«Разворот вниз» сначала в рублях, потом в процентах — итоги первого полугодия на сибирском ипотечном рынке

В этом году ипотечный рынок «просел» сразу дважды за шесть месяцев — в феврале и в июне. Причем просел в денежном выражении, несмотря на то, что стоимость жилья после ввода счетов эскроу только выросла. Означает ли это, что «ипотечный пузырь», о котором нас давно предупреждали, наконец-то готов лопнуть? Эксперты и участники рынка дали читателям «Континента Сибирь» ответ на этот и другие вопросы.

Коротко в цифрах

Прошедшее полугодие оказалось достаточно богатым на события для ипотечного рынка.

Прощай, «долевка», здравствуйте, «каникулы» — к чему пришел ипотечный рынок

На первый взгляд, начало 2019 года мало чем отличалось от начала года 2018-го. Пиковым месяцем по-прежнему оставался январь, снова побивший исторический максимум. По данным Центробанка, за январь 2019 года российскими банками был выдан 341 млрд рублей на покупку жилья (в январе 2018 года — 290,5 млрд). Следующий месяц как в прошлом, так и в этом году отметился резким падением, новых ипотек было выдано почти вдвое меньше — 148,2 млрд рублей в 2018 году и 168,4 млрд в 2019-м. После этого рынок снова брал курс на рост. Более подробно об этом рассказал в свое время Сбербанк, отметив, что февральский спад — это обычное сезонное колебание, бояться здесь нечего, и скоро все опять войдет в норму.

Тем не менее первая половина 2019 года во многом отличалась от 2018-го. Первое, что стоит отметить, — средневзвешенная ставка этой весной снова перешагнула психологическую отметку в 10% (с ноября 2017 года по март 2019-го этот показатель был ниже, сейчас снова выше). Во-вторых, середина года отметилась еще одним падением (с 240 млрд рублей в мае до 190 млрд в июне), связанным в первую очередь с вступлением в силу новых правил о долевом участии. А с учетом того, что цены на новостройки благодаря этим самым правилам стали выше, количественный объем новых договоров снизился еще сильнее. Банк России по итогам первого полугодия назвал общее число выданных ипотек — 96 312. И годовой темп прироста, который оказался отрицательным — минус 11,5%.

Ипотека будет держаться, но нового жилья станет меньше

Некоторые участники рынка отметили еще большее падение. Так директор дивизиона «Сибирь» Уральского банка реконструкции и развития Андрей Третьяков констатировал снижение количества выданных ипотек на 13% по сравнению с годичной давностью. В денежном исчислении рынок потерял 3,4%.

В Сибири, по оценке УБРиР, ситуация лучше, чем в целом по стране: с января по июнь 2019 года объемы ипотечных выдач сократились на 1,6%, а количество заключенных сделок — на 11%. «Небольшой спад показателей можно объяснить прежде всего эффектом высокой базы. В 2017–2018 годах рынок ипотеки переживал бум, связанный с сильным и стабильным понижением кредитных ставок. В тот период значительная часть населения удовлетворила свой отложенный спрос на жилье, понимая, что лучшего момента может уже и не быть, — комментирует Андрей Третьяков. — Кроме того, из-за тех же низких ставок в выдачах прошлого года весомую долю занимали рефинансированные кредиты. Сейчас спрос на рефинансирование остался, но не показывает того взлета, что годом ранее».

По данным главного аналитика «Росбанк Дом» Натальи Ващелюк, за первое полугодие 2019 года в Новосибирской области было выдано 11 949 ипотечных кредитов на общую сумму 29 433 млн рублей, что на 1,4% меньше объема выдач в аналогичном периоде 2018 года, при этом средняя величина ипотечного кредита в первом полугодии 2019 года выросла на 11% по сравнению с первой половиной 2018 года. По итогам года аналитик ожидает, что объем ипотечного кредитования в целом по России, с учетом рефинансирования, несколько уменьшится по сравнению с рекордным значением прошлого года — на 6,6%.

В то же время некоторые банки отчитались о росте по итогам полугодия — среди них оказался Промсвязьбанк. «За первое полугодие 2019 года нами было выдано ипотечных кредитов в четыре раза больше, чем за аналогичный период 2018 года, ежемесячная выдача ипотечных кредитов увеличилась практически в восемь раз. Темпы роста превзошли наши ожидания», — сообщил управляющий сибирским филиалом Промсвязьбанка Денис Голубев.

