Василий Ожередов
Генеральный директор ООО «СИБЭКСИМА» (сибирское экспортно-импортное агентство), управляющий филиалом «Новосибирский» Банка Глобэкс с 2006 по 2014-й год

Хроники строительной реформы — 7

Обманутые банки вместо обманутых дольщиков

Закон о проектном финансировании, который должен был, по замыслам, освободить все заинтересованные стороны — застройщиков, покупателей и банк-кредитор — от лишних рисков, может вместо этого стать для всех большой головной болью. То, как новые правила отразились на застройщиках и покупателях, мы уже выяснили. Очередь за банками.

Итак, в предыдущих частях мы подробно разобрали «банковскую» сторону строительной реформы: что теперь от банков требуется и сколько на это нужно денег. Если сформулировать все это одной фразой: к переходу на ПФ банки оказались не готовы. И не только потому, что денег не нашлось. Что же еще им помешало?

Во-первых, централизация. В последние годы в банках многие функции, в том числе кредитование, перенесли в центр принятия решений в головной офис. На местах остались только продавцы готовых банковских продуктов. И вот на таком фоне приняли закон о проектном финансировании. А его простым «коробочным» продуктом назвать нельзя. Это сложный структурированный процесс. Конечно, крупные разовые проекты по строительству торгово-развлекательных центров, объектов инфраструктуры, промышленных предприятий, логистических комплексов можно было сопровождать силами специалистов головного офиса. Но сейчас в банках возникла необходимость вести большое число небольших строительных проектов.

Кто в банках сталкивался с работой по сопровождению инвестиционных проектов, понимает, что это очень кропотливая, большая и ответственная работа для многих подразделений банков, и она требует перестройки работы многих подразделений. Вести ее из Москвы, конечно же, можно, но результат будет, как всегда.

И здесь несколько путей решения этой проблемы. В некоторых банках созданы собственные подразделения по сопровождению строительных проектов. В других выполнение аналитических и экспертных функций отдано на аутсорсинг проектным компаниям.

Можно сказать, что строительная реформа даст серьезный импульс к созданию консалтинговых (инженерных) компаний, которые возьмут на себя функции независимого и объективного технического контроля за сопровождением строительных проектов. Ряд компаний будут специализироваться на проведении экспертиз и целевых аудитов — обоснованности закупочных цен, инженерных экологических изысканий, профессиональных заключений по видам инженерных работ (электроснабжению, теплоснабжению). Скорее всего, на стройке массово будут использоваться ВIM-технологии, которые крупные строительные компании только начинают внедрять.

Кредитуя кассовые разрывы между продажами квартир, то есть дефицит оборотных средств застройщика, причем в мизерном размере 1/10 от стоимости объекта, да еще под залог готовых квартир (правда, зачастую непроданных из-за своей неликвидности), банкам было, по большому счету, фиолетово, что там реально на стройке происходит. Сейчас ряд подразделений бэк-офиса — кредитные инспектора, операционное подразделение, финмониторинг, служба безопасности, юристы — должны во все глаза следить за каждым строящимся домом. Это требует разработки внутренних регламентов и схем взаимодействия. И времени на такую работу. И переноса ответственности за принятые решения в регионы, что будет всячески саботироваться сверху и снизу. Пока банковских специалистов, разбирающихся в строительстве, практически нет. Их надо найти, обучить и создать условия для их работы. Даже чисто техническое сопровождение организовать в банках непросто — надо организовать комфортную передачу тысяч документов от застройщика банку: их надо возить, хранить, сканировать, отправлять в Москву. Делать это зачастую физически некому, да и банковские каналы связи нередко к передаче большого объема информации просто не готовы. Каждая новая производственная функция порождает новые рабочие руки.

Вторая причина — новые риски на каждой стадии проекта, по которым банкам надо срочно набраться практики и научиться их уравновешивать.

Одно из принципиальных отличий проектного финансирования от традиционного — отсутствие залога. В проектном финансировании таким обеспечением является сам проект. Банки пока этого не понимают и стараются идти по прежнему пути — собрать максимальный объем залогов со всего имущества застройщика, его руководителей и членов его семьи.

