Василий Ожередов
Генеральный директор ООО «СИБЭКСИМА» (сибирское экспортно-импортное агентство), управляющий филиалом «Новосибирский» Банка Глобэкс с 2006 по 2014-й год

Хроники строительной реформы — 10. Кому теперь на стройке жить хорошо?

В заключительной части «Хроник» я попытаюсь ответить на вопрос, который наверняка возник у большинства читателей: кому все это выгодно? Кто будет в шоколаде? Кто больше всех выиграет от всего того, о чем мы говорили в предыдущих частях «Хроник строительной реформы»?

Начнем с противоположной стороны — с тех, кто в новых условиях проиграет.

Проиграют региональные строители, которым тяжело достучаться до столичных банков и получить проектное финансирование. Хотя среди них есть «бодрячки» с весомой долей собственного финансирования — они теперь смогут строить даже больше, чем раньше. Но все равно потеряют — на выросших расходах по процентам и на «обелении» своего бизнеса.

Проиграют региональные банки, которым регулятор не разрешил открывать эскроу-счета и участвовать в строительных проектах. Но, по большому счету, им и так нормативы ЦБ не позволяют выдавать крупные кредиты.

Покупатели и дольщики… Они по сумме плюсов и минусов строительной реформы окажутся все-таки в плюсе. Собственно, ради них эта реформа и началась. Но если сфокусироваться на переходном периоде, когда уже начатые стройки, «проскочившие» по старым правилам, завершаются, а следующие за ними влетают с размаху в правила новые и неиспробованные, риски «вляпаться» в недострой и долгострой вырастут — и вырастут значительно. Когда-нибудь, конечно, словосочетание «обманутый дольщик» исчезнет из нашего лексикона. Но в первые года два реформы их станет не меньше, а больше.

Кому же достанется прикуп и кто в итоге получит дивиденды от строительной реформы?

Первый приходящий на ум ответ — крупные банки. Вроде бы оно так. Банки на строительной реформе многократно зарабатывают — выдают ипотеку, тут же замораживают деньги под ноль на эскроу-счете и кредитуют застройщика якобы своими деньгами. Причем часть денег — 10–20% — застройщик депонирует на своем счете перед началом строительства. Его деньги и деньги дольщиков с эскроу-счетов используются банком постепенно, могут быть временно размещены на финансовом рынке — банк заработает и на этом.

Работают и зарабатывают на этом процессе самые крупные государственные «гроссбанки»: Сбербанк, ВТБ, «ДОМ.РФ», Газпромбанк, «Открытие», Промсвязьбанк, Россельхозбанк. Но поскольку госбанки неповоротливы, опыта работы со свалившимися на них новыми рисками еще не наработано, функции сопровождения строительства внутри банков четко не отлажены, в ближайшие годы госбанки займут место обманутых дольщиков, и нас ждет интересный период «обманутых банков».

Резюмируя: списания в банках по безнадежным ссудам застройщиков в ближайшие годы значительно омрачат их доходы от участия в финансировании строителей. Но выгоду они все равно получат за счет роста объемов кредитования, замещения теневого финансирования банковским и перераспределения в их пользу части прибыли застройщиков.

В одной из предыдущих частей «Хроник» говорилось о том, что строительная реформа стала возможной только тогда, когда основная часть банковских активов в стране стала принадлежать государству или контролироваться им. В такой ситуации, чтобы минимизировать свои риски, да и еще заработать, крупные банки с помощью крупных «дружественных» девелоперов начнут вскармливать своих Големов и создавать крупные строительные компании, которые начнут с Москвы, а потом дойдут и до самых до окраин.

И, как говорилось встарь, «процесс пошел»!

ВЭБ скупает лифтеров и создает монопольный холдинг из заводов-производителей лифтов. Вместе с крупными бизнесменами создается строительный гигант для строительства инфраструктурных объектов. Как пример приводится крупный национальный строительный французский лидер — Da Vinci. Ну и цель соответствующая появляется — для конкуренции с международными компаниями.

Крупным игроком на строительном рынке, несомненно, будет «дочка» ВЭБа — «ДОМ.РФ» (бывшее АИЖК) и его «внучка» — банк «ДОМ.РФ» (бывший «Российский капитал»), которые смогут за несколько лет вывести остатки СУ-155 на новый уровень.