Еще одним важным фактором, поднявшим ставки по ипотеке, стало повышение коэффициентов риска для жилищных кредитов с низким первоначальным взносом, вступившее в силу как раз 1 января. Рынку потребовалось некоторое время на то, чтобы поднять среднюю «первоначалку» до нужного уровня, удлинить сроки займа (на 1 июля 2019-го он составил 216 месяцев в среднем по России), закрыть программы «кредит без ПВ», — и результат не замедлил сказаться. Сейчас, по мнению экспертов, этот фактор уже не влияет на стоимость жилищных кредитов так сильно, на первый план снова вышли стоимость фондирования и ключевая ставка ЦБ. А он уже дал понять, что будет работать на ее снижение. И если этот тренд удержится, 2019 год вполне может стать повторением 2017-го, в котором ставки по ипотекам впервые снизились ниже 10%. Андрей Третьяков согласен с этой точкой зрения. По его прогнозам, до конца года ставки по ипотеке могут снизиться еще на половину процентного пункта, кроме того, на рынке может появиться много интересных акционных предложений. «Этот факт простимулирует спрос, потому что потребность иметь собственное жилье всегда оставалась одной из основных для населения. А учитывая, что реальные доходы людей продолжают снижаться, ипотека остается практически единственным способом приобрести желаемое жилье», — поясняет собеседник издания.

Почему Красноярский край стал лидером в стране по просрочке ипотеки?

«По нашим прогнозам, к концу 2019 года средний размер первоначального взноса по ипотеке в регионе вырастет до 30–32%. Это произойдет в связи с желанием заемщиков уменьшить кредитную нагрузку за счет увеличения в сделке доли собственных средств, — комментирует руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Евгений Шеин. — По этой же причине растет частота использования маткапитала. После того как его перестали индексировать, и он «замер» на сумме 453 тысячи рублей, его стали гораздо чаще «конвертировать» в недвижимость. По статистике Абсолют Банка, каждая десятая ипотечная сделка совершается с маткапиталом в качестве части первоначального взноса. Однако сдерживающим фактором для использования маткапитала является последующая невозможность рефинансировать ипотеку. Что касается программы «детская ипотека», то там маткапитал используется в 40% сделок».

Что с ценами?

О том, что «ипотечный пузырь» может лопнуть, говорится давно и много, но эксперты считают, что это случится не завтра. В том числе потому, что обеспеченность жильем в России остается достаточно низкой. И цены по-прежнему растут, как в новостройках, так и на вторичном рынке. Главной причиной этого роста называют замену договоров долевого участия на счета эскроу и проектное финансирование. Но эта причина далеко не единственная.

«Мы считаем, что реальные причины роста цен на новостройки связаны не только со счетами эскроу, — высказывается Евгений Шеин. — Одна из ключевых причин — с 1 января существенно повысился НДС, в результате чего подорожали стройматериалы. Кроме того, за последний год снизился курс рубля, а у застройщиков достаточно сильное влияние на себестоимость проекта оказывают поставки импортных материалов. Нетрудно убедиться, что расходы на строительство объекта выросли не только у тех, кто отказался от «долевки», а вообще у всех. Еще одна причина роста цен, возможно, кроется в изменении проработки строительных проектов в последние 2–3 года. Люди больше не готовы покупать жилье с плохо развитой инфраструктурой, низкого качества коммуникациями, слабой транспортной доступностью. Застройщики понимают, что для успешной реализации проекта необходимо обеспечивать современный уровень инфраструктуры, обеспечивать свои проекты садиками, школами, игровыми площадками. Естественно, это сказывается на стоимости. По нашим прогнозам, в ближайшие месяцы жилье на первичном рынке продолжит дорожать — по итогам 2019 года цены увеличатся на 10–12%».

Во II квартале прошлого года, по оценкам различных экспертов, рост цен на рынке недвижимости Новосибирска составил до 10%, соответственно, и средний ипотечный чек показал рост. «Однако после нового года цены на вторичное жилье стали снижаться, в то время как на первичном рынке квартиры несколько подорожали», — говорит директор розничного бизнеса филиала «Новосибирский» АО «Альфа-Банк» Сергей Пирогов. Средний чек на ипотеку в Новосибирске, по данным Альфа-Банка, составляет сегодня 2,2 млн рублей.

