Василий Ожередов
Генеральный директор ООО «СИБЭКСИМА» (сибирское экспортно-импортное агентство), управляющий филиалом «Новосибирский» Банка Глобэкс с 2006 по 2014-й год

Хроники строительной реформы — 5. Проектное финансирование? А оно нам надо?

Закон о проектном финансировании, который должен был, по замыслам, освободить все заинтересованные стороны — застройщиков, покупателей и банк-кредитор — от лишних рисков, может вместо этого стать для всех большой головной болью. То, как новые правила отразились на застройщиках и покупателях, мы уже выяснили в предыдущих колонках. Очередь за банками.

Прежде всего, не нужно воспринимать проектное финансирование как что-то новое и тем более уникальное.

Проектное финансирование как разновидность банковского кредитования существовало всегда. Во времена Стройбанка СССР банковские специалисты контролировали сметы, выезжали на контрольные обмеры, элементарно разбирались в актах формы КС-2 и КС-3. С 2014 года государство стало перекладывать государственную функцию контроля за целевым использованием государственных финансов на банки и казначейство, ввело банковское сопровождение контрактов и банковское сопровождение гособоронзаказа.

С 1 января Федеральное казначейство будет сопровождать финансовую деятельность ГК «Автодор» в проекте строительства ЦКАД стоимостью свыше 300 млрд рублей. Новосибирский губернатор уже в этом году подписал соглашение с территориальным Росфинмониторингом о контроле за целевым использованием денежных средств при строительстве крупных региональных объектов — дворца спорта для молодежного чемпионата мира по хоккею и других крупных инфраструктурных объектов. Правда, эта уже другая форма «пригляда».

Повторяю, ничего нового и уникального в проектном финансировании как банковской технологии для банков нет, речь идет о том, чтобы масштабировать его на примерно 1,5 тысячи строительных компаний по всем регионам страны.

Что это означает для самих банков?

В ближайшее время банкам необходимо провести 5000 кредитных комитетов и выдать 4 трлн рублей кредитов для финансирования строительства жилья.

В начале 2019 года Центробанк включил 52 банка с рейтингом не ниже A– в перечень тех, кто может открывать эскроу-счета. Всего банков с таким рейтингом в РФ 62. Из них только 11 осуществляют кредитование строительства, остальные на этом рынке работать не хотят. Затем появилось предложение снизить рейтинг на три ступени, до ВВВ–, в этом случае число банков, имеющих право на открытие счетов эскроу, достингет 101. Но большинство из них также не будет стремиться к созданию своих внутренних подразделений по сопровождению строительных проектов.

Сейчас реально в проектном финансировании участвует всего девять банков.

В апреле Сибирский Сбербанк объявил, что уже три новосибирские компании начали работать по схеме проектного финансирования. Напомню, что в Реестре застройщиков Новосибирской области перечислено 187 строительных компаний.

Официально рассмотрение заявки о проектном финансировании занимает до трех месяцев. Реальный срок, по отзывам застройщиков, — до шести месяцев.

Что же меняется сейчас?

Сейчас сами принципы строительной деятельности, извиняюсь за тавтологию, меняются принципиально.

Во-первых, вводится принцип полной прозрачности деятельности застройщика, не позволяющий использовать «серые» схемы в налогообложении и теневое финансирование.

Прозрачность проектного финансирования заключается в предоставлении информации обо всех учредителях всей группы компаний застройщика, его руководителях, скрываемых иногда бенефициарах и лицах, чьи указания исполняются формальными руководителями строительства. Будет тщательно проанализирована их прошлая деятельность и деловая репутация.

В конце прошлого года Росфинмониторинг подготовил письмо № 57 «О методических рекомендациях по установлению сведений о бенефициарных владельцах клиентов». Если он не выявлен — таким владельцем признается единоличный исполнительный орган юридического лица.

Во-вторых, вводится принцип ответственного поведения застройщика, его бенефициаров, органов управления и добросовестного соблюдения ими принятых на себя обязательств, обеспечиваемый его повышенной ответственностью и дополнительными обязанностями по сравнению с другими участниками делового оборота.

