и строительство в центральных и южных его районах сильно отличается от того, как складывается ситуация на севере. По сути единственной беспроблемной точкой на карте региона является Красноярск. Здесь строится все, легко и непринужденно, а введенное в эксплуатацию жилье не составляет труда продать. А, например, на севере даже найти желающих заняться строительством не так уж просто, ведь это дорого и требует особых технологий, которыми мало кто сегодня владеет. Да и в других городах края строительство ведется главным образом за счет средств краевой казны для бюджетников и по программе расселения ветхого и аварийного жилья.

Рынка недвижимости нет нигде, кроме Красноярска. На самом деле эта проблема касается не только строительной отрасли: краевой центр стянул для себя и экономические, и человеческие ресурсы, и это не очень хорошо для экономики в целом. И когда мы говорим об объемах строительства в крае, то в абсолютных цифрах они выглядят неплохо на фоне других субъектов Федерации, но надо понимать, насколько концентрированно этот процесс происходит на самом деле. И в этом плане какие-то надежды есть на проекты «Енисейской Сибири», они теоретически могут дать импульс строительной отрасли на территориях, но пока речь идет лишь о разработках и планах.

— Одна из последних инициатив регионального правительства — создание регионального Фонда защиты прав дольщиков. Насколько жизнеспособна эта идея? Насколько она в действительности может помочь решению проблемы?

— Я считаю, это больше, чем жизнеспособная. По сути, это единственный путь решить проблему дольщиков в рамках действующего законодательства. Впервые государство взяло на себя обязанность выделить средства на эти цели, из которых 75% приходится на федеральный бюджет, 25% — на региональный. Отсутствие источников финансирования достройки проблемных домов являлось ключевой трудностью все эти годы. Есть только единичные примеры, когда дольщики нашли в себе силы и резервы, чтобы скинуться на завершение строительства. Но в этих случаях речь шла о домах высокой стадии готовности, а значит, и требуемые суммы были невелики. В подавляющем же большинстве случаев дольщики заплатили полную сумму и не получили ничего. Где-то стройка осталась на стадии котлована, в лучшем случае уровень готовности доведен до 40%. Это значит, что для достройки объектов за счет дольщиков им пришлось бы заплатить еще столько же.

Глава комитета по строительству и ЖКХ АЛЕКСЕЙ КУЛЕШСейчас же речь идет о выделении государственных средств, и эти деньги способны решить вопрос. Конечно, это нагрузка на бюджет. В 2017 году мы просчитывали приблизительные суммы, необходимые на достройку всех проблемных домов на тот момент, — получилось около 10 млрд рублей. За эти годы в список проблемных добавились дома «Реставрации» (крупного красноярского застройщика, признанного банкротом. — «КС»). С учетом этого, а также того, что большую часть затрат берет на себя федеральный бюджет, региону предстоит выделить, по моим расчетам, 4–5 млрд рублей. Безусловно, это серьезная нагрузка на региональную казну, и где-то нам придется ужиматься. Другое дело, что процесс, скорее всего, будет растянут на 3–4 года, а может, и 5 лет, ведь в крае нет подрядчиков, способных освоить такой объем работы в короткий срок, да и федерального софинансирования в соответствующем объеме сразу никто не даст.

Закон о региональном фонде был принят в рамках изменения федерального законодательства, которое, надо признаться, стало для нас неожиданным. Еще годом ранее всех дольщиков именовали исключительно инвесторами, которые сами несут ответственность за все риски. И законодатели, и суды в решении проблем дольщиков применяли статью 52 Конституции РФ, то есть видели обязанность власти только в том, чтобы в случаях злонамеренного банкротства застройщиков найти их, осудить и распределить остатки имущества между пострадавшими. Однако теперь случился практически переворот. Государство де факто решило применять в этом случае статью 53, которая говорит, что за незаконное действие или бездействие органов власти оно несет ответственность в полном объеме. Таким образом, всем гражданам, независимо от условий их попадания в банкротство, возмещают ущерб, нанесенный действиями третьих лиц.