«Несмотря на некоторое снижение объема ипотечного кредитования, ожидаемое по итогам года, спрос на ипотечные продукты остается достаточно высоким и превышает показатели предыдущих лет, за исключением 2018 года. Определенную поддержку спросу на ипотеку оказывает переход застройщиков к проектному финансированию и ожидаемый в этой связи рост цен на жилищном рынке, — продолжает Наталья Ващелюк. — Рост цен уже активизировался: по данным Росстата, по итогам I квартала 2019 г. средняя цена 1 кв. м на первичном рынке в РФ выросла на 7% г/г, на вторичном рынке цены за год выросли на 4,4%».

В дальнейшем, считают эксперты, переход на эскроу-счета уже не будет оказывать такое влияние на динамику цен: основной эффект уже был реализован, и впоследствии темп роста цен на недвижимость, вероятнее всего, будет идти параллельно с инфляцией или чуть выше — то есть в районе 5–6%.

Что берут?

«Как и в большинстве регионов страны, сибиряки предпочитают брать ипотеку на вторичное жилье, — комментирует Евгений Шеин. — По нашим данным, если в 2016 году доля сделок с квартирами на вторичном рынке составляла 60%, то к концу 2018 года она превысила 85%. В то же время в первом полугодии мы наблюдали интересную тенденцию — с января по май 2019 года начал расти спрос на квартиры в новостройках, за пять месяцев их доля увеличилась с 15% до 20%. Этому поспособствовал, во-первых, ажиотаж в связи с отменой долевки и ожидаемым ростом цен. Во-вторых, рост цен на вторичном рынке: средняя стоимость квадратного метра в готовых квартирах «обошла» цену квадратного метра в новостройках. Если в конце 2018 года квадратный метр вторички стоил 70 тыс. рублей, то в апреле цена выросла до 74 тыс. рублей. Для сравнения: средняя стоимость квадратного метра первички — 67,5 тыс. рублей. Еще одним поддерживающим фактором рынка новостроек стала госпрограмма «детская ипотека», но пока ее влияние не так существенно, чтобы серьезно конкурировать с вторичкой по популярности. Тем не менее после того, как действие субсидированной ставки было распространено на весь срок и некоторые банки снизили ставку ниже 6%, интерес потенциальных заемщиков к госпрограмме заметно вырос».

Во втором полугодии, как отмечает Евгений Шеин, вторичный рынок отыграл потерянные позиции: «Уже в июне доля вторички выросла до 87% и, вероятнее всего, она останется такой до конца года».

«Период рекордно низких ставок длился два года. За это время отложенный спрос 2014 – 2015 годов был закрыт. На сегодня ставка по ипотеке остается привлекательной и интерес к продукту сохраняется, но ажиотаж уже спал. Сегодня оформляют ипотеку те, кто покупает квартиру, чтобы жить. А потребность в жилье, расширении или смене квартиры у людей будет всегда», — делает вывод начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка Ирина Ярыгова.

 Затишье или ажиотаж: что произошло со строительным рынком Новосибирской области по итогам 1 квартала 2019 года?

«При покупке строящегося жилья в кредит новосибирцы отдают предпочтение квартирам с чистовой отделкой — 65% сделок. Причина проста — этот вариант позволяет минимизировать расходы на ремонт и ускорить заселение, — продолжает он. — В первом полугодии средняя площадь ипотечной квартиры на вторичном рынке в Новосибирске уменьшилась с 51 квадратного метра до 42–45. На первичном рынке все практически без изменений — средняя площадь ипотечной квартиры держалась на уровне 50 квадратных метров. Приобретая строящуюся квартиру, а не готовую, сибиряки более охотно вкладываются в комфортные условия проживания. Средний чек по ипотеке на квартиры в новостройках выше среднего чека на ипотеку на вторичном рынке — 2,5 млн рублей и 2,3 млн рублей, соответственно. Меньше чем за год средний чек и на первичку, и на вторичку увеличился на полмиллиона рублей. Причины — рост цен и выбор более комфортных, дорогостоящих вариантов квартир. Средний чек по госпрограмме «Детская ипотека» — 2 млн рублей. Средний срок, на который берут ипотеку при покупке квартир в новосибирских новостройках, за год вырос с 17 до 20 лет. Заемщики, которые покупают жилье по программе детской ипотеки, а это только новостройки, берут ипотеку на большие сроки — 22–24 года в среднем. Средний срок ипотеки при покупке вторички за год вырос с 16 до 17 лет. Увеличению срока поспособствовала и тенденция к «омоложению» среднестатистического заемщика. За последние годы он помолодел с 37 до 35 лет».