В-третьих, на кредитующий банк возлагается комплексное и полное сопровождение строительства, проведение глубокого анализа всего строительного проекта, сметы и ценообразования, стоимости земельного участка, обеспечение жесткого контроля за целевым использованием денежных средств исключительно на строительство отдельного дома, сроками и объемами выполняемых работ, продажами и ценами на квартиры, уплатой налогов, в первую очередь при выплате зарплаты рабочим, источниками происхождения денежных средств у самого застройщика и покупателей квартир.

Если раньше банк начинал кредитовать многоквартирный дом, когда он уже построен более чем наполовину, то сейчас — с самого начала, что восторга у банков не вызывает. Будет дана тщательная оценка прежних тяжб с субподрядчиками, поставщиками и покупателями по поводу качества квартир.

Застройщик заведомо виноват

С такой же тщательностью будет изучена деловая репутация не только застройщика, но и генподрядчика, его «субов» и поставщиков стройматериалов. Условия заключения договора с генподрядчиком, предельный размер незакрытых авансов, условия возможного изменение цены подрядных работ, возможность предоставления банковской гарантии под аванс, размер гарантийных удержаний, проведен анализ финансового положения генподрядчика (желательно не хуже, чем среднее).

Если банк выявил случай нецелевого использования застройщиком денежных средств, он обязан на следующий день сообщить об этом прискорбном факте местному регулятору строительного рынка (ст. 18-2 ФЗ–214) и в Фонд зашиты прав дольщиков, а ссуду переквалифицировать в V категорию качества и создать по ней резерв в размере 100% от выданной ссуды. Это очень жесткое требование для банка и застройщика.

При внесении изменений в Закон строители пытались пролоббировать исключение солидарной ответственности руководителей и собственников компании и заменить ее на дополнительную или субсидиарную. Не прокатило.

Еще очень жесткое требование в новом Законе — штрафы за нарушение сроков строительства. Покупатель квартиры может расторгнуть договор и потребовать вернуть деньги и уплатить ему проценты, исходя из ставки 1/150 от ключевой ставки, исчисляемой со дня внесения денежных средств (ст. 9). Если ДДУ был заключен на ранней стадии строительства, за год строительства «напенивается» 18,86%, а за два года — уже 37,72% от стоимости квартиры, соответственно, за три года — 56,58%. Избежать уплаты этих процентов, как сейчас, будет практически невозможно.

Еще одна «фишка» зашита в п. 9 ст. 18 Закона и относится не к самому застройщику, а к его контрагентам. Если в названии застройщика указано, что он и есть «специализированный застройщик», то поставщик берет на себя риск признания сделки с таким застройщиком недействительной. Доказательства, подтверждающие целевой характер сделки, во внимание не принимаются, деньги на счет застройщика придется однозначно вернуть. Спустя несколько лет, при его банкротстве, например.

Тем самым в закон введена презумпция вины подрядчика по сделкам со специализированными застройщиками жилья.

Банк будет проводить анализ всего пакета исходно-разрешительной документации, условий аренды земельного участка, глубоко вникать в правовую неопределенность в отношении градостроительных регламентов, технических условий, зон с особыми условиями использования территорий.

Давать свою оценку рисков инженерных ошибок при разработке проекта и использовании строительных технологий, следить за сроками разрешения на строительство, вплоть до испытаний инженерных конструкций, систем и сетей при строительстве.

Банк обязан формировать объективную оценку прогноза продаж: цены, уровень спроса и конкуренции, темпы продаж, денежные потоки, социальную и транспортную инфраструктуру вокруг объекта, доли продаж на инвестиционной фазе строительства.

Застройщик будет согласовывать с банком условия ДДУ, срок передачи объекта, ограничения на дополнительные обязательства, минимальный уровень продажи площадей, возможное страхование монтажных работ и готовых площадей, возможность капитализации процентов по кредиту и большое количество других ковенант.

В банке открываются отдельные счета для застройщика, технического заказчика, генподрядчика, расчеты между ними будут осуществляться с этих счетов.

Процедура работы банка проста: согласование реестра платежей с подтверждением выполненных работ и обоснованностью авансовых платежей.

Таким образом, законом вводится тотальный банковский контроль за всем процессом строительства.

А в следующей колонке мы поговорим о том, почему банки оказались фатально не готовы к переходу на проектное финансирование.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