Ситуация немного курьезная, ведь если применять статью 53, то получается, что государство либо признает, что его действия были незаконными или крайне неэффективными, либо приравнивает долевое строительство к стихийным бедствиям, ущерб от которых оно обязано компенсировать. На самом деле в такой трактовке есть свои опасности. Ведь гражданам, пострадавшим от каких-либо иных действий или бездействий власти, тоже дается потенциальная возможность заявляться на компенсации. Это касается и долларовых заемщиков, и жертв пирамид, и просто работников, которые не получили зарплату в ходе добросовестного банкротства предприятия. Впрочем, при всех такого рода потенциальных опасностях с точки зрения решения конкретной проблемы дольщиков этот прием работает неплохо. Нужно также понимать и социальную сторону вопроса. Жилье для среднего жителя России имеет сакральное значение.

Это обязательный элемент существования в условиях холодного климата. Как правило, житель России больше одного жилья в течение жизни купить не может. Потеря же такой потенциальной возможности очень сильно напрягает социальную атмосферу. И в этом смысле решение правительства и Госдумы правильное.

— Проблема обманутых дольщиков формировалась в регионе на протяжении многих лет. Один из самых ярких эпизодов последнего времени — банкротство «Реставрации», вследствие чего количество обманутых дольщиков в Красноярске возросло сразу более чем на 1 тыс. человек. Могли бы вы дать оценку, насколько серьезна эта проблема сегодня? Как власти на протяжении последних лет старались ее решать? Какие шаги в этом направлении были правильными, а какие — сомнительными?

— В новейшей истории Красноярского края было несколько волн обманутых дольщиков, и обычно их пики совпадали с экономическими кризисами. Неудивительно, ведь строительная отрасль очень плотно связана с экономикой в целом. Любые колебания влекут за собой волну банкротств. Как правило, речь идет о добросовестных застройщиках, которые просто не справились с кризисом, хотя, конечно, были и те, кто целенаправленно занимался выводом активов.

Глава комитета по строительству и ЖКХ АЛЕКСЕЙ КУЛЕШМногие дольщики небезосновательно полагают, что действия правоохранительных органов по выявлению, привлечению, возвращению имущества были явно недостаточными. И в этом смысле ответственность государства, конечно, есть. Однако до 2019 года оно видело свою роль исключительно в выдаче разрешений на строительство, утверждении проектной документации, а затем самоустранялось.

Хотя, конечно, когда возникали проблемы, органы власти пытались как-то участвовать в их решении. Повлиять на достройку объектов пытались за счет административных рычагов и снижения барьеров. В крае практиковались межведомственные комиссии, когда собирались все органы местного самоуправления, власти, застройщики, дольщики — и пытались каким-то образом решить вопрос. Местные власти помогали обеспечить бесплатное подключение объектов к коммуникациям, компенсировали дольщикам проживание в съемном жилье, убеждали их не писать заявление в суд на проценты. Применялась и краевая программа по компенсации процентных ставок, и даже тела кредита для разных категорий граждан. В целом попыток решить вопрос дольщиков было много, и некоторые из них даже имели успех. Однако помощь всякий раз оказывалась точечной и в корне не меняла ситуацию. Теперь, с созданием фонда дольщиков, есть шанс эту ситуацию переломить.

— Летом нынешнего года произошли серьезные изменения в строительном законодательстве — на смену долевому строительству пришли эскроу-счета. Как это отразилось на региональном строительном рынке? Насколько местные застройщики оказались готовыми к нововведениям? Что ждет рынок в ближайшее время в связи с этими изменениями?

