Василий Ожередов
Генеральный директор ООО «СИБЭКСИМА» (сибирское экспортно-импортное агентство), управляющий филиалом «Новосибирский» Банка Глобэкс с 2006 по 2014-й год

Хроники строительной реформы – 2. Деньги мимо кассы

Каждый из участников строительного рынка видит его будущее по-своему, каждый по-своему излагает свою позицию и каждый находится в плену сложившихся стереотипов и иллюзий. Да и приводимая ими статистика по обсуждаемым вопросам очень сильно «гуляет». Поэтому с помощью сотен индикаторов и аналитических исследований хочется увидеть на строительном рынке будущие тенденции, тренды, градиенты, векторы и проблемы. В этот раз мы попробуем рассмотреть финансовую составляющую вопроса.

Сегодня ситуация в финансовой системе весьма отличается от той, что была даже пять лет назад. Что же такое эпохальное у нас произошло?

Да всего-то небольшая мелочь: резкая консолидация банковского сектора в короткие сроки. Или, скорее, его национализация. Точнее, и то и другое одновременно. За последние пять лет более 400 банков были закрыты, еще 30 крупных санированы, а 6 крупнейших из них вошли в Фонд консолидации банковского сектора. Число банков с почти 3000 в 1993 году уменьшилось к началу 2019 года до 440. В 2018 году лицензии отозвали у 57 банков, 7 сами сдали лицензии, исполнив все обязательства, а ряд банков объединились с другими. Эксперты рынка прогнозируют еще минус 50 банков в 2019 год – и процесс идет по обозначенному сценарию.

Банковский сектор стал государственным. Доля госбанков вместе с санируемыми государством во всех банковских активах ныне составляет 69%. А доля их в кредитах юридических лиц в октябре минувшего года составила 69%, выросла за 9 месяцев 2018 года на 7,7%. В эту статистику не вошли активы различных квазигосударственных банков, принадлежащих РЖД, Ростеху, Роснефти, структурам и лицам, внимательно прислушивающихся к мнению первых лиц страны. Не забудем и про ВЭБ.РФ с 3,4 трлн. рублей активов, который часто выпадает из банковской статистики, хотя он, как и остальные банки, кредитует строительство фабрик, заводов, пароходов, осуществляет планы комплексного развития территорий отдельных субъектов Федерации, в том числе по модернизации инженерной инфраструктуры в городах, финансирует программы по развитию моногородов и имеет интерес по участию в Нацпроекте.

Если взять такое востребованное направление, как ипотеку, доля госбанков уже в 2017 году превысила 85,5%. Из этого 52,6% пришлось на Сбербанк, 21% – на ВТБ (к 1 января ипотечный портфель ВТБ достиг 1,3 трлн. рублей). То есть к началу года два банковских мейджора держали две трети всех ипотечных кредитов в стране. А если учесть еще квазигосударственные и окологосударственные банки, получится, что доля государства на ипотечном рынке зашкалит за 95%.

Хроники строительной реформы – 1. Что происходит на стройке?

Одновременно с ассенизацией банковского рынка в стране значительно усилены налоговое администрирование, финансовый контроль за неформальной экономикой, Практически все бюджетное финансирование заведено в казначейство, которому отдали контроль за госзакупками и гособоронзаказом.

Итак, банковский сектор, можно сказать, полностью перешел под управление государства и теперь через него возможно напрямую влиять на другие секторы экономики, в частности, на строительство. Оценивая совокупный объем строительного и ипотечного рынка в общей сумме более 12 трлн. рублей, есть о чем «поговорить».

Однако, мы видим общую по стране неготовность банковской системы к масштабному финансированию строительства по новым правилам. Так, по данным сибирского банка Сбербанка, в Новосибирске по состоянию на 22 марта одобрено четыре строительных проекта и открыто 35 счетов эскроу. В Барнауле, по данным застройщиков, одобрено два проекта, причем один из них – государственный застройщик. В чем причина этой заминки? Связано ли это с сокращением местных банков, консолидацией банков и огосударствлением банковской системы?

При нарастающем с каждым днем возбуждением строительных компаний, которые заранее и напрасно извещают органы власти и широкую общественность о своей предстоящей кончине и возможной юридической недееспособности, банки за исключением двух центровых, на задаваемые конкретные вопросы о реальном начале работы «кредитных фабрик» по проектному финансированию, завершении разработки всех внутренних регламентов и конкретных условиях проектного финансирования отвечают обтекаемо: будем, готовимся, ждите.

Рынок проектного финансирования для оставшихся региональных банков недоступен, а крупные банки не могут развернуть проектное кредитование по всей стране и не особенно в этом напрягаются.

В последние годы в банках проведена гигантская работа по централизации большинства управленческих и других функций. В результате их менеджмент на местах превратился в послушных ручных обезьянок, продающих, в основном, «коробочные» продукты.

