По наблюдениям аналитиков рынка недвижимости, на смену эпохе однокомнатных квартир пришло время комфортного жилья поближе к центру города. О том, как и почему меняются предпочтения покупателей, «Континент Сибирь» обсудил вместе с экспертами.
На рынке жилья наступило время покупателей. Они диктуют уже не только количество квадратных метров в квартирах и этажность дома. Клиентам важно месторасположение, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры микрорайона и его перспектив. Примечательно, что эти требования характерны как для клиентов премиум-сегмента, так и для покупателей жилья эконом класса.
Спрос на увеличение жилой площади – общероссийская тенденция. Согласно данным, которые приводит независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, сегодня средняя площадь квартир строящихся объектов по стране составляет 49,5 кв. м, а средняя площадь в домах, которые только стоят в очереди за разрешением, уже 51,4 кв.м. За три года, начиная с 2016, средняя площадь квартир в России увеличилась на 6%. По мнению эксперта, 2% в год – вполне нормальная динамика.
Новые тренды не обошли стороной и Новосибирск. Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков подтвердил «Континенту Сибирь», что тенденция к сокращению числа однокомнатных квартир в проектах застройщиков начала прослеживаться с середины 2016 года. И с тех пор динамика отказа от однокомнатных квартир и студий в пользу жилья большей площади все очевидней.
За последние 12 месяцев застройщики продемонстрировали рекордные темпы сокращения предложений однокомнатных квартир (1 к.кв). За год с апреля 2018 по апрель 2019 на рынке Новосибирской Агломерации общее количество предложений в сегменте 1 к.кв сократилось на 29,3% или на 2071 квартиру. В это же время в других сегментах наблюдается рост. Так, в сегменте 4 к.кв.+ отмечен рост предложений на 72,0% или на 286 квартир. Количество 3 к.кв. выросло на 32,8% или на 827 квартир, а количество 2 к.кв. – на 3,2% (125).
Эту тенденцию подтверждает и изменение структуры предложений. Доля однокомнатных квартир за этот же период сократилась на 12%, а доли квартир с большим числом комнат наоборот выросли. Доля двухкомнатных квартир увеличилась на 2,9%, доля «трешек» – на 6,9%, доля четрехкомнатных квартир и больше выросла на 2,2%.
Некоторое сокращение доли однокомнатных квартир отмечает директор RID Analytics Елена Ермолаева: «Если в декабре 2015 г. однокомнатных квартир было примерно 36%, то в апреле 2019 – 31%. А вот доля студий не изменилась, и находится на уровне 24-25% от общего числа квартир в строящихся домах». В разговоре с «Континентом Сибирь» Елена Ермолаева обратила внимание на то, что данные об остатках непроданных квартир на момент сдачи в 2018 году, говорят о том, что застройщикам надо увеличивать долю двухкомнатных квартир – они явно пользуются более высокой популярностью.
Как отметил Максим Марков, такая трансформация линейки предложений свидетельствует об изменении спроса, на который, в том числе, повлияли сдвиги в демографической структуре потребителей, их текущее поведение и предпочтения. На сегодня основными покупателями квартир можно считать представителей поколения миллениалов (год рождения — 1985-2000) — самой малочисленной категории из-за демографической ямы 90-х годов прошлого века. Такой покупателям важно, чтобы жилье было функциональным, технологичным и комфортным.
Риэлторы более сдержано оценивают изменение потребительского спроса. Как рассказала «Континенту Сибирь» руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Жилфонд» Ирина Вонарха, однокомнатные квартиры всегда очень востребованы у покупателей.
«Однушки» уходят быстро, перенасыщения ими рынка на сегодняшний день нет, напротив, наблюдается нехватка такого жилья. Одно- и двухкомнатные квартиры – это самый востребованный товар на рынке недвижимости. На «трешки» наблюдается стабильный спрос, а вот четырехкомнатные покупают намного реже», – отметила Ирина Вонарха.
По словам руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Большой Город» Анны Завалиной, сегодня спрос изменился в сторону более комфортного жилья, появилось больше людей, которые могут купить квартиры бизнес и премиум класса. Кроме того, изменилось количество ипотечных сделок — выросло число людей, которые, наконец, решились оформить жилищный кредит. «В целом, наибольшим спросом из года в год пользуются двухкомнатные квартиры. Они составляют 60% сделок. Перенасыщения по однокомнатным квартирам нет, если речь идет именно о полноценной квартире, а не о студии – ими рынок в последние годы «завален» и спрос на такие объекты снизился», – отметила Анна Завалина. С этим согласна и Ирина Вонарха. «Жилье большой площади менее востребовано, и эта тенденция не меняется. Что касается небольших квартир, те, у кого позволяет достаток, выберут полноценную однокомнатную квартиру, нежели студию небольшой квадратуры», – отмечает собеседница «КС».