— Застройщики пытались подготовиться к этим нововведениям, но нельзя сказать, что им это в полной мере удалось. Цель изменений — сделать дольщиков чуть более защищенными, и это действительно произошло. Впрочем, я понимаю, что недобросовестные застройщики уже ищут лазейки в новом законе, и предполагаю, что рано или поздно найдут. Введение эскроу-счетов, конечно, вызовет удорожание на рынке недвижимости, но коснется это в основном Красноярска. На других территориях коммерческое жилье практически не строится и не продается, а значит и эффект для них будет минимальным. И если мы уверены, что с точки зрения защиты дольщиков решение на 100% верное, то с точки зрения экономики вопрос более сложный. Очевидно, что количество игроков теперь будет сокращаться. Есть оценки, что на рынке останется около 10% ныне существующих компаний, и я думаю, что это вполне возможный вариант развития событий.

И дело не только в отсутствии собственных средств у многих небольших компаний, но и в кратно возросших объемах юридической работы. Например, по закону на каждый строящийся объект теперь необходимо свое юридическое лицо. Выделить из своей структуры 10 дочерних предприятий со своей бухгалтерией и специальными счетами — непростая задача даже для крупных игроков, а для малых она может оказаться непосильной. Впрочем, я надеюсь, что строительные фирмы не уйдут с рынка полностью, а плавно перетекут в сферу капитального ремонта жилых домов. В этой сфере потребность в рабочих руках колоссальная.

Понятно, что раньше в эту сферу предприниматели шли неохотно: здесь ниже маржинальность, есть сложности в отношениях с гражданами, свои особенности в использовании средств фонда капремонта. Однако в новых условиях, вероятно, такой переток все же произойдет.

— Для руководства Красноярского края приоритетным сегодня является проект «Енисейская Сибирь», который, как утверждается, потребует создания около 70 тыс. рабочих мест, и в основном за пределами краевого центра. Понятно, что для их размещения потребуется строительство больших объемов жилых площадей. Насколько этот вопрос стоит на повестке дня? Насколько строительный рынок края готов к решению этой задачи? Придется ли привлекать подрядчиков из соседних регионов?

— На текущий момент обеспечение жильем работников проектов «Енисейской Сибири» не является приоритетной задачей. Пока проекты не запущены, а только строятся, такое количество рабочих рук не требуется. Нужны будут только временные сооружения. А в дальнейшем, если такой рынок появится, то строители в него пойдут. И если территории за пределами Красноярска получат столько рабочих рук, способных приобретать жилье, — это сильно оживит рынок. Если же вопрос по каким-то причинам не будет в достаточной мере решаться за счет рыночных механизмов, то к нему можно подключить существующий ныне фонд жилищного строительства. Он уже доказал свою способность аккумулировать денежные средства, строить и вводить жилье. Но предполагаю, что сверхусилий здесь не понадобится.

Глава комитета по строительству и ЖКХ АЛЕКСЕЙ КУЛЕШ— Министерство промышленности, энергетики и ЖКХ Красноярского края недавно обнародовало планы по увеличению платы за капремонт в 2020 году сразу на 14%. Спустя некоторое время по этой теме выступил губернатор Александр Усс, заявив, что решение пересмотрено, и прирост ограничится только 7%. Что все-таки произошло и какая из этих цифр — 7 или 14 — больше отвечает стоящим перед отраслью потребностям?

— По моей оценке, проблемы капремонта не решат ни 7%, ни 14%. Нынешняя программа капремонта завершается в 2047 году. На реализацию всех необходимых программ за это время необходимо направить в сумме около 180 млрд рублей. В нынешних условиях собственниками многоквартирных домов будет собрано примерно 100 млрд рублей. То есть дефицит программы — почти 50%.

И покрывать его придется рано или поздно либо увеличивая взнос, либо давая деньги из бюджета — то есть за счет средств тех же налогоплательщиков, только окружным путем. Оба варианты болезненны и неприятны. Но еще большая проблема, чем недостаток средств — это отсутствие доверия со стороны граждан.

