В предыдущих частях «Хроник строительных реформ» у читателя могло сложиться ошибочное впечатление, что закон о проектном финансировании — чистое зло, который не принесет ничего, кроме новых проблем. Причем сразу всем — и застройщикам, и покупателям, и банкам. Но давайте попробуем оценить то, что предшествовало этому закону, — и возможно, наше мнение о нем хоть немного, но изменится.
Ситуацию, сложившуюся в строительной отрасли к 2018 году, трудно назвать как-то иначе, кроме как безобразной. Разрешив строить жилье на деньги граждан, государство по сути разрешило продавать воздух, то есть еще не построенные квартиры. Но так и не смогло за много лет создать реального правового механизма, который бы гарантировал защиту интересов граждан-покупателей.
Постепенно возник стихийный строительный рынок, на котором скопилось около 4 трлн рублей, взятых у граждан. На моей памяти первые двойные продажи в Новосибирске появились в примерно в 1995 году — тогда еще единичные скандальные истории с каждым домом, например, с МЖК «Электрон». И государству потребовалось более 20 лет, чтобы начать проявлять хоть какую-то решительность в решении этого вопроса. Но к тому времени это стало в стране социальной проблемой, в решении которой участвует каждый налогоплательщик страны, каждый губернатор и мэр областного центра.
Сколько в стране или в каждом из ее регионов обманутых дольщиков, судить сложно, их число постоянно меняется. Только достроят один дом — появляются два других. Во многих случаях уже всем ясно, что чуда не произойдет, но и поднимать волну раньше и скорее инициировать банкротство застройщика не всегда в интересах покупателей. Но некоторые «незадачливые» покупатели квартир ждут разрешения своей жилищной проблемы по 15 лет.
И динамика этого явления, как ни прискорбно, негативная. По прогнозу Института экономики роста (ИЭР), из-за перехода на новую модель финансирования строительства в ближайшие годы следует ожидать рост числа обманутых дольщиков с нынешних 150 тыс. до 327–491 тыс. человек, а также сокращение объемов строительства до 55–63 млн кв. м и остановки строительства на объектах общей площадью 17–25 млн кв. м. И это еще не самый ужасный прогноз.
Число обманутых дольщиков крупные официальные лица оценивают в примерно 200 тыс. человек. Но с оговоркой — это без учета дольщиков Urban Group, самого крупного застройщика Подмосковья. Хотя можно было бы и добавить к 200 тыс. еще 19,5 тыс. обманутых дольщиков Urban Group, но, наверное, число 200 тыс. носит для чиновников какой-то сакральный смысл, преступить через которое они не могут.
Аудит Urban Group, проведенный Ernst & Young и «НЭО ЦЕНТР», показал, что застройщик завышал себестоимость строительства на 63% от рыночной стоимости, при этом отделочные материалы покупались в своих подконтрольных фирмах (что облегчало вывод денег дольщиков). В результате не достроено 812 610 кв. м в 68 домах, по 28 домам строительство не начато, за четыре года — с 2014 по 2018-й — строительной компанией было привлечено финансирования на общую сумму в 97,83 млрд рублей, из них средства дольщиков составили 82,26 млрд, кредиты банков — 7,35 млрд рублей, займы некредитных организаций — 8,22 млрд, до генподрядчиков дошло только 47,43 млрд рублей. На достройку требуется свыше 70 млрд рублей.
В 2016 году число обманутых дольщиков приближалось к 100 тыс.
В 2017 году, по оценкам рабочей группы по проблемам обманутых вкладчиков, число обманутых вкладчиков составляло уже 122 тыс.
Несколько лет назад высокими должностными лицами по результатам анализа, инициированного партией «Единая Россия», число обманутых вкладчиков в стране было определено в 170 тыс. человек.
Объем незавершенного строительства в домах застройщиков-банкротов оценивается по всей стране на декабрь 2018 года в 10 млн кв. метров.
Urban Group, с 19,5 тыс. обманутых вкладчиков, не является лидером в этом антирейтинге. Пальму первенства держит уникальный по объемам крах крупнейшего застройщика страны СУ-155 с 39 тыс. обманутых дольщиков. В 2011–2012 годах СУ-155 была самой крупной строительной компанией России, ежегодно сдававшей свыше 1 млн кв. м жилья, строившей в 13 регионах и зашедшей уже и в Новосибирск. По данным санатора — банка «ДОМ.РФ» (бывший «Российский капитал»), — общий долг этого застройщика по 149 домам превышает 300 млрд рублей, долги перед дольщиками и инвесторами составляют 120 млрд рублей, перед банками — более 30 млрд рублей.
Всех этих застройщиков кредитовали и «аккредитовывали» самые крупные и зоркие банки страны. Так и подмывает задать им вопрос: «Миленькие, ну, а вас-то как же это угораздило?» И еще: «А после 1 июля — опять к вам?»
Сейчас региональным лидером (данные на середину 2018 года) называют Краснодарский край с 197 недостроенными объектами. Это 12% от всех строек в этом регионе! Назывались и другие региональные лидеры по числу обманутых дольщиков — Свердловская и Челябинская области.
Недалеко от «лидеров» ушел и Новосибирск.
Конечно, «Неоград-Инвест» (микрорайон «Закаменский» с 650 обманутыми дольщиками и ущербом в 1 млрд рублей) или «Главновосибирскстрой-2» с 350 обманутыми вкладчиками выглядят поскромнее, чем столичные антигерои или даже красноярская «Реставрация» с 1300 обманутых дольщиков и ущербом в 2 млрд рублей (правда, в утешение кредиторов оценка арестованного имущества у лечащегося в Италии «главаря» фирмы Николая Коваленко составила 1,5 млрд рублей).
Но проблем с обманутыми вкладчиками в Новосибирске немало, и света в конце тоннеля что-то не видно.
По приводимым в прессе данным, в 2016 году в Новосибирске было 100 проблемных строительных объектов. Минстрой Новосибирской области внес в зону риска 98 домов с объемом возводимого жилья в 500 тыс. кв. м (правда, приводились данные и в 600 тыс. кв. м), 42 дома поставлено на учет в течение 2018 года. Это 4,6% от всех долевиков (их в 2018 году было заключено 28 855 шт.).
На начало 2018 года в Новосибирской области было зарегистрировано 39 долгостроев с обманутыми дольщиками (22 застройщика), на 1 июля — 50, а всего за 2018 год добавилось еще 16 новых объектов, и по состоянию на март 2019 года в очередь «к доктору» встали уже 57 долгостроя.
В Новосибирске в реестр обманутых дольщиков по состоянию на 1 апреля 2018 года было включено 1230 человек. Спустя год — 1380 человек.
Новосибирские власти объявили, что в минувшем году они решили жилищную проблему 600 дольщиков.
По данным властей, за период с 2010 по 2018 год жилье получили 4,9 тыс. обманутых дольщиков.
С 2012 по 2017 год введено 72 проблемных дома, на эти цели истрачено 1,488 млрд рублей. Только в одном 2018 году на решение проблем обманутых дольщиков властями Новосибирской области в было истрачено 1,264 млрд рублей. В целом по всей стране на эти цели в 2019 году, по словам Дмитрия Медведева, будет выделено 8 млрд рублей.
По расчетам минстроя Новосибирской области, дефицит финансирования в 17 проблемных домах составляет от 150 до 300 млн рублей, а в остальных (а их всего-то 30) — до 500 млн рублей. На завершение строительных работ требуется 6 млрд рублей.
И это только по Новосибирской области!
WPBuild.Ru