Василий Ожередов
Генеральный директор ООО «СИБЭКСИМА» (сибирское экспортно-импортное агентство), управляющий филиалом «Новосибирский» Банка Глобэкс с 2006 по 2014-й год

Хроники строительной реформы – 1. Что происходит на стройке?

Строительная отрасль обладает, пожалуй, самым крупным мультипликативным эффектом в нашей экономике. Проще говоря, каждый вброшенный сюда рубль тянет за собой наибольшее количество рублей в смежных отраслях. Именно на строительство, в том числе жилищное, по состоянию на 3-й квартал 2018 года приходилось 55,5% всех капитальных инвестиций в стране. Именно эта отрасль является, наряду с торговлей, главной бюджетообразующей и налогообразующей в стране и в Новосибирской области, хотя бронза былой славы строительной индустрии в Новосибирске заметно потускнела.

Положение дел в строительстве прекрасно иллюстрирует фраза французского комика Колюша: «Дела идут все лучше, но не лучше, чем в прошлом году, зато лучше, чем в новом». В 1997 году доля строительства в региональном ВРП составляла 15,6%, в 2004 – уже 10%, 2011 год стал еще скромнее – 7%, а 2016 – вообще 3,8%.

За три десятилетия в строительстве резко сократилась число занятых: со 178,6 тыс. человек в 1990 году до 86,2 тыс. в 2010 и 40,9 тыс. в 2018 году. Доля строительной отрасли в Новосибирской области по числу занятых в ней работников составила в минувшем году только 4,4%. И это при том, что в последние годы в нашей области резко возрос поток иностранных трудовых мигрантов, большая часть которых работала именно на стройке: с 1,4 тыс. человек в 2000 году до 57,9 тыс. в 2009 году.

Дела идут все лучше, но не лучше, чем в прошлом году, зато лучше, чем в новом

В минувшем году показатели строительства жилья и его продаж в стране разбежались в разные стороны. От былых рекордов по строительству жилья 2014 года в 86 млн. кв.м мы «дошли» до 75,3 млн. кв.м. в 2018 году. Минстроем РФ план на прошлый год был заявлен в 86 млн. кв.м, на этот год еще круче – 88 млн. кв.м. Который год статистику «украшает» дачная амнистия, которая «ввела» в 2018 году 8-9 млн. кв.м легализованных и давно построенных индивидуальных жилых домов. Но при темпах последних лет намеченные Правительству и губернаторам национальным проектом «Жилье и городская среда» рубежи по строительству к 2024 году по 120 млн.кв.м вряд ли будут достигнуты.

Строительную статистику дополняет статистика стройматериалов. Например, рынок цемента одновременно с вытеснением импортного цемента падал пятый год подряд и сейчас цемента производится меньше, чем в 2012 году (54,6 и 61,6 млн.т).

Чиновники решили упростить себе задачу и в качестве перспективного направления в строительстве решили строить КОТами (комплексное освоение территории и ее развитие) и помогать из бюджета в создании инженерной и социальной инфраструктуры. В 2017г. из бюджета на 68 таких проектов было выделено 20 млрд. рублей. В результате каждый российский мегаполис «ОКОтился» такими планами. В Новосибирске таких площадок запланировано 37. Но есть одно «но» и большое, которое не может радовать жителей больших городов – все эти «коты» расположены в чистом поле, на окраинах. Создавать квалифицированные рабочие места или закладывать в планы рекомендуемую современными урбанистами пропорцию «70 на 30» между жилыми и коммерческими помещениями никто не собирается.

В Новосибирской области для выполнения поставленной в нацпроекте задачи вначале к 2014 году был озвучен объем в 1,8 млн. кв.м, в конце года он увеличился до 2 млн., в а этом году губернатором уже поставлена планка уже в 2,6 млн. кв.м. Пока же мы находимся по объемам ввода жилья между 2013 и 2014 годом. Было введено 1,7383 млн. кв.м жилья (не забудем и про 8-9% от дачной амнистии). Из общего объема построенного за год жилья почти треть было сдано в декабре. Совсем как в старые добрые советские времена, когда еще действовала статья 152-1 УК РСФСР «Приписки в государственной отчетности», но которая и тогда никаких сказочников не смущала. К примеру, в 1987 году в Новосибирске в декабре тоже планировалось сдать 43,4% от годового плана, 296,7 тыс. кв.м, но не смогли…

Пока же мы находимся по объемам ввода жилья между 2013 и 2014 годом

По большому счету всем, кроме мэров и губернаторов, поровну, когда вводится жилье – в декабре или июле, если бы не одно «но». Зададим себе один вопрос: что получат новоселы от трудового подвига строителей по сдаче половины жилья в лютую зиму (ноябрь-декабрь)?

Правильно, их гарантийные письма о выполнении летом работ по благоустройству сданных домов примерно на 1-1,5 млрд. рублей. Посчитаем: средняя доля затрат на благоустройство в смете на строительство жилого дома составляет примерно 5-7% от сметной стоимости. Перемножим на средние цены и декабрьский объем сдачи и получаем искомую сумму. Конечно, все мы верим гарантийным письмам застройщиков об исполнении своего долга, также как и обещаниям заплатить мэрии Новосибирска за аренду земли (по мелькавшим в прессе данным реальных долгов за 1 млрд. рублей). И мы все также свято верим, что фокусник в цирке тетеньку в ящике по-настоящему распиливает.

Доля рынка Новосибирской области в строительном пироге России – примерно 2%, это 12 место среди субъектов РФ. С 2015 года по объемам строительства жилья мы падаем и сейчас опередили 2013 год, но не достигли уровня 2014 года.

