Недвижимость с коммерческим интересом

Сибирский рынок коммерческой недвижимости переживает очередной виток развития. Более того, на фоне экономического спада этот вид недвижимости в последние годы кардинально изменился. «Континент Сибирь» выяснял, где сейчас селится бизнес, и что его может заинтересовать.

Есть ли кризис и где спрос?

По информации главы департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексея Кондратьева, на сегодня в городе строится порядка 5,4 млн. кв. м жилья. Как утверждает гендиректор ГК «СибмонтажСпецстрой» Анатолий Павлов, в удачных районах традиционно первые этажи новостроек отдаются под коммерческую недвижимость – не только магазины и парикмахерские, но и достаточно часто детские образовательные учреждения, фитнес-клубы, а также рестораны, поэтому данный сегмент при оценке рынке не стоит сбрасывать со счетов.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Жилфонд» Алексей Малов отмечает, что в рассматриваемом секторе в последние три года отмечается существенное развитие. Приводя статистику аренды и продаж коммерческих площадей, эксперт отмечает, что рынок не упал, а в последние три года интенсивно развивается. Бизнес в России восстановил свои позиции, и, как следствие, офисные помещения заполнены, а арендные ставки плавно двигаются в сторону повышения на 10-12% в год. “Если до этого несколько лет наблюдался паритет в соотношении спроса и предложения в секторе коммерческой недвижимости, то сейчас рынок предложений сократился, стало меньше продавцов и больше покупателей», — отмечает эксперт.

Как отмечает директор компании MDBroker Данил Прудников, в вопросе локации нужно исходить от потребностей: с недавних пор почти все продуктовые сети стремятся работать не в центре, а в спальных районах Новосибирска.  Большой интерес со стороны бизнеса есть к улице Выборная, Первомайскому району и Академгородку, где в принципе строится немного, в том числе и коммерческой недвижимости.

Алексей Малов при этом также отмечает, что дефицит коммерческих помещений наблюдается в Кировском и Ленинском районах, поэтому они  могли бы развиваться в данном направлении, застраиваясь административными зданиями и бизнес-центрами.

Впрочем, есть и другая, пессимистичная точка зрения. По оценке экс-главы комитета поддержки и развития малого и среднего предпринимательства мэрии Новосибирска, управляющего партнера DSO Consulting Сергея Дьячкова, стагнация в экономике продолжается, и бизнес постепенно сжимается. Поэтому деловая активность, а, значит, и коммерческая недвижимость концентрируется вокруг Красного проспекта. По мнению Дьячкова, даже округа площади Маркса, которая много лет была центром притяжения для бизнеса, сейчас теряет свои позиции.

Что и где строится?

По словам Алексея Кондратьева, городские власти сейчас сосредоточены на строительстве объектов социального назначения – школ и детских садов, поскольку высокие темпы жилья резко нарастили отрыв между ними. В качестве примера Кондратьев привел недавно введенную и на текущий момент самую большую школу в Новосибирске – в новом массиве Первомайского района. При этом все социальные объекты строятся в новых спальных районах, а не на сложившихся территориях. Таким образом, возникает еще одна проблема, о которой не часто говорят вслух – власти обращают усиленное внимание на окраины, а в центре между тем становится все теснее не только в школах и поликлиниках, но и коммерческих объектах.

ТРЦ «Европейский»
ТРЦ Европейский

Как констатирует Алексей Кондратьев, на сегодня в Новосибирске строится  порядка 2,5 млн. кв.метров в сфере коммерческой недвижимости. Из них самыми большими проектами являются ТРЦ «Европейский» на Танковой общей площадью 102 тыс. кв.метров и общественно-деловой комплекс «Снежная миля» на Большевистской в Октябрьском районе общей площадью 77 тыс. кв.м. Впрочем, оба объекта реализуются не первый год и считаются проблемными. Так, по информации из внутренних источников «Континента Сибирь», на ввод в эксплуатацию «Европейского» необходимо порядка трех миллиардов рублей. Эксперты рынка отмечают, что его открытие было бы логичным в конце нынешнего года, но вместе с тем сомневаются, что инвесторы смогут найти такую сумму для его полной реализации.

В апреле введен в эксплуатацию бизнес-центр на Военной, около ТРЦ «Аура», строительством которого занималась «Сибирьинвест». Еще осенью компания благоустроила прилегающую аллею, высадила более сотни деревьев и кустарников о чем ранее писал «КС».