Фонд капремонта за пять лет работы не смог убедить граждан, что работает в их интересах. Люди мыслят рационально: «У меня в кармане есть 500 рублей, на которые я могу поужинать и купить тетрадки детям. У меня эти деньги забирают неизвестно куда, и ближайшие 10 лет я их не увижу. Даже если поверить, что через этот срок в доме проведут капитальный ремонт, — я, может быть, к тому времени здесь уже и жить не буду». Бабушки говорят не менее аргументировано: «Я этого ремонта не дождусь». Это непонимание со стороны людей используется и в политических интересах. Многие общественные деятели говорят, что фонд вообще не нужен. И действительно, решать проблему капремонта без фонда теоретически можно. Но я приведу один пример. Еще в 2005 году Жилищный кодекс предусмотрел обязанность граждан ремонтировать жилье, в том числе и общее имущество. Но вплоть до 2015 года в крае не было ни одного случая, чтобы люди собрались и самостоятельно организовали капитальный ремонт. Есть и другая проблема: дома не были капитально отремонтированы на момент приватизации, то есть государство свою обязанность в этом вопросе не выполнило.

Но юридически доказать это непросто. Невозможно найти документы, которые бы это подтверждали. А если они и найдутся, я уверен, любой мэр лично съел бы их без соли и масла, потому что это будет означать необходимость тратить из бюджета огромные деньги. В целом я считаю, что граждан, приватизировавших жилье в 90-е годы, просто обманули, не рассказав обо всех последствиях. Ведь помимо собственности, помимо пространства между стенами, люди получили еще и целый список обязанностей: содержание земельного участка, капитальный ремонт имущества дома, налоги за земельный участок. Я не исключаю, что в свете этого через какое-то время мы столкнемся с волной деприватизации, люди начнут отказываться от собственности на недвижимость в пользу муниципалитета. Как следствие — ползучий возврат к муниципальной собственности, к наемным домам.

Таким образом, собирать средства на счета фонда капремонта — самое рациональное решение?

— До недавнего времени было распространенным явлением хранить эти взносы на счетах управляющих компаний, и как показало время, это было большой ошибкой. Это стало понятно, когда начались банкротства УК, и самым ярким эпизодом стало признание несостоятельными дочерних структур «Жилфонда». Существенная часть собранных средств попала в конкурсную массу и уже никогда не пойдет на цели капитального ремонта. Фонд капремонта все-таки защищен от таких ситуаций, и средства с его счетов не могут пропасть даже теоретически. Статистика показывает, что в последнее время все больше средств перечисляется именно в фонд, а не в УК. Впрочем, доверие ко всей системе все же осталось подорванным.

У людей осталось в памяти, что 2,5 млрд рублей собранных средств просто куда-то делись. Плюс есть и другие причины для такой настороженности. Люди не понимают, почему собранные средства не идут в работу, а лежат на счетах. Много вопросов у жильцов вызывает и качество проведения работ, особенно когда дело касается крыши. Дома зимой промораживаются, летом протекают, вечный мусор, пыль от стройматериалов. Казалось бы, капремонт должен улучшать качество жизни и повышать стоимость жилья, но на деле выходит обратное. Мы пока не понимаем, насколько качественно отремонтированы крыши. Возможно, их придется переделывать через пять лет, при этом взыскать средства с подрядчика будет невозможно, потому что к тому времени он уже уйдет с рынка. Ответственность придется нести фонду, министерству и депутатам.

— Сфера ЖКХ на протяжении несколько лет вызывает много критики со стороны общественности. Годовые планы не выполнялись даже на 50%, объем неосвоенных средств — около 10 млрд рублей. В чем основные проблемы сферы капремонта и каковы их причины? Есть ли основания надеяться, что показатели по итогам 2019 года будут лучше, чем в предыдущие годы?