Сопровождение инвестиционных проектов, к которым относится и проектное финансирование, осуществляется в банках отдельными подразделениями менеджерами с определенной профильной подготовкой. Раньше кредитные подразделения банков кредитовали строителей только на завершающей стадии строительства, где риски провала проекта оценивались как минимальные. Сейчас эти риски перемещаются на более ранние стадии строительства. Вопрос: кто должен взять на себя эту ответственность – головной офис или регион? Кто должен осуществлять повседневный мониторинг строительства, кто должен вникать в КС-1 и КС-2, анализировать техдокументацию и брать на себя ответственность за реестр платежей, за соответствие платежа ПСД – операционистка, кредитный менеджер, юрист, служба безопасности, менеджер со строительным образованием? Сложность осуществления функций по сопровождению инвестиционных проектов заключается в том, что она находится на стыке компетенций и внутри банка очень сложно организовать и формализовать в виде схемы взаимодействие между разными подразделениями. Даже организовать перемещение тонн документации между застройщиком, местным подразделением, преобразованием ее в электронную форму и передачу в «голову» банка очень тяжело.

Деньги мимо банковской кассы

Современные девелоперы за много лет научились приспосабливаться к отсутствию нормального и достаточного банковского кредитования и на начальной стадии строительства и во время активного сезонного строительства в летнюю пору. Возникающие кассовые разрывы решались разными способами. Например, привлечением крупного частного инвестора откуда-нибудь из «Кузбасса» с предложением ему сумасшедшего дисконта к продажной цене, особенно коммерческой недвижимости. Либо путем ломбардного кредитования – на фирму, под залог непроданных квартир в сданных домах или личного кредита на себя, своих партнеров и топ-менеджеров под залог личного имущества.

Весьма распространен еще один вид небанковского кредитования – «тайное». Под очень крутые проценты, но эти долги возвращались всегда и в первую очередь.

Таких денег в строительстве крутится не одна сотня миллиардов рублей и объем таких потоков не мог не волновать государство.

Объем теневого финансирования в 2018 году по официальным оценкам составлял 115 млрд. рублей. За год он сократился на 15%. На рынке этим бизнесом занимаются 6,5 тыс. компаний-ростовщиков, из них 4,5 тыс. кредитует юридические лица, а 2 тыс. специализируются на кредитовании граждан. Хотя, конечно, это и не Китай с их 9,1 трлн. долларов теневого небанковского финансирования.

Основные «клиенты» теневого рынка – это как раз компании строительного сектора, которые потребляют 29% рынка теневых финансовых услуг в стране. На стройке вращаются гигантские объемы наличных денег и ряд компаний не удержались от соблазна направить их со стройки в другое русло.

Может ли Новосибирская область строить из собственных материалов?

Такой пример из местной судебной практики: в 2010-2011 года застройщик «Неоград-Инвест» (микрорайон «Закаменский» с 1500 обманутыми дольщиками) из похищенных 1,035 млрд. рублей 310 млн направил через микрофинансовую организацию для выдачи займов гражданам и различным компаниям. Еще один недавний пример из уголовной практики: некая новосибирская компания вывела в Гонконг 123 млн. рублей якобы за строительные материалы.

Источником «серых» денежных средств на строке традиционно являлись завышенные цены на подрядные работы и строительные материалы. Так, аудит Urban Group, проведенный Ernst&Young и «НЭО Центр», показал, что застройщик завышал себестоимость строительства на 63% от рыночной стоимости, покупая строительные и отделочные материалы через свои подконтрольные фирмы.

Другим источником нелегального оборота денежных средств на стройке является использование фальсифицированных и некачественных стройматериалов. Так, по оценкам производителей цемента, порядка 20% используемого на стройке цемента составляет суррогат. По оценкам «Сибцема» в прошлом году в СФО было продано 150 тысяч тонн фальсифицированного цемента. И где же он сейчас? При приготовлении из него в небольших РБУ (растворно-бетонных узлах) бетона и раствора с превышением доли золы уноса прочностные характеристики ЖБИ ухудшаются еще дальше, что уже приводило к случаям обрушения плит перекрытия в строящихся жилых домах. По «кривым» схемам идет к нам в страну из Китая колоссальный объем некачественных пластиковых труб, фитингов, радиаторов. При строительстве инженерных сетей используются бывшие в употреблении трубы, арматура, изготовленная на маленьких заводиках из лома, недостаточные прочностные характеристики которой проявятся уже в ходе эксплуатации. Большие объемы денежных средств отмываются при проведении некачественных работ по благоустройству.

Не может не настораживать и сегодняшняя реклама некоторых новосибирских застройщиков, обещающих предоставить «скидку в 60 тысяч рублей при покупке квартиры за наличный расчет».

Существовать без теневого наличного оборота многие строительные компании, увы, уже не в силах, потому что их налоговая нагрузка и расходы под «бдением» банков вырастет до смертельного для них размера.

Поэтому переход от непрозрачной системы финансирования строительной деятельности к полностью прозрачной для банков, Росфинмониторинга и налоговых органов повлечет большую перестройку в финансовых потоках и организационных вопросах. Переход от расчетов квадратными метрами на денежные безналичные расчеты с контрагентами и отказ от всяческих налоговых «оптимизаций» и обеление бизнеса является основной проблемой для большинства строительных компаний и повлечет для них рост налоговой нагрузки и себестоимости «квадрата».

Эта проблема для строительного комплекса является более существенной, чем замена «бесплатных» денег дольщиков на «дорогое» банковское «проектное финансирование».

Но, с другой стороны, банковский контроль должен положительно повлиять на качество строительства.

В следующей колонке мы осветим финансовую сторону проблемы с другой стороны. То есть с потребительской…

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