По информации мэрии Новосибирска, в целом, по итогам прошлого года, в городе введено в эксплуатацию 487,5 квадратных метра объектов административного, общественного и производственного назначения. Из них наиболее крупными являются Центр исследований и разработок на улице Николаева в Академгородке и головной расчетно-кассовый центр ЦБ на улице Станционная.  Оба объекта – средних размеров, поэтому некоторые респонденты «КС» отмечают, что эпоха гигантских новостроек в секторе коммерческой недвижимости ушла в прошлое. По крайней мере,  пока так.

Тихий центр только для офисов

В региональных деловых кругах можно часто встретить мнение, что в дальнейшем коммерческая недвижимость будет развиваться преимущественно в Тихом центре Новосибирска. Якобы все, что там стоит, постепенно перейдет под офисы.

Однако так полагают далеко не все.  По мнению Сергея Дьячкова, жилье в центре останется, но постепенно вся бизнес-активность перейдет сюда, поскольку частных компаний становится меньше.

Руководитель Западно-Сибирского центра независимой оценки собственности Антон Богданов видит в этом закономерное развитие городской инфраструктуры. «Если оценивать пропускную пешеходную способность улиц по активности мобильных телефонов (сейчас появились специальные сервисы), то в Тихом центре она выше в несколько раз», — поясняет собеседник издания.

Он отмечает, что люди активно выводят квартиры из жилого фонда, чтобы сделать коммерческие помещения по улице Советской, потому что это экономически выгодно. «В прошлом году только через нас прошло порядка 20 сделок», — приводит красноречивые цифры спикер.

Алексей Малов не согласен с подобным мнением. По его словам, бизнес-будущее не только за Тихим центром. Понятно, что интерес к этому району есть, но это не значит, что коммерческая недвижимость при этом вытеснит жилую – Тихий центр застроен жилыми домами, и в ближайшей перспективе они никуда не денутся. Мнение Малова подтверждает и статистика управления Росреестра по Новосибирской области, представители которого отмечают, что в прошлом году активного вывода жилого сектора в коммерческий в этом районе не наблюдалось.

А застройщики утверждают, что в центре Новосибирска как раз выгоднее строить жилье – оно и стоит дороже, и покупается активнее.  По словам Данила Прудникова, в жилом комплексе Milkhouse застройщик отдал первые этажи под коммерческую недвижимость, тем самым создав «точки притяжения», как для жителей нового ЖК, так и для всех, кто бывает в Тихом центре.

Впрочем, Антон Богданов все же согласен с мнением о том, что общие тенденции спроса-предложения выявить достаточно сложно. По его словам, необходимо рассматривать каждый конкретный объект, причем не только его локальную составляющую, но и, например, количественную. Так, «Сибакадемстрой” сделал помещения на первом этаже квартала на Декабристов маленькими, по 50 — 150 кв.м. Они были распроданы очень быстро, поскольку небольшая площадь достаточно вариативна в использовании, и ее покупка необременительна для малого бизнеса. А вот компания «Метаприбор» восемь лет назад на Военной сделала свободную планировку на 1000+ кв.м., но только сейчас нашла арендатора.

Что интересует бизнес в инфраструктуре недвижимости?

Помимо основного критерия – местоположения – при выборе офиса в последние годы появились еще ряд требований, которые пользуются спросом среди клиентов.  По словам Алексея Малова, на сегодня класс «B” среди бизнес-центров является самым востребованным. Людям нравится, что в специально построенных для ведения бизнеса зданиях есть лифты, холлы, охрана. На эти помещения арендаторы находятся быстро. На первые этажи жилых домов клиенты отзываются менее охотно. Впрочем, как отметил Данил Прудников, все зависит от дома, в котором помещения предлагаются в аренду.

По мнению Анатолия Павлова, в жилых комплексах необходимы коммерческие площади, но под определенный вид бизнеса. Павлов полагает, что уже на этапе проектирования комплекса необходимо продумать помещения под магазин, фитнес-клуб, детский центр  и небольшой ресторан. Таким образом, должны быть удовлетворены часть потребностей жителей нового дома. Более того, застройщик не исключает, что входы во все эти помещения можно сделать на огороженной территории – получается, что зайти извне в них посторонним, не жильцам дома, будет невозможно.

Данил Прудников  добавляет, что выбор офиса зависит от целей бизнеса. У отдельно стоящих помещений в центре Новосибирска гораздо больше шансов привлечь внимание арендаторов и в первую очередь потому, что есть вся необходимая для нормальной работы инфраструктура – столовая, бэк-офисы банков, банкоматы, конференц-залы, консалтинговые услуги. Но и для первых этажей жилых домов всегда найдутся свои клиенты. Главное – понимать круг заинтересованной в будущем офисе аудитории.

Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