Коммерческие помещения в жилых комплексах Новосибирска теряют ликвидность. Растяжки с объявлениями «продам» или «сдам в аренду» годами висят на невостребованных помещениях. Почему они пустуют и кто в этом виноват, разбирался «Континент Сибирь».
Стагнация рынка коммерческой недвижимости отрицательно сказалась на финансовых ожиданиях застройщиков жилья, которые, как правило, отдают помещения первых, а то и выше этажей под коммерческое использование. Не все имеющиеся на рынке предложения и далеко не в каждом районе Новосибирска интересны потенциальным покупателям — арендаторам коммерческой недвижимости. Помещения «зависают» прежде всего, по вине самих застройщиков, которые не просчитывают проект и не всегда заботятся о ликвидности этих объектов, так как основную прибыль они получают от продажи квартир.
На первых этажах многоквартирных домов можно открывать объекты торговли и предпринимательства, здравоохранения, культуры и социального обслуживания населения, а также центры дистанционного обучения, бизнес-школы и бизнес-инкубаторы, инновационные исследовательские и проектные учреждения. В Москве это делается по требованию властей, которые приняли решение, что жилья на первых этажах быть не должно. В Новосибирске пока это не регламентируется законом. Застройщики предпочитают отдавать их под коммерческую недвижимость, потому что первые этажи, даже в новых жилых комплексах, пользуются меньшим спросом у покупателей жилья.
Между тем директор компании RID Analytics Елена Ермолаева полагает, что было бы ошибкой считать, что коммерческая недвижимость должна занимать все первые этажи жилых домов. «Далеко не везде этот вариант возможен, — подчеркнула эксперт в разговоре с «Континентом Сибирь». — Например, при разработке концепций жилых новостроек мы порой не советуем делать коммерческую недвижимость, поскольку не все дома удачно расположены для этого. Для офисных и торговых помещений необходима хорошая видимость с магистрали при условии наличия парковки. Либо в локации должен быть высокий пешеходный трафик и высокая плотность населения. Если этого нет, то гораздо разумнее отдать первые этажи под квартиры, повысив их востребованность какими-то фишками типа террас, сделать безбарьерный доступ с расчетом на маломобильные категории граждан. Кстати, есть интересный вариант — на первых этажах размещать парковки. Нужно понимать, что в локациях с низкой плотностью населения выживают только небольшие магазины (особенно продающие алкоголь) и мелкие сервисные предприятия».
Сегодня предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости значительно опережают спрос. В Новосибирске, по данным портала N1.RU, продаются 2217 коммерческих помещений, на портале Avito — 2546 предложений. В базе агентства недвижимости «Жилфонд» сейчас 1807 коммерческих объектов, из них 1160 — на продажу. Общей базы, как рассказали «Континенту Сибирь» риелторы, не существует.
Почему пустуют первые этажи
«Спрос на коммерческую недвижимость в Новосибирске сейчас очень низкий, за год он снизился примерно на 30%. Сегодня она очень плохо продается, даже несмотря на то, что сильно упала в цене. Связано это с плохим экономическим положением в стране в целом и с массовым закрытием малых и средних бизнесов. Люди закрывают компании и избавляются от коммерческих площадей», — рассказала «Континенту Сибирь» руководитель отдела элитной, загородной и коммерческой недвижимости агентства «Большой Город» Ольга Попова.
Эту тенденцию подтверждают и представители банковского сектора. Так, руководитель Абсолют Банка в Новосибирске Евгений Шеин сообщил «Континенту Сибирь», что количество ипотечных сделок на приобретение коммерческой недвижимости в этом году по сравнению с 2018-м сократилось. «Возможно, сказалось произошедшее в целом по рынку повышение ставок, — рассуждает эксперт, — хотя по коммерческой ипотеке коррекция была меньше, чем в сегменте жилой недвижимости. При этом средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в Новосибирске за год упала на 20%, в отличие от цен на жилую недвижимость в новостройках (плюс 15–25% к ценам прошлого года) и на вторичном рынке (плюс 8,5% к ценам прошлого года)». Евгений Шеин констатировал, что снижение цен не помогло активизировать спрос: средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в Новосибирске, приобретаемой в ипотеку, остается высокой — почти 80 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения: средняя цена квадратного метра в жилье на вторичном рынке — около 70 тысяч рублей за квадратный метр, в жилье в новостройке — около 66 тысяч рублей за квадратный метр.
