Инерционное развитие строительной отрасли применительно к Новосибирской области пока не ведет к стагнации. Реагируя на изменения рыночной конъюнктуры, эта сфера новосибирской экономики сохраняет положительную динамику. Основным драйвером ее развития в регионе по-прежнему остается жилищное строительство.
На рынке ждут перемен
Жилищное строительство год от года остается драйвером строительного комплекса Новосибирской области. Однако именно на этом рынке в ближайшее время будут происходить основные изменения. Новые правила жилищного строительства заставят уйти с него финансово неустойчивые компании. Крупные застройщики продолжат задавать новые тренды, вписаться в которые смогут лишь сильные игроки. Вероятны слияния и поглощения крупными компаниями более мелких. Но как минимум до конца текущего года, по оценкам экспертов, строительный рынок сохранит свою инертность.
Что нам стоит дом построить
Напомним, что 1 июля 2019 года строительная отрасль перешла на новую модель строительства жилья с использованием проектного финансирования, которая должна решить проблему обманутых дольщиков. Чтобы строители смогли плавно перестроиться на работу в новых условиях (без привлечения денег населения), правительство РФ предусмотрело переходный период, в течение которого проекты, имеющие готовность 30% и более, а также не менее 10% заключенных договоров долевого участия (ДДУ), можно достроить по старой схеме привлечения денежных средств.
Может ли Новосибирская область строить из собственных материалов?
Накануне вступления в силу закона о проектном финансировании президент саморегулируемой организации НП «Строители Сибирского региона» Александр Савельев констатировал отсутствие паники в профессиональном сообществе. По его оценкам, по старым правилам на рынке будут работать 70% новосибирских застройщиков. Они продолжат привлекать средства дольщиков, и эта ситуация сохранится еще 2–3 года.
Тем не менее переходный период от долевого строительства к проектному финансированию, предоставленный законодателем, по словам министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта, «заставил» строителей активизировать темпы строительства.
«Мы спокойно реагируем на изменение законодательства, потому что у новосибирских застройщиков есть огромный задел. Муниципальными органами власти в регионе выдано разрешений на строительство почти 5 млн 200 тысяч квадратных метров. И количество разрешений, которые выдаются ежегодно, не снижается. У нас есть уверенность, что Новосибирская область выполнит указы президента РФ, касающиеся строительства социальных и жилых объектов, до 2024 года. В этом году область планирует ввести 1 млн 650 тыс. кв. метров жилья. А к 2024 году объемы жилищного строительства должны вырасти до 2 млн 700 тыс. кв. метров», — рассказал министр на пресс-конференции 7 августа.
В сфере контроля долевого строительства минстроя региона в настоящее время находятся 453 многоквартирных дома. Общее количество жилых домов, строительство которых осуществляется с привлечением денежных средств участников по договорам участия в долевом строительстве, — 395, их общая жилая площадь — 3,3 млн кв. метров. Из них 10 жилых домов общей площадью 55,8 тыс. кв. метров возводятся с привлечением денежных средств на счета эскроу. Кроме того, на строительство еще 11 домов общей площадью около 138,9 тыс. кв. метров, по данным регионального минстроя, застройщики либо получили проектное финансирование строек, либо обратились за ним в кредитные организации.
Дом, который построил…
На протяжении последних десяти лет Новосибирская область стабильно входит в десятку лучших регионов по объемам ввода жилья и лидирует по темпам жилищного строительства в Сибирском федеральном округе. Даже снижение спроса на 40% (по оценке минстроя региона) по сравнению с прошлым годом не повлияло на позиции области в российском рейтинге.
Спрос на жилье падает, но, к счастью, не исчезает. Обусловлен он прежде всего тем, что Новосибирск всегда был центром притяжения для жителей не только районов области, но и близлежащих сибирских регионов, жителей северных территорий России, приобретающих жилье для своих детей или для себя после выхода на пенсию, а также мигрантов из ближнего зарубежья.
С 2011 по 2017 год прирост населения Новосибирска составил 130 тыс. человек: с 1,47 млн на 1 января 2011-го до 1,6 млн на 01.01.2017. Численность горожан продолжает расти опережающими темпами. «Чтобы обеспечить жильем только мигрантов, надо строить не менее 500 тыс. кв. метров в Новосибирске», — считает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
«Застройщики, по большому счету, всегда строят столько, сколько смогут продать. Бывают годы, как 2015-й, 2016-й, когда строили существенно больше, чем продавали. А бывали, когда продавали больше, чем вводили. Наиболее яркий пример — 2014 год, тогда люди стремились спасти деньги от инфляции, и у застройщиков было много продаж, особенно в IV квартале. В 2017–2018 гг. темпы продаж также опережали темпы строительства. Поэтому Новосибирск стал интересен для застройщиков из других регионов: Кемеровской области, Алтайского края, столичных регионов», — рассказал эксперт «Континенту Сибирь».
За шесть месяцев 2019 года, по данным минстроя области, построено порядка 655 тыс. кв. метров жилья, или почти 8,9 тыс. квартир, в том числе порядка 298 тыс. кв. метров — это малоэтажное жилье (более 45,4%) и более 357 тыс. кв. метров — многоквартирные дома (54,6%). Это почти на 5% больше, чем за этот же период 2018-го. Лидерами по строительству жилья в регионе в первом полугодии стали Новосибирск, Новосибирский район, рабочий поселок Кольцово, Мошковский, Искитимский и Ордынский районы.