— Ситуация постепенно выправляется, и я уверен, что показатели по итогам 2019 года окажутся лучше, чем прошлогодние. Однако выполнение объемов на 100% я бы не заявлял самоцелью. За последние 30 лет в крае практически исчезла отрасль ремонта домов. Строительные и управляющие компании есть, а ремонтирующих нет.

Есть и проблема с образованием — просто отсутствуют специалисты, которые способны эффективно работать в этой сфере. Нередко в бригаде заняты гастарбайтеры с крайне низкой квалификацией, а это не может не отражаться на качестве. Я бы призвал собственников внимательнее относиться к вопросу ремонта: если есть сомнения, что он нужен в этом году, то лучше от него отказаться и сделать через пять лет. Все-таки качественные подрядчики постепенно будут появляться. Емкость рынка составляет 3,5 млрд рублей в год, и это работа не для одной и даже не для десятка компаний.

Фонд капремонта и Министерство промышленности, энергетики и ЖКХ гонятся за показателями выполнения программы, но, на мой взгляд, приоритетом надо ставить качество работ и доверие людей к системе. Нужно, чтобы отремонтированные дома стояли по нормативам по 20–30 лет. С нынешним же качеством, я уверен, мы еще столкнемся с большим количеством недоделок, дефектов, огрехов. Много говорится о том, что на счетах фонда сегодня лежат неизрасходованными 10 млрд рублей. Но если бы город имел необходимое количество подрядчиков, то у нас сложился бы дефицит средств. Каждый красноярец может посчитать: просто умножаете жилую площадь дома на ваш тариф (обычно это 7,5 рубля за квадратный метр), и потом умножаете на 12.

Столько вы платите за год. Потом умножаете на 30 — столько ваш дом соберет за все время действия программы. За эти годы здесь должно быть выполнено несколько видов капремонта: крыши, фасада, системы канализации, водоснабжения холодного-горячего, отопления, электрики. Стоимость этих работ примерно известна. И вот практически по каждому дому, за исключением очень больших и совсем новых, денег будет не хватать. В крае есть дома, которым на один капремонт нужно собирать средства 80 лет, хотя по нормативам за такое время он должен пройти четыре раза. А есть дома предаварийные, которые до капитального ремонта просто не доживут.

К перечисленным проблемам кадров и старения жилого фонда я бы добавил проблему протяженности территории. Так, стоимость капремонта в Норильске не может быть покрыта никакими тарифами. По расчетам, она должна быть около 120 рублей за метр, и никакой семейный бюджет таких затрат не потянет. Тут придется привлекать либо средства бюджета, либо корпорации. А еще есть проблема недоверия. Примерно 15% жильцов за капремонт не платит вообще.

Взыскать эти деньги крайне трудно, потому что в каждом отдельном случае суммы небольшие для приставов, коллекторов привлекать неправильно, а у фонда просто не хватает рабочих рук, чтобы этим заниматься. И когда средства фонда лежат на депозите под 6% годовых, это хотя бы частично компенсирует ущерб от неплательщиков.

Глава комитета по строительству и ЖКХ АЛЕКСЕЙ КУЛЕШ

— Отдельной критики долгое время удостаивается краевой Фонд капитального ремонта. Около года назад в этой структуре произошла смена руководства, однако поток претензий продолжается. Могли бы вы дать оценку работы этой структуры? В чем причина постоянного потока вопросов к фонду? Если смена руководства не помогла, то есть ли смысл как-то переформатировать работу самого фонда?