Сейчас ситуация кардинально меняется, и с переходом на проектное финансирование у банков не то чтобы появились, но встали в первый ряд другие риски.

Рыночный риск. Надо оценить, правильно ли определен спрос на квартиры, каким он будет через 2–3 года после окончания строительства, правильно ли выбран сегмент потенциальных покупателей, само место строительства, каково его конкурентное окружение. Убедителен ли прогноз продаж. Уже сейчас в новостройках навес непроданных квартир после сдачи дома составляет 30%. А факторов, повышающих спрос, кроме снижения цен на ипотеку (который пока не прогнозируется) не видно.

Раз в 5–6 лет страну накрывает очередной кризис: 1998-й, 2008-й, 2014-й — уже можно ждать следующего. В кризис строительная отрасль всегда является одной из самых уязвимых или, как модно говорить, «токсичных»: продажи падают, цены снижаются на 20–30%, строители банкротятся, банки закрывают лимиты на всю отрасль в целом. О стагнации экономики официально говорить неприлично, но другого слова для оценки состояния российской экономики нет. Войдем в очередной кризис — и банки останутся с непроданными обесцененными квартирами на своем балансе.

Маркетинговый риск. Правильно ли выбрана этажность, пропорция между одно-, двух-, трехкомнатными квартирами, размеры самих квартир. В чем привлекательность квартиры в этом доме перед такой же у другого застройщика? Как быть с застройщиками, про которых руководитель ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский сказал: «Не тех пельменей налепили»?

Риск недофинансирования. Правильно ли определены смета проекта, цена конструктива дома, какова вероятность возникновения неучтенных в смете расходов, каковы риски нецелевого использования авансов, неисполнения техусловий, резкого подорожания стройматериалов и масса других причин.

Риск срыва сроков строительства. Отсюда вытекает необходимость перепроектирования (может быть и из-за маркетинговых просчетов), со сменой ген- и субподрядчиков, например, в связи с их банкротством, всякими неожиданностями с исполнением технических условий, согласованиями с владельцами зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), выявлением несоответствий инженерных решений нормативным требованиям при приемке в эксплуатацию.

Риск нарушения застройщиком требований налогового законодательства и финансового мониторинга, связанных с переходом на выплату белой зарплаты рабочим, полной уплатой налогов и отказом от теневого финансирования.

Риск нецелевого использования денежных средств влечет за собой отнесение ссуды сразу в V категорию качества с созданием 100% резерва.

Можно назвать еще десятки рисков, но суть в другом: каждый из них банк должен чем-то уравновесить.

Если банк отнесется к этим вопросам с прохладцей, то через несколько лет мы увидим его погрязшим в банкротствах застройщиков и с тысячами непроданных квартир на своем балансе.

Проще говоря, место обманутых дольщиков займут обманутые банки.

Сознавая свою будущую незавидную судьбу, банки будут крайне осторожно и неторопливо увеличивать объемы проектного финансирования, более медленными темпами, чем ждут от них другие участники рынка, и предъявлять к застройщикам завышенные или неисполнимые для них требования по разделению с ними кредитных рисков.

Есть ли в новом законе щели, через которые могут утечь банковские деньги?

Конечно, да. В первую очередь это завышенная оценка земельного участка, завышенные сметы, завышенные расходы на иные виды деятельности (рекламу, маркетинг, ФОТ). Авансы непрозрачным (однодневкам) субподрядчикам и поставщикам.

Перечисленных возможностей для недобросовестных вполне достаточно, чтобы пустить на дно любую стройку.

Что же может сподвигнуть банки на рост кредитного портфеля в жилищном строительстве? Во-первых, профессиональная жадность (в лучшем смысле этого слова). Во-вторых, надежда на получение пассивов от «бесплатных» эскроу-счетов. В-третьих, отсутствие на рынке альтернативных новых кредитоемких рынков. Ну и, наконец, «волшебный пендель» от регулятора.

Эти стимулы отнюдь не равнозначны, и в финале ситуация складывается не очень веселая, но зато без «розовых слюней».

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