Отсутствие определения классов жилья в России на законодательном уровне дает маркетологам большие рекламные возможности. У одного только сегмента «комфорт» можно обнаружить несколько градаций: «комфорт плюс», «бизнес-класс» и «дом повышенного комфорта». «Континент Сибирь» узнал у застройщиков, что они вкладывают в понятие «дом повышенного комфорта» и как со временем меняются критерии для определения класса жилья.
Классификация жилой недвижимости в России очень размыта. Несколько лет назад Российская гильдия риелторов и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства сделали попытку составить описание типов жилья и разработали «Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек». Однако этот документ правительство РФ не утвердило. Его положения носят лишь рекомендательный характер для риелторов.
«Используемые в рекламе жилых комплексов формулировки «жилой дом повышенной комфортности», «квартиры бизнес-класса» и тому подобные — это чистой воды маркетинг, — комментирует эту тему «Континенту Сибирь» директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. — В погоне за вниманием покупателей маркетологи придумывают собственную классификацию. Классы служат определенными маркерами, которые помогают людям с разными требованиями найти «свою» квартиру. Тем не менее покупателям стоит анализировать параметры каждого отдельного жилого комплекса, чтобы четко представлять себе, что вкладывает в понятие, например, «жилье класса комфорт плюс», конкретный застройщик. Иначе есть риск оказаться введенным в заблуждение».
Существует чуть более десятка критериев, на которые опираются участники рынка при определении типов жилья. В первую очередь они оценивают объекты по уровню архитектурных решений — типовой, мелкосерийный или индивидуальный проект — и материалам, из которых выполнены несущие конструкции дома (панели, кирпич, монолит). Обычно эти характеристики напрямую связаны с расположением участка и имеющейся вокруг него инфраструктурой: чем ближе к центру находится строительная площадка, тем более высокого уровня на ней будет возводиться объект. В последние годы обращают внимание на соотношение площади квартир и полезных квадратных метров, внутреннюю отделку подъездов и лестничных клеток, инженерное обеспечение, уровень безопасности, благоустройство придомовой территории и организацию паркинга. Совсем недавно к упомянутым характеристикам добавились такие, как внутренняя отделка квартир, качество остекления и продуманность входных групп.
При этом критерии могут меняться в зависимости от регионов. Так, по словам исполнительного директора УК «Группа Мета» Елены Астаховой, категория проекта в Москве и Санкт-Петербурге обеспечивается местоположением. «В Питере бизнес-классом может называться дом, по новосибирским меркам, невысокого качества, который находится где-нибудь на Московском проспекте. В Новосибирске жилье независимо от месторасположения может называться комфорт-классом, если оно соответствует высоким требованиям к качеству строительства. Наш клиент в этом плане в хорошем смысле избалован», — рассказала Елена Астахова.
В строительной компании «Сибирьинвест» отмечают, что понятие «дом повышенного комфорта» тесно связано с представлениями о балансе цена-качество и увеличением личных границ. По словам застройщика, речь идет не только об эргономичных планировках, но и о комфорте на этаже, в подъезде, во дворе, даже в квартале. По наблюдениям экспертов строительного рынка, после кризиса 2008–2009 годов покупатели перестали считать привлекательными квартиры, в которых есть лишние квадратные метры. Их уже не устраивают планировки с узкими балконами, разветвленными коридорными системами, где невозможно установить шкафы, другими жилыми пространствами, которые входят в стоимость квартиры, но в реальности используются мало.
«Современные горожане уже привыкли к удобным лифтам до подземной парковки, к качественной отделке мест общего пользования и даже к ландшафтному дизайну возле многоквартирного дома. Еще недавно каждый из этих пунктов был существенным конкурентным преимуществом. Дальше, вероятно, будет больше — появятся встроенные мойки машин на въезде в подземные парковки, новые системы безопасности и автономного или альтернативного электроснабжения. В общем, предела в стремлении человека к комфорту нет и, наверное, быть не может», — рассуждает в беседе с «Континентом Сибирь» маркетолог группы компаний ФПИ «ВербаКапитал — Девелопмент» Дмитрий Язьков.
Само понятие «дом повышенного комфорта» предполагает целый комплекс возможностей, открывающихся будущему жильцу. «Но если подходить строго, — говорит руководитель архитектурного бюро «Е4» Дмитрий Иващенко, — сегодня существуют внешние факторы, не зависящие от застройщиков, снижающие уровень качества жизни, который он хочет обеспечить будущим жильцам. В первую очередь это отсутствие разветвленной транспортной инфраструктуры в городе, из-за чего дорога в отдаленный район занимает много времени. Точечная застройка в центре, приводящая к возникновению 25-этажных строений, также снижает класс проекта, так как обеспечить комфортность и безопасность в домах, где проживает большое количество людей, достаточно сложно. Таким образом, комплексы повышенного комфорта возможны только в рамках центральной застройки, в домах средней этажности».
«Строительство домов бизнес-класса и выше требует от девелоперов определенных вложений в общественное пространство и благоустройство прилегающих территорий, что могут позволить себе только крупные компании, — считают в СК «Сибирьинвест». — В Новосибирске дома, соответствующие критериям комфорт-класса и выше, можно пересчитать по пальцам».
В качестве примера застройщик привел ЖК «Красный проспект». Первые три очереди жилого комплекса уже сданы, последняя, четвертая, с подземным паркингом, — на уровне первого этажа.
Локация комплекса — северный конец Красного проспекта: недалеко до центра города и в то же время в стороне от загруженных магистралей. В шаговой доступности — метро. В пяти минутах езды — самый крупный городской парк «Заельцовский», дендропарк и зоопарк, рукой подать до «Терм Мира» в Сосновом бору. Немногие проекты могут похвастать таким удачным соседством. Детские сады, школа, поликлиника, магазины (рядом работают METRO Cash and Carry и ярмарка фермерских продуктов), спортивные и развлекательные центры.
Сам комплекс представляет собой квартал из кирпичных домов средней этажности с панорамными окнами и лофтовыми фасадами. В зданиях высотой от 9 до 16 этажей 580 квартир площадью от 34 до 86 кв. метров. Во всех спроектированы просторные кухни-гостиные, позволяющие объединить функциональные зоны и использовать площадь максимально полезно.
Обращает на себя внимание и подход застройщика к организации мест общего пользования: современная отделка, бесшумные лифты, без труда вмещающие коляски, детские площадки с качественным покрытием и большое количество крупномерных деревьев во дворе создают достойное пространство для жизни. Видеонаблюдение и огороженный периметр решают вопросы безопасности. Грамотно продуман вопрос парковок: придомовое пространство спланировано таким образом, что транспорт и дети, гуляющие на площадке, не пересекаются. В четвертой очереди строительства уже готов двухуровневый подземный паркинг.
Возводя жилой комплекс «Красный проспект», застройщик использовал опыт строительства домов повышенной комфортности на месте бывших промышленных зон. В его бэкграунде — ЖК Milkhouse на месте молокозавода в тихом центре и ЖК «ГринАрт» на бывшей площадке трамвайного депо за Березовой рощей.
«Новосибирцы вряд ли смогут избежать реновации, так как свободных площадей в городе все меньше», — считает Дмитрий Язьков. Требования потребителя к комфорту растут, и этот сегмент рынка будет развиваться, добавляя искушений приобрести жилье более высокого уровня.
ЖК «Красный проспект»
Застройщик: ООО «Мегаполис»
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте http://nakrasnom.ru/
WPBuild.Ru