По мнению Ольги Поповой, основные проблемы при сдаче в аренду коммерческих помещений связаны не только с завышенными ценами. Чаще потенциальные арендаторы сталкиваются с неправильным оформлением или отсутствием документов: здания возведены незаконно, не согласована аренда земельного участка либо не получены необходимые технические условия на помещение. Проблемы возникают и в случае, если недостаточно мощностей для осуществления необходимой бизнес-деятельности, не получено согласие собственников, например, на работу бара или клуба в жилом доме ночью или согласие соседей. В топе причин невостребованности — завышенная цена, плохое местоположение, проблемы с документами.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд» Алексей Малов отметил, что ликвидные помещения с адекватной стоимостью за квадратный метр продаются достаточно быстро, но их не так много. Чаще всего цены на объекты с низкой ликвидностью завышены, и они продаются в течение долгого времени. «Финансовые ожидания, заложенные в проект, могут не оправдаться из-за ошибок при проектировании — здание расположено в стороне от пешеходного трафика. Среди подводных камней при продаже/аренде коммерческих площадей можно назвать конструктивные особенности самого здания и строительные решения, которые привели к ошибкам. К примеру, канализационная труба проходит в центре зала — на перенос коммуникаций потребуется время. Ошибки при проектировании чреваты тем, что стоимость объекта будет низкая. Кроме того, помещения долго остаются невостребованными из-за неправильной классификации помещения. Например, оно может позиционироваться как торговое, но таковым по классу не являться», — рассказал Алексей Малов.
Ошибки при проектировании чреваты тем, что стоимость объекта будет низкая
Проблему продажи или аренды первых этажей в жилых комплексах не отрицают и застройщики. «Заполняемость первых этажей — глобальная проблема. Даже при минимальной возможной стоимости они менее привлекательны для жизни, чем верхние, из-за близости к улице и отсутствия балконов», — прокомментировали «Континенту Сибирь» в компании «СибирьИнвест». По словам представителя девелопера, чтобы первые этажи стали интересны как коммерческая недвижимость, здания должны располагаться на оживленных пешеходных улицах, где есть возможности работать без дополнительной рекламы. «Таких мест в Новосибирске недостаточно, город создан для машин. В «Гудимове» и «Милкхаусе», расположенных в тихом центре, мы постарались сделать все, чтобы организовать среду максимально комфортно для людей: автомобили — в подземном паркинге, для прохожих — много зелени и большая пешеходная зона без заборов», — рассказали в компании.
Еще одну причину, по которой коммерческие помещения «зависают», озвучила «Континенту Сибирь» исполнительный директор ООО «УК «Группа Мета» Елена Астахова. «Чаще всего площади предусматриваются под самоотделку. Владельцы малого бизнеса не могут себе позволить вкладывать сразу большие деньги в ремонт помещений. У крупных ритейлеров средства есть, но они не торопятся заходить в жилые комплексы, потому что первые два года люди делают ремонт и не живут в своих квартирах. То есть покупателей мало, доходы магазинов не перекрывают затраты. Если говорить простым языком, чашку кофе тоже нужно кому-то продавать. Поэтому встречаются ситуации, что у застройщика год или два висят объявления «сдам в аренду», но он знает, как с этим работать», — отметила Елена Астахова.
Клиент всегда прав
Перспективными покупателями коммерческой недвижимости в жилых комплексах девелоперы считают банки. По словам представителей финансового сектора, предложения о покупке или аренде помещений поступают к ним чуть ли не ежедневно. Но не все помещения для банков подходят.
Как рассказала старший вице-президент, управляющая филиалом «Сибирский» банка «Открытие» Ирина Демчук, в последнее время банки все чаще открывают небольшие офисы в новых крупных жилищных комплексах. Речь обычно идет о площадях 150–200 кв. м. Чтобы банк принял решение об открытии нового офиса, необходимо, чтобы дом находился в центре нового крупного ЖК, помещение имело витринное остекление и открытую планировку. И конечно, стоимость аренды не должна быть завышена, как это часто бывает в новых ЖК.
«В новых спальных районах целесообразно открывать банковскую точку продаж только в случае узнаваемости бренда в конкретном городе, если дома уже полностью заселены, и поток клиентов в новое отделение обеспечен, — считает директор дивизиона «Сибирь» Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Андрей Третьяков. — Такие точки продаж будут иметь розничную направленность. Вспомогательные помещения больше необходимы при уже достаточно развитой сети точек продаж в населенном пункте. Сейчас для банка интерес представляют офисы небольшого формата (до 100 кв. м), расположенные на первых этажах зданий с отдельным входом. Такие офисы могут быть оборудованы одной кассой (сборно-разборный кассовый модуль) или быть без нее (стрит-ритейл), так как они менее затратны для открытия, и существует возможность быстрой смены локации в будущем».
В то же время Ирина Демчук отметила, что спрос на офисные помещения со стороны банков расти вряд ли будет. «Реалии сегодняшнего дня диктуют банкам условия диджитализации и, как следствие, — переход на дистанционное обслуживание клиентов. Эти процессы в свою очередь приводят к оптимизации сети банков. Поэтому в перспективе количество офисов будет сокращаться, а дистанционные каналы обслуживания будут приоритетными для кредитных организаций», — прокомментировала эксперт.
Другая категория клиентов коммерческой недвижимости — инвесторы. Но и они иногда становятся заложниками ситуации. Выкупив помещение в строящемся ЖК, не могут затем его сдать в течение долгого времени. Как рассказала «Континенту Сибирь» кузбасский предприниматель Инна, она приобрела 330 кв. м коммерческих площадей в ЖК «Римский квартал» (объявление с ее номером телефона висит на здании). «Место с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком, выход из помещения на первую линию магистрали. Когда покупала, крупные сетевые ритейлеры стояли ко мне в очередь. Думала, что проблем со сдачей в аренду не будет. Но позднее выяснилось, что соседнее с моим помещение займет медицинский центр, и это сразу внесло коррективы. Ритейлеры зайти уже не могут, потому что законом запрещается розничная продажа алкоголя на расстоянии 25 метров от медицинских организаций. Прошло четыре месяца, а я все еще жду своего арендатора», — рассказала инвестор.