Четвертое место в рейтинге застройщиков Москвы в прошлом году получила «дочка» Промсвязьбанка — группа ПСН. При такой опоре грех не развиваться на рынке жилья. Три в одном: сам кредитуешь, сам строишь, сам ипотеку выдаешь.

Но это Москва — а что будет с Сибирью? Интересен ли региональный рынок крупным девелоперским компаниям?

И да, и нет. Пока они снимают сливки на московском и питерском рынках, крохи за МКАДом им не нужны. Но рисковать будут.

Сейчас они усиленно продавливают право достраивать без эскроу-счетов уже начатые стройки, на которых «готовность дома составляет 10%». Очень убедительный аргумент — «готовность на 10%»! А не правильнее ли будет говорить: «НЕготовность дома составляет менее 90%»? Для себя они, как и банки, придумали особую «касту неприкасаемых» — «системообразующие» (например, Группа ПИК и ЛСР). Помянем «системообразующую» СУ-155 с дырой в 300 млрд рублей. (Лучше бы в стране таких «системообразующих» банков, строительных компаний и госкорпораций вообще не было!) Такие же льготы власти Москвы хотят получить от правительства для застройщиков по своей программе реновации.

Постепенно в каждом регионе взращиваются местные застройщики с госстатусом. Процесс их развития с началом реформы пойдет быстрее.

В выигрыше будут и крупные госкорпорации: наряду с огосударствлением банковского сектора в стране наступила эпоха расцвета госкорпораций. У каждой госкорпорации есть большой поток денежных средств, который они безнаказанно могут направить в стройку, если строительная реформа буксанет, и им поступит соответствующий сигнал о помощи. Тем более что в стране создано много госкорпораций, близких по духу строителям жилья, к примеру, «Росавтодор» или реинкарнированный «Спецстрой».

Что будет с крупными застройщиками-регионалами, у которых есть свободные деньги?

Девелопментом у нас особо баловались автодилеры с хорошим потоком кэша. Но как только продажи автомобилей с очередным кризисом резко падали, из-за невозможности забрать деньги из строительного проекта первым падал сам автодилер.

В стройке ищут себя большинство банков, угольщики, нефтяники, энергетики, фармдистрибьюторы, ретейлеры, мостовики. Но изменения в их основном бизнесе оказывают влияние и на их успехи в строительстве жилья. По сути, риски таких компаний удваиваются — зависят от ситуации на их основном профессиональном рынке и еще от ситуации на строительном рынке.

Где же будет находиться «куликово поле» новых строительных баталий между старыми и новыми участниками строительного рынка?

Во-первых, в участии в программах комплексного развития и освоения территорий.

Во-вторых, в участии в региональных программах по сносу аварийного и ветхого жилья.

В-третьих, в участии в региональных программах реновации жилья.

В-четвертых, в создании инженерной инфраструктуры и социальных объектов при застройке крупных земельных участков.

В-пятых, в застройке новых земельных участков вблизи создаваемой новой городской инфраструктуры — мостов, метро, объездных дорог, спортивных и культурных объектов.

Особое место занимают компании, «приближенные» к первым лицам.

Как говорится, если хорошенечко потереть губернатора или мэра, за его обликом проявится фигура местного придворного (приближенного, «уполномоченного») застройщика. Так уж повелось в наших городах, что власти в чем-нибудь помогали некоторым застройщикам, а те — властям. Например, организовать автобусную доставку своих рабочих на выборы. И после каждой смены губернатора видимые в первую очередь перемены касались, прежде всего, строительного рынка и выделенных накануне ее земельных участков, привилегий, госзаказов. В некоторых мегаполисах были жаркие схватки с местными застройщиками.

С запуском строительной реформы эти отношения подвергнутся серьезному испытанию. Помимо доступа к земельным участкам, региональные застройщики ждут от местных властей помощи в доступе к банковским ресурсам для завершения старых и начала новых строек. А доступ к ресурсам госбанков — это уже федеральный рычаг, плюс полная прозрачность бизнеса и хорошее финансовое состояние застройщика. И на этом этапе период полного взаимопонимания между ними может резко закончиться.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