Рост доли вторичного рынка — общероссийский тренд, обусловленный в первую очередь ценой: по итогам полугодия, стоимость квадратного метра на первичном рынке в среднем по Сибирскому федеральному округу составила 50,6 тыс. рублей (по России 61,6 тыс. рублей). На вторичном рынке метр общей площади в Сибири стоил 49,9 тыс. рублей (в России 57,3 тыс. рублей).

«Доля женщин-заемщиц на первичном рынке недвижимости меньше, чем на вторичном, — 45% и 53% соответственно. То есть получается, что женщины чаще покупают в ипотеку вторичку, а мужчины — первичку, — подводит итог Евгений Шеин. — В 2019 году доля ипотеки на «однушки» в новостройках составила 46%, доля ипотеки на двухкомнатные квартиры — 51%, на трехкомнатные — 3,1%. Средний размер первоначального взноса как на первичное жилье, так и на вторичное в Сибири три года подряд уменьшался. В 2016 году он составлял 34% от полной стоимости жилья, в 2017 году уменьшился до 33%, в 2018 году снизился до 29%. Однако в последнее время мы наблюдаем обратную тенденцию — к увеличению».

«Каникулы» и рефинансирование как два спасательных круга

Пик рефинансирования ипотек, по оценкам участников рынка, пришелся на 2017–2018 годы, как раз тогда, когда средние ставки находились на отметке «ниже 10%», а другие виды кредитования за ними не поспевали. В вопросе о том, стоит ли ожидать нового всплеска интересов к этой услуге, мнения экспертов разошлись. «В конце 2019 — начале 2020 года рынок рефинансирования должен активизироваться благодаря снижению процентных ставок. В январе-июне 2018 года доля рефинансирования составляла 13,3%», — считает Наталья Ващелюк. По оценкам ДОМ.РФ, доля рефинансирования в 2019 году находится ниже показателей 2018 года и составляет 3,6% по итогам шести месяцев. Популярность этого сервиса подогревается еще и тем, что некоторые банки предлагают «пакетное» рефинансирование, «привязывая» к ипотеке другие кредиты и перезаключая все договоры по одной, общей ставке. По мнению Натальи Ващелюк, подобные продукты будут развиваться и дальше.

Несколько иного мнения придерживается Андрей Третьяков. «В 2017–2018 годах, когда многие заемщики перекредитовывались на более выгодных условиях, стоимость их кредитов снижалась на 2–3 п. п., но сейчас такой разницы на рынке уже не найти, — высказывается он. — Мне кажется, для многих заемщиков разница в 1 п. п. не такая значительная, чтобы брать рефинансирование. Поэтому я думаю, что в ближайшие несколько лет большого роста такого рода услуг можно не ждать».

И еще одно нововведение, оказавшее влияние на рынок, — «ипотечные каникулы», заработавшие с 31 июля. Теперь заемщик получил право в любой момент обратиться в банк с соответствующим заявлением и приостановить либо снизить выплаты по ипотеке на срок до шести месяцев. Потребовать отсрочку выплат смогут только те граждане, которые ранее не использовали такое право, выплачивают ипотеку за единственное жилье на сумму до 15 млн рублей и оказались в трудной жизненной ситуации. При этом в банках гражданам советуют принимать решение об «ипотечных каникулах» только в случае реальной необходимости, поскольку такая опция будет предоставляться всего один раз за весь срок кредита.

«Ипотечные каникулы, закрепленные теперь законодательно, для нас не стали какой-то «революционной» мерой. Пока ярко выраженного интереса к ипотечным каникулам среди наших заемщиков в Новосибирской области мы не увидели, — отмечает Евгений Шеин. — Важно учесть, что практически у всех ипотечных банков изначально строгие подходы к оценке заемщиков, они не одобрят кредит, если понимают, что клиент с высокой долей вероятности не сможет его обслуживать. Но если клиент добросовестный, и у него вдруг возникли форс-мажорные обстоятельства, банку всегда выгодней помочь клиенту вернуться в график платежей. Но важно, чтобы заемщик вовремя сообщил о том, что ему необходима отсрочка. Что касается просрочки, то ипотека была и остается самым благополучным сегментом розничного кредитования. Более того, процент проблемных кредитов в целом по рынку по сравнению с прошлым годом уменьшился — с 1,7% до 1,4%. То, что мы заранее, «на берегу», учитываем потенциальные риски заемщиков, делает наш портфель более качественным».

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