Первые этажи в жилых комплексах не всегда интересны и для сетевых салонов. «При выборе площадки для размещения салонов мы в том числе рассматриваем жилые комплексы. Но тенденции рынка коммерческой недвижимости таковы, что предпочтение отдаем торговым центрам с высокой посещаемостью и обеспечением трафика для торговой точки за счет имеющихся арендаторов в ТЦ», — пояснил «Континенту Сибирь» директор по аренде и развитию компании «Связной/Евросеть» Игорь Дубин.
Работа над ошибками
Избежать ошибок застройщику, по мнению Елены Астаховой, позволят грамотное планирование, четкое понимание своей целевой аудитории и текущих тенденций. «Мы не продаем, как раньше, квадратный метр — сейчас покупатель выбирает образ жизни. Мы должны ему создать интересные условия. Безусловный стандартный набор — магазины, аптеки и т. д. — дополняется товарами для детей, для спорта. Это требование времени. Мы понимаем, что нужно нашим жителям, и подбираем тех собственников или арендаторов, которые нам помогут реализовать все задумки», — рассказала исполнительный директор УК «Группа Мета».
Чтобы решить свои задачи, девелоперы идут навстречу арендаторам и покупателям, создают для них комфортные условия. Например, чтобы быстро запустить детский сад в городе-парке «Ясный берег», «Группа Мета» в помещение сделала ремонт, нашла системного арендатора, заключила с ним договор и первый год его дотировала — брала минимальную плату за аренду. «Необходимо все заранее просчитывать, знать свою целевую аудиторию и предусматривать определенные дотации для малого бизнеса, если это поможет обеспечить коммерческую инфраструктуру в ЖК. Если грамотно составлен бизнес-план проекта, то пустые помещения для застройщика — это не катастрофа, это объективный срок их реализации», — уверена Елена Астахова.
Как рассказал «Континенту Сибирь» генеральный директор компании «Сибирь Девелопмент» Игорь Панфилов, компания начинает поиск якорных арендаторов и собственников коммерческих помещений в своих ЖК еще на старте строительства. Идеальный вариант, когда коммерческие помещения проектируются и строятся под конкретного покупателя или арендатора. В некоторых случаях, компания может рассмотреть льготные режимы по входу в проект.
Игорь Дубин подтвердил, что «Связной/Евросеть» при выборе помещения для торговых точек иногда ведет переговоры с застройщиком на этапе строительства жилого дома. «Занять помещение в хорошем месте хотят многие. Плюс такого подхода также в том, что при предварительном проектировании в помещении уже учитываются все наши пожелания», — рассказал он.
Председатель совета директоров ГК «Стрижи» Илья Поляков уверен, что в «зависании» коммерческой недвижимости прежде всего виноват застройщик. «Если нет концепции первых этажей, это еще долго будет никому не нужный товар. Когда строишь коммерческие площади на первом этаже, ты должен понимать, за сколько ты продашь, выгодно тебе или нет. Это же целая наука, просчитать все нюансы от численности населения вокруг объекта до матрицы потребления, которая различается в каждом районе города. Кроме того, арендаторы должны соответствовать статусу, иначе теряется ценность самого дома. Престиж дома упадет, даже условный дискаунтер не получит того, что он ожидает. И сам проект все на этом потеряет. Поэтому низкая ликвидность — это ошибка застройщика, его специалисты просчитались», — отметил Илья Поляков.
Каналы продаж
Как правило, застройщики и девелоперы используют все каналы продвижения коммерческой недвижимости в жилых комплексах: работает собственный отдел продаж, а также они взаимодействуют с риелторами и агентствами недвижимости.
«Никаких ограничений в этом смысле нет, но самый управляемый канал — это, конечно, собственный отдел продаж. Необходимо выделить человека, который будет заниматься этим вопросом. Неважно, руководитель это или специалист отдела продаж. Главное — этот человек должен всегда быть на связи. Потому что клиент по коммерческой недвижимости — это особый клиент. Часто сами владельцы бизнеса интересуются вопросами аренды помещений без посредников, и нужно, чтобы они в любое время могли получить всю информацию», — поделилась опытом компании Елена Астахова.
Игорь Дубин подтверждает, что подбор помещений осуществляется силами самой компании, возможна работа с девелоперами, так как часто собственники передают свои проекты под их управление.
Кроме того, строящиеся и сданные дома всегда могут служить лучшей рекламой самой компании. «Бывает и так, что покупатели приходят за жильем, а приобретают еще и коммерческие помещения в том же здании. Например, к нам обратились за квартирой в ЖК «Сибревком», а приобрели не только жилье, но и офис на первом этаже, теперь там учебный центр известной новосибирской кофейни», — рассказали в компании «СибирьИнвест».
WPBuild.Ru