До старта новой модели финансирования жилищного строительства с использованием механизма счетов эскроу осталось меньше месяца. В Новосибирске на новую систему с 1 июля должны перейти около 30% от всех строящихся домов, или 129 жилых комплексов. Из них, по оценке экспертов строительного рынка, 71 дом общей площадью 800 тыс. кв. м находится в зоне риска и вряд ли получит проектное финансирование. Положение на рынке строящегося жилья в регионе на заседании «Регионального делового клуба строителей» 24 мая обсудили девелоперы, банкиры, представители мэрии Новосибирска и независимые эксперты.
С 1 июля 2019 года застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Жилье будут строить за счет банковских кредитов, а средства граждан будут храниться на счетах эскроу в банках до ввода объекта в эксплуатацию. Только после этого девелоперы смогут ими воспользоваться.
Открывая заседание, председатель Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей», депутат Законодательного собрания Новосибирской области Майис Мамедов подчеркнул, что все обсуждения будут сконцентрированы вокруг приближающейся даты — 1 июля 2019-го, начиная с которой жизнь строителей должна радикально измениться. Майис Мамедов уточнил, что собравшиеся эксперты не ставят цели обязательно прийти к некоему однозначному решению. «Это будут мысли вслух, разговор коллег, специалистов о том, как достойно и без потерь встретить революционные правила игры на рынке жилищного строительства», — задал тон обсуждению председатель Ассоциации.
О рисках, проблемах и особенностях жилищного строительства, которые ожидают застройщиков после вступления закона в силу, рассказала аналитик рынка недвижимости, руководитель отдела «Недвижимость» радиостанции Business FM (г. Москва) Валерия Мозганова. По мнению эксперта, велика вероятность, что дата вступления закона в силу может быть перенесена. На это есть как минимум четыре причины.
Во-первых, число проектов, которые предстоит рассмотреть банкам в связи с переходом на эскроу-счета, увеличится в разы. Большинство финансовых учреждений, быть может, только за исключением Сбербанка, обладают недостаточными компетенциями для проведения экономической экспертизы инвестиционно-строительных проектов. Перенос сроков избавляет банки от необходимости в спешном порядке приступать к этой работе. Во-вторых, девелоперам необходимо пересматривать проекты, а в некоторых случаях составлять абсолютно новые бизнес-планы, что само по себе затратно и требует дополнительного времени. В-третьих, региональным властям необходимо будет найти ресурсы, чтобы достроить те проекты, которые не могут получить проектное финансирование. И в-четвертых, юридические коллизии. Юристам предстоит проработать решения различных ситуаций, которые непременно возникнут при смене модели финансирования жилищного строительства.
О том, как эти вопросы решаются в Москве, на заседании рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы, генеральный директор компании «Центр-2000» Любовь Цветкова. В частности эксперт сообщила, что мэрия Москвы, используя инструменты, которые есть у региональной власти, старается оставить максимальное количество застройщиков, которые будут работать по старым правилам. Поэтому московские строительные компании, особенно крупные, относятся к изменению законодательства достаточно спокойно.
У новосибирских застройщиков также нет панических настроений. Как рассказал президент АРООР «Строители Сибирского региона», член правления Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей» Александр Савельев, еще три-четыре года порядка 65% строительных компаний региона будут работать по старым правилам, достраивая объекты, которые сегодня находятся в разной степени готовности (по данным мэрии Новосибирска, готовность строящихся объектов — от 30% до 99%). Такую возможность застройщикам предоставил Минстрой РФ. По старой схеме с прямым привлечением средств граждан смогут работать компании, чьи проекты имеют строительную готовность не менее 30%, количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.
Оценивая объективные риски неполучения проектного финансирования строящимися жилыми комплексами Новосибирска после 1 июля, директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков озвучил следующие цифры: в зоне высокого риска остаются более 70 МКД общей площадью свыше 800 тыс. кв. м. Это примерно 15% всего строящегося жилья.
Заместитель начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Роман Теленчинов сообщил, что департамент ведет постоянный мониторинг строительного рынка города. «Нам важно понять, как застройщики приступают к проектному финансированию. Анализ показал, что часть компаний с 1 июля не сможет его получить, и нам нужно будет принимать решение, что делать с такими объектами», — отметил он.
Важной и сложной задачей становится консультационная помощь при оценке проектов. Рынок велик (в строительном заделе Новосибирска — около 5 млн кв. м жилья, 579 объектов в строительстве), и адекватно оценить в краткий срок столь большой объем проектов банки не в состоянии. «В банковских структурах отмечается значительный дефицит специалистов соответствующей квалификации, отчего их экспертиза может «хромать», — подчеркнул Роман Теленчинов.
Дмитрий Атнишкин (Группа компаний «Сибмонтажспецстрой»), комментируя практические аспекты сотрудничества строителей с финансово-кредитными структурами (на примере взаимодействия с ДОМ.РФ), отметил, что банки закладывают в договор с застройщиками возможность значительного — на 20% — снижения доли прибыли девелопера в ходе реализации проекта (за счет, например, повышения процентной ставки для застройщика и т. п.). При этом, согласно условиям договора, все организационно-управленческие действия, ведущие в итоге к упомянутому снижению доходности проекта для строителей (в пользу финансовой организации), банк производит на свое усмотрение в одностороннем порядке, и согласия застройщика не требуется. «Вы можете попытаться отказаться от этого условия, но тогда банк откажет вам в кредитовании», — констатировал Дмитрий Атнишкин.
Представители банковского сообщества в свою очередь постарались заверить девелоперов, что находятся с ними в одной лодке. «Банки готовы разделять риски вместе с застройщиками, — подчеркнул вице-президент, управляющий филиалом Газпромбанка (АО) «Западно-Сибирский» Намжил Урбанаев. — Финансовые учреждения в силу закона стали партнерами, и мы вместе принимаем решение, пойдем в этот проект или нет. Мы должны убедиться, что рассматриваемый жилой комплекс найдет покупателя, будет построен качественно и в срок. И квартиры будут реализованы в соответствии с финансовой моделью. Банк заинтересован в успешных продажах, также как застройщик. Любое финансовое учреждение категорически не хочет остаться с недостроенным объектом, с деньгами на эскроу-счетах, которые уйдут обратно».
А генеральный директор ПАО «Банк «Левобережный» Владимир Шапоренко отметил, что банки наращивают экономическую экспертизу оценки застройщиков.
Подводя итоги обсуждения, Майис Мамедов отметил, что закон принят, и застройщикам придется по нему работать. Но чтобы новые правила строительства жилья принесли ожидаемый эффект, всем заинтересованным сторонам стоит тщательно проанализировать собственные риски и направить свои замечания и предложения в виде поправок в Государственную думу РФ, чтобы и дальше совершенствовать законодательную базу.
WPBuild.Ru