— Смена руководства фонда не принесла желаемого результата, и для меня это не стало неожиданностью. И я считаю, дело в том, что проблемы напрямую не связаны с личностью руководителя. Нынешний руководитель этой структуры ОлегСмирнов неплохо справляется с обязанностями. Но есть определенные «родовые травмы» фонда, которые не зависят от начальника. Он не может найти нужное количество подрядчиков, потому что их просто нет в крае, не может привлечь достаточно квалифицированных специалистов по аналогичным причинам. Смирнов набрал в фонд квалифицированных специалистов, и они работают как могут, но что делать с проектировщиками и исполнителями на местах? Недавно мы проводили большую инспекцию в Железногорске и рассмотрели семь домов из 54, где идет капремонт. Жители очень хвалили подрядчиков: раньше их то топили, то засыпали песком, а теперь работа наладилась. Однако на следующий день прошел дождь, и те же самые люди стали звонить и жаловаться, что их заливает. Казалось бы, это форс-мажор, в котором фонд никак не виноват, однако люди будут винить его, а заодно министерство, правительство и Законодательное собрание края, а потом и президента. Другой пример — на плоской крыше 9-этажного дома стояли бетонные блоки, которые не под силу поднять одному человеку. Однако поднялся штормовой ветер, и несколько блоков упали и повредили четыре автомобиля.

Фонд в этом не виноват, но юридически он все же несет ответственность, в том числе финансовую. Поэтому фонду нужно действительно некоторое переформатирование. Пока люди воспринимают фонд как некую структуру, специально созданную, чтобы их обирать. Но это не так. И сегодня большая задача, стоящая перед правительством, министерством и самим фондом, — переубедить граждан. Показать, что эта структура выполняет за них тяжелую неблагодарную работу по сбору денег, работе с неплательщиками, торгам, привлечению подрядчиков, контролю за их работой, взысканию штрафов — все то, что без фонда люди должны бы были делать сами. Ситуация парадоксальная: фонд за людей делает грязную работу, но они же его за это ненавидят. Решение во многом лежит в сфере PR. Вплоть до того, чтобы создавать корпоративную культуру фонда, написать лозунг «Мы делаем ваши дома лучше» на каждой униформе работника, присутствовать на каждом собрании жильцов. Это колоссальная нагрузка, но ее необходимо взять на себя, чтобы через несколько лет рассчитывать на какой-то результат, на преодоление недоверия и скепсиса со стороны жителей. Фонд делает все правильно, и закон, регулирующий его работу, написан хорошо. Вот только вопрос доверия людей не решается законом, а только постоянной, скрупулезной и точечной работой.

— Какие вы видите перспективы развития отраслей строительства и ЖКХ в Красноярском крае в наступающем 2020 году и в последующие годы?

— В первую очередь, стоит ждать изменений на рынке водоснабжения и водоотведения. С таким большим количеством небольших компаний в этой сфере сегодня просто невозможно работать. Каждая утверждает себе тарифы индивидуально, и они могут отличаться в десятки раз. Некоторые устанавливают тарифы ниже любых разумных пределов, уходят на банкротство, а те компании, что приходят за ними следом, утверждают тарифы в несколько раз выше. В сфере теплоснабжения ситуация несколько более стабильная, однако здесь тоже есть определенное накопление долгов и недостаток ремонта. Все эти компании необходимо укрупнять, однако действовать исключительно законным путем.

В очень сложной ситуации оказываются управляющие компании. Их тарифы не регулируют, а определяются исключительно соглашением с гражданами. У людей в свою очередь пять лет подряд сокращается располагаемый денежный доход, и они настаивают на том, чтобы платить меньше. Итогом таких компромиссов становится то, что УК уходят в ноль или вообще в убыток, и вся сфера становится токсичной.

Сегодня мы уже пришли к необходимости обсуждать минимальный рекомендованный гражданам тариф. Если опускаться ниже этой цифры, то это опасно для управляющих компаний. На первый взгляд, мы тут можем столкнуться с интересами граждан — ведь никто не хочет больше платить. Но на самом деле эта мера в их интересах, потому что любая банкротная компания всегда уносит с собой часть денег граждан. А что касается строительной отрасли, то здесь стоит ожидать стагнации и ухода с рынка части небольших компаний. Последние, как мы надеемся, не исчезнут совсем, а «переквалифицируются в управдомы» — то есть станут добросовестными участниками рынка капремонта.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