По информации управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, за первые шесть месяцев 2019 года в Новосибирске сдано в эксплуатацию 338 211 кв. метров жилых площадей (119% по сравнению с показателями первого полугодия 2018 года — 285 040 кв. метров). При этом строители перевыполнили план на 9% (плановые показатели — 310 000 кв. метров).
Как стать лидером
О том, что позволяет региону оставаться в лидерах, Иван Шмидт рассказал на пресс-конференции, отвечая на вопрос корреспондента «Континента Сибирь». Во-первых, это уникальное месторасположение города в части логистики и наличие развитой стройиндустрии (порядка 80% рынка стройматериалов производится на территории области), которые позволяют привлекать трудовые ресурсы и снижать себестоимость строительства. Во-вторых, секрет успеха, по мнению министра, кроется в слаженной работе строителей региона и руководства города и области. «Совместно нам удалось выработать механизмы, которые позволили снять множество административных барьеров, разработать программы поддержки строительного комплекса», — пояснил чиновник.
С этим тезисом не спорит председатель ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» Майис Мамедов. В интервью «Континенту Сибирь» он отметил, что строительное сообщество региона всегда находит понимание у руководства города и области. «Самые яркие примеры — это предлагаемые Ассоциацией меры государственной поддержки строительной отрасли, обсуждение и решение вопросов ценообразования и внедрения новых технологий. Предложения, сформулированные профессиональным сообществом, приобретают большое значение, поскольку способствуют выработке совместных решений, направленных на дальнейшее развитие строительного комплекса города Новосибирска и Новосибирской области», — рассказал собеседник издания.
Еще один важный момент — Новосибирск одним из первых в 2007 году принял генеральный план развития города, в котором были прописаны правила землепользования и застройки. Положительную роль играет и развитие Новосибирской агломерации. Высокую эффективность показали строительные программы, реализуемые в сельских районах области. Так, например, в этом году по поручению губернатора минстрой региона реализует пилотный проект строительства нового служебного жилья в районах Новосибирской области. В 2019 году за счет областного бюджета планируется построить первые пять малоэтажных многоквартирных домов в Черепановском, Мошковском, Маслянинском, Тогучинском и Чановском районах Новосибирской области.
«Все это вместе взятое дает нам возможность лидировать», — отметил Иван Шмидт.
Топ лучших
Примечательно, что в составленный мэрией Новосибирска Топ-10 строительных организаций по показателю ввода жилых помещений по итогам 2018 года попали только новосибирские компании. Возглавляет список СК «ВИРА-Строй», построившая 73 290 кв. метров жилья (девять домов). Вторую строчку занимает СП ООО «Сибакадемстрой» (68 934 кв. метров, или пять домов), на третьем месте — строительный холдинг «Стрижи» (63 957 кв. метров, или семь домов).
Почему жилые комплексы ГК «Расцветай» пользуются стабильным спросом у инвесторов
Однако новосибирский строительный рынок достаточно подвижный. Лидеры рейтингов могут меняться в зависимости от методологии и параметров, таких как суммарный объем ввода жилья, финансовая устойчивость, наличие земельного, квартирного фондов и других, используемых при их составлении.
«По разным параметрам на первые строчки могут выйти компании, которых еще лет десять назад не было на рынке, — рассказал Сергей Николаев. — Например, высокие объемы продаж показывают такие компании, как ГК «Сибмонтажспецстрой» (СМСС), ГК «Первый строительный фонд», ГК «Расцветай». В списке лидеров по земельному банку можно назвать компании «Зеленый дом» («Березки-Новолуговое»), «Энергомонтаж», «Сибакадемстрой», СМСС, ПСК «Сибирь», ГК «КПД-Газстрой», ХК «Сибирский деловой союз», ГК «Дискус», ГК «Расцветай», ГК «Строитель»».
Стройки будущего
Крупные инфраструктурные проекты, к реализации которых область приступила в этом году, также послужат укреплению строительного комплекса региона. Это волейбольный центр, который станет площадкой для тренировок сборной России перед XXXII летними Олимпийскими играми в Токио. В этом году было возобновлено строительство Перинатального центра, возведение которого из-за нехватки средств было приостановлено в 2013 году. Визитной карточкой Новосибирска должен стать Ледовый дворец, в котором пройдут игры молодежного чемпионата мира по хоккею в 2023 году.
Кроме того, в регионе в рамках реализации национального проекта «Жилье и городская среда» активизировано строительство социально значимых объектов. Так, например, если за 2018-й — начало 2019 года сдано 12 детских садов, в настоящее время ведутся работы по 18 таким объектам, сдача которых планируется до конца года. «Всего в текущем году в районах области будет введено порядка 55 объектов социальной инфраструктуры, в целом в работе управления капитального строительства региона более 150 объектов образования, здравоохранения, культуры и спорта», — прокомментировал Иван Шмидт.
По словам Майиса Мамедова, в Новосибирской области давно не строили социальные объекты в таком количестве. «В целом с привлечением бюджетных средств всех уровней в Новосибирской области в 2019 году планируется обеспечить ввод в эксплуатацию 56 объектов социальной инфраструктуры: 19 объектов образования, 32 объекта здравоохранения, а также пять объектов культуры и спорта. В ближайшие два года планируется завершить строительство шести зданий школ. Это требует от нас высокой ответственности», — рассказал в интервью «Континенту Сибирь» председатель ассоциации «Региональный деловой клуб строителей».
WPBuild.Ru