Мнение риэлторов поддерживает генеральный директор строительной компании «Сибирь Девелопмент» Игорь Панфилов. «У нас достаточно хороший спрос и на однокомнатные, и на двухкомнатные квартиры-студии. Другое дело, что они у нас не микроскопические, созданы для комфортного проживания. Свою роль также играет выгодное местоположение наших объектов», – заметил Игорь Панфилов. Тем не менее, для девелопера тоже очевидно перенасыщение рынка в сегменте однокомнатных квартир.
«Однокомнатные квартиры сильно отличаются друг от друга, – в свою очередь в разговоре с «Континентом Сибирь» отметил Сергей Николаев. – В Новосибирске есть дома, сданные 2-3 года назад, в которых по 1200 студий. Они до сих пор стоят без отделки. Это перепроизводство в том числе вызвано реализацией социальных программ по поддержке молодых семей. В цене квартир, стоимость которых ограничивалась 43 тысячами рублей за квадратный метр, была заложена нерыночная составляющая в виде губернаторской субсидии – 300 тыс. рублей. Отсюда и проекты, где на площадках по 12 квартир и все они однокомнатные студии. Невольно власть стимулировала строительство ущербных квартир».
Эксперты отмечают еще один фактор, повлиявший на изменение спроса. По наблюдениям специалистов, в третьем квартале 2018 года на жилищный рынок вернулись инвесторы, так как рост цен на квартиры дает более высокую доходность, чем акции многих корпораций. «Инвесторы выбирают новые квартиры в хороших домах и платят живые деньги. Их не интересуют студии, которые стоят по окраинам. Инвесторы люди расчетливые. Покупают те квартиры, которые можно продать. Рантье также выбирают то, что хорошо сдается в аренду. Сегодня это двухкомнатные студии или полноценные однокомнатные квартиры. Инвестиционный спрос смещается в сторону востребованных квартир», – рассказал Сергей Николаев. «Рынок жилья стал интересен для инвестора, – согласен и Максим Марков. – Опять вернулись пакетные сделки, порой до 40 квартир забирается одним лотом, в том числе и юридическими лицами».
На изменение предложения сразу отреагировали цены. В новостройках в сегменте 1 к.кв. за год (с апреля 2018 по апрель 2019) рост цен ускорился на 3,8% и составил 15,8%. на вторичном рынке цены выросли на 17,7% (ускорение темпов роста – 6,8%).
При этом рост цен прослеживается во всех сегментах, что делает недвижимость снова ликвидным товаром. В сегменте 2 к.кв. за этот же период цены выросли на 8,9% в новостройках и на 15,8% на вторичном рынке жилья. Стоимость трехкомнатных квартир в новостройках увеличилась на – 7,8%, на вторичном рынке – 13,2%.
Меньше всего подорожали четырехкомнатные и больше квартиры. В новостройках произошел рост на 5,0%, на вторичном рынке – на уровне 2,8%.
«Однокомнатные квартиры сегодня, как и всегда, остаются самым ликвидным объектом. У компаний с хорошей репутацией такие квартиры расходятся буквально за пару часов после старта продаж», – подчеркнула Анна Завалина.
Самые дорогие «однушки» в новостройках Сибири
Эксперты ЦИАН изучили рынок дорогих «однушек» в новостройках Сибирского федерального округа и составили рейтинг регионов СФО по максимальной стоимости жилья этого формата.
Для рейтинга самых дорогих однокомнатных квартир в новостройках Сибирского федерального округа были отобраны лоты в строящихся и сданных в эксплуатацию домах. При этом для последних применялись дополнительные условия. Во-первых, разрешение на ввод в эксплуатацию в проекте было оформлено не более пяти лет назад. Во-вторых, рассматривались только лоты без отделки, за исключением вариантов, где предлагается ремонт от застройщика.
1 место. Новосибирская область
7,02 млн рублей / 68 кв. м
ЖК PrimeHouse / Ввод в эксплуатацию: 4 квартал 2019 годаПервое место рейтинга самых дорогих «однушек» в новостройка СФО заняла Новосибирская область. За 7,02 млн рублей в центре Новосибирска можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 68 кв. м. Указанный лот предлагается в жилом комплексе PrimeHouse на 15 этаже.
2 место. Алтайский край
6 млн рублей / 80 кв. м
ЖК «Собрание» / Ввод в эксплуатацию: 2 квартал 2019 годаВторое место у Алтайского края и жилого комплекса «Собрание», расположенного в центре Барнаула. За 6 млн рублей здесь предлагается квартира площадью 80 кв. м. Это самый большой лот в рассматриваемом рейтинге. Причем при желании количество комнат можно даже увеличить – число окон позволяет спланировать пространство с несколькими жилыми помещениями.
3 место. Кемеровская область
4,08 млн рублей / 68 кв. м
ЖК «Каравелла» / Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году«Бронзу» поучила Кемеровская область. В этом регионе самая дорогая однушка в новостройке обойдется в 4,08 млн рублей. Это бюджет покупки лота площадью 68 кв. м в сданном в эксплуатацию жилом комплексе «Каравелла» в центре Кемерово.
WPBuild.Ru