Василий Ожередов
Генеральный директор ООО «СИБЭКСИМА» (сибирское экспортно-импортное агентство), управляющий филиалом «Новосибирский» Банка Глобэкс с 2006 по 2014-й год

Хроники строительной реформы — 6. Денег нет, держимся

Закон о проектном финансировании, который должен был, по замыслам, освободить все заинтересованные стороны — застройщиков, покупателей и банк-кредитор — от лишних рисков, может вместо этого стать для всех большой головной болью. Как новые правила отразились на застройщиках и покупателях, мы уже выяснили. Очередь за банками.

Разобравшись в прошлой части с нормативной и юридической стороной проектного финансирования с точки зрения банков, попробуем задать самый простой вопрос: хватит ли у них денег на проектное финансирование? И сколько вообще на это потребуется?

Три года назад, согласно данным Национальной ассоциации застройщиков, рынок проектного финансирования оценивался в 6 трлн рублей. Из них доля финансирования застройщиками и банками составляла 700 млрд рублей. Остальное — деньги дольщиков.

По данным Минстроя РФ трехлетней давности, объем вложенных дольщиками средств в строительство своего будущего жилья составлял 3,5 трлн рублей.

По оценкам Сбербанка, рынок долевого строительства составляет 4,7 трлн рублей, из них 78% — средства дольщиков. С переходом на проектное финансрование эти деньги придется заменить деньгами банков. То есть надо где-то найти, по оценке Сбербанка, 3,7 трлн рублей.

Примерно такие же результаты выдает «ДОМ.РФ»: банки кредитуют жилое строительство приблизительно на 600 млрд рублей — это 12,8% всего рынка. Средства самого застройщика составляют 7,2%. 80% строительства жилья финансируется покупателями.

Сбербанк считает, что после перехода на новый механизм финансирования строительства жилья за счет банковских кредитов будет строиться 85% всего жилья.

Между тем 11% застройщиков работают вообще без привлечения кредитов. Очень пестрая компания — здесь есть как застройщики, у которых своих денег достаточно, так и те, кому никакой банк денег не даст.

Кредитный портфель в секторе недвижимости в Сбербанке на середину года составлял 1,9 трлн рублей, но доля жилищного строительства в нем «весила» всего 243 млрд, или 13% всего портфеля. В течение года Сбербанк планирует удвоить эту сумму — до 500 млрд рублей — или даже утроить, но сам почему-то в конце 2018 года сократил свой кредитный строительный портфель с 4,2% до 3,6% (с 776,5 млрд рублей до 671,6 млрд в III квартале). Хотя, скорее всего, сократились объемы крупного промышленного или инфраструктурного строительства, финансируемого банком.

Аналогичные планы поставил перед собой и ВТБ. Озвученный в начале года Андреем Костиным портфель по кредитованию жилья составил 300 млрд рублей. В ближайшие три года ВТБ пообещал увеличить его в 2,5 раза.

Рейтинговое агентство строительной отрасли (РАСО) считает, что только одновременный переход рынка на эскроу-счета после вступления закона в силу потребует 1,5 трлн рублей.

«ДОМ.РФ» полагает, что в течение нескольких лет строительному рынку потребуется 4,3 трлн рублей, объем проектного финансирования вырастет в семь раз. И банковское кредитование также должно увеличиться в семь раз.

Таких денег в банковской системе нет. По крайней мере, пока.

При этом если на проектное финансирование не переходить (потому что нет денег), достройка порядка 90 млн кв. м жилья окажется под большим вопросом. И еще 400 тысяч участников долевого строительства пополнят число обманутых дольщиков.

Естественно, если есть желание, деньги найдутся. К примеру, на санацию банку «Открытие» государство выделило 1,0215 трлн рублей, а всего на санацию банков, по данным Эльвиры Набиуллиной, регулятор потратил 2,5 трлн. Поэтому найти нужную сумму на запуск ПФ сложно, но можно.

Сибирский Сбербанк отрапортовал, что в 2018 году он профинансировал строительство жилья в Новосибирской области на 7 млрд рублей. На эти деньги было построено 15 жилых комплексов общей площадью 285 тыс. кв. м. По оценкам Сбербанка, это почти 30% от всего вводимого жилья. Сейчас в проработке находятся еще 20 проектов на 5 млрд рублей. Конечно, Сбербанк имеет право считать по-своему, но его вклад в общее строительное дело в Новосибирской области значительно скромнее — 285 тыс. кв. м составляет не 30% от введенного жилья в прошлом году (1735,8 млн кв. м), а всего лишь 16%. А если разделить озвученный кредитный портфель в 7 млрд рублей на 285 тыс. кв. м, получается, что при средней цене первички в Новосибирске в прошлом году в 62 676 тыс. рублей в каждом построенном на сбербанковские деньги «квадрате» доля кредитов Сбербанка составляет меньше половины — всего-то 40%.

Возникает вопрос «из зала»: «А кто профинансировал другую половину «квадрата»?» И сразу вспоминается анекдот о покраске парохода: «Чукча с одной стороны, а одесское пароходство с другой стороны». А если серьезно, из этих данных следует, что банки начинали кредитовать застройщиков, когда основная часть дома уже была построена за счет средств самого застройщика и дольщиков. Теперь этот порядок существенно меняется, и банкам придется брать на себя риски начальной части строительства.

Всего в кредитном портфеле всех банков Новосибирской области доля кредитов на строительство составляет 3,1%.

При проектном финансировании банк сам устанавливает размер первоначального финансирования со стороны застройщика. Сбербанк озвучил, что первоначальные вложения застройщика в зависимости от его финансового состояния и обеспечения будут составлять от 20 до 50%. Это составит примерно 300 млрд рублей. Источник появления этих средств в условиях снижения рентабельности строительных компаний пока неясен. Скорее всего, он перетечет из теневого сектора финансирования строительства.

Будем считать, что общими молитвами на благое дело деньги мы собрали.

Но как их дать банкам? И как быть с тремя серьезными ограничениями?

Во-первых, норматив Н1 — наличие достаточного собственного капитала, это раз. Привлечь двух-трехлетние пассивы в банк тоже надо постараться, это два.

Во-вторых, норматив Н6 — лимит кредитования одного заемщика в размере, не более чем 25% собственного капитала банка. Приводятся такие факты: Десятку крупнейших российских девелоперов смогут прокредитовать только пять крупнейших банков! Среднюю московскую стройку в 200 тыс. кв. м смогут прокредитовать не более 10 российских банков.

В-третьих, 600 млрд рублей кредитов банками сегодня уже выданы. А на каждую отрасль в каждом банке уже установлены отраслевые лимиты. В некоторых банках доля кредитов строительному сектору в кредитном портфеле доходила до 25%, и даже до 35%. Строители — исконно одни из самых крупных «пожирателей» этих лимитов, и во многих банках лимиты на строительную отрасль уже забиты под завязку, в том числе своими «дружественными» застройщиками. Регионы в некоторых банках иногда подолгу ждут, чтобы лимит освободился, и в него можно было успеть протолкнуть своего регионального заемщика.

Пусть не обижаются региональные строители, но проза жизни такова, что успешность преодоления заемщиком банковских барьеров зависит в том числе и от близости к банковскому начальству.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