После сдачи в эксплуатацию новых домов примерно 30% квартир в них остаются непроданными

В ожидании строительной реформы застройщики в прошлом году бросили много денег на закупку впрок земельных участков и получение разрешений на строительство. Так, в Москве в 2018 году было выдано 1800 разрешений (вдвое больше) на строительство 21 млн.кв.м. Только московские строители выставили на продажу в прошлом году 6 млн. кв.м жилья.

Новосибирские строители от столичных лидеров рынка решили не отставать и бросились вдогонку. По состоянию на октябрь 2018 года в Новосибирске на рынке строящегося жилья учтено 3,5 млн. кв.м в 391 домах, в 142 домах шли активные продажи, в 3-м квартале в городе начато строительство еще 40 многоэтажек. Но, для сравнения, в 2016 году в Новосибирске было зарегистрировано 516 новостроек. По данным Минстроя НСО строительный задел на март 2019 года составляет 6,976 млн. кв.м из них в Новосибирске – 5,2 млн. кв.м.. К строительству 1,5 млн. кв.м застройщики еще не приступили.

Немного о продажах

В 2018 году в Москве было продано 79,6 тыс. новостроек – на 47% больше, чем год назад, и в три с половиной раза больше, чем три года назад. В Новосибирске за минувший год было продано 28 855 ДДУ, что на 13% больше, чем в 2017. Напомним, что за год было построено 17 154 квартиры, т.е. продано на 11 701 квартиру больше, чем построено.

Запас непроданных квартир на рынке еще большой, он оценивается примерно в 10 000 штук. Так, после кризиса 2008-2009 года на рынке Новосибирска тогда «зависло» 10 000 квартир, а вот после кризиса 2014 году – уже 40 000 штук. В 2016 году на рынок Новосибирска вышли 4,2 млн. кв.м новостроек и 4,6 млн. кв.м. вторички при спросе в 1,5 и 1,7 млн. кв.м в каждом из этих секторов. Планировалось, что этот навес будет продан за 6 лет. Этот срок еще не истек.

Но и сейчас после сдачи в эксплуатацию новых домов примерно 30% квартир в них остаются непроданными.

С одной стороны, на рынке много непроданных квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке, но места массовой застройки, как правило, находятся на окраинах, поэтому накопленные там излишки все равно будут продаваться медленно и рост цен будет сдерживать незначительно.

Фото: flickr.com

Что тревожит экспертов?

— За два последних года резко снизилась доля жилья, своевременно сданного в эксплуатацию – с 58% до 38%;

— Срок переноса ввода в эксплуатацию вырос и сейчас он составляет 6,5 месяцев, в десяти регионах срок сдачи переносится уже на срок более 13 месяцев. Это означает, что у строителей хронически не хватает денег на достройку заложенных домов;

— В мегаполисах повсеместно происходит качественные изменения новостроек, растет высотность многоэтажек с 14,7 до 16,3 этажей;

— Растет доля монолитного строительства в стране: за 5 лет с 10 до 15%;

— За те же 5 лет (с 2013 по 2017 годы) средний размер построенных квартир сократился с 75,8 кв.м до 69,6 кв.м. В 2010 году, по данным Росстата, он составлял 81,5 кв.м., в 2018 – уже 52 кв.м. Чтобы выйти на среднеевропейские показатели, на семью из трех человек должно приходиться 120 кв.м, четырех – 160 кв.м. По обеспеченности жильем Россия отстает от развитых стран Европы (40 кв.м) Америки и Канады (70 кв.м) и даже Китая (27 кв.м). Средняя обеспеченность жильем городского населения в России – 24,5 кв.м, в Новосибирске – 24,7 кв.м;

— В большинстве субъектов Федерации и, особенно, в крупных мегаполисах, растет разрыв между малоэтажным и многоэтажным строительством. В Новосибирской области в прошлом году из построенного жилья 70% составляют многоэтажки;

— Усиливается поляризация между крупными и небольшими городами, в крупных городах концентрируется большие объемы строительства, а в маленьких городах нового жилья строят все меньше и меньше, во всех регионах снижается доля малоэтажного жилья (в Новосибирской области доля многоэтажного строительства составляет 61,8%). Спрос на жилье быстрее сокращается в регионах, поскольку динамика снижения доходов в регионах опережает темпы снижения доходов в столичных областях. Бедные становятся еще беднее;

— Непроданные квартиры концентрируются в микрорайонах на окраинах, в них преобладает доля студий и однокомнатных квартир, интерес к которым у покупателей быстро угасает. Да и количество свободных участков в центральных частях городов значительно сократилось. Открыв первую попавшуюся строительную декларацию одного из застройщиков на левом берегу Новосибирска, я сразу же натолкнулся на такой «человейник» из 238 квартир, 88% в котором однокомнатные квартиры и еще более маленькие студии. В 2016 году в Новосибирске в новостройках было построено 62% студий и однокомнатных квартир, в прошлом году – 54%. Для сравнения, в 1995 году однокомнатных квартир было построено 19,1% двухкомнатных – 33%, трехкомнатных – 39,6%.

— Федеральные и местные власти не могут обеспечить темпы своевременного создания социальной инфраструктуры на окраинах мегаполисов в местах массовой застройки.

— В последние годы значительно возросли убытки застройщиков и их банкротства, свидетельствующие о неблагополучии в строительстве.

Гигантские объемы строительства никак не отразились на качестве жилья

Что самое печальное, гигантские объемы строительства никак не отразились на качестве жилья – в Новосибирске не построено ни одного дома с повышенным классом энергоэффективности. Короче, дома мы продолжаем строить по-прежнему «неумные». К сожалению, на экологические нюансы расположения строящихся домов в наших экологически не очень благополучных сибирских городах 99% застройщиков не заморачивается.

А о том, как чувствует себя финансовая инфраструктура строительства, и что ее ждет, мы поговорим в моей следующей колонке.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