Что мешает реализации программы расселения и сноса ветхого и аварийного фонда в Новосибирске?

Новая программа расселения и сноса ветхого и аварийного фонда в Новосибирске уже вступила в силу. Однако с ее реализацией до си пор нет полной ясности. И дома прописаны, и бюджет выделен, но есть одно существенное «но» — возможность участия в программе бизнеса. Власти ждут от застройщиков активности в этом вопросе, однако последние пока в раздумьях, стоит ли вообще ввязываться в подобного рода проекты. «Континент Сибирь» разбирался, кому и за чей счет придется сносить городской аварийный фонд, по крайней мере в 2019 году.

В рамках программы по расселению ветхого и аварийного фонда с 2019 по 2023 год предполагается снести 174 дома в Новосибирске. Примерно половина из них планируется к расселению и сносу за счет застройщиков.

Власти не единожды заявляли, что в рамках программы, рассчитанной до 2023 года, примерно половина аварийного фонда будет расселена и снесена благодаря частным инвестициям, то есть застройщикам. До этого года подобное сотрудничество действительно существовало: застройщики работали с аварийным фондом в центре, после чего получали хорошие участки под новое строительство. Однако с введением новых правил в строительстве, которые должны вступить в силу с 1 июля 2019 года, условия всерьез меняются. Причем настолько, что застройщики, понимая это, уже сейчас предпочитают не связываться с программами по сносу аварийного жилья. На различного рода совещаниях строители предлагали муниципалитету различные схемы обновленного сотрудничества, вплоть до отмены стоимости аренды земельного участка. Чиновники пока молчат, поскольку есть еще один важный нюанс, который, по сути, сводит любые поблажки со стороны муниципалитета к нолю — до сих пор непонятна схема проектного финансирования, при которой банки позволят застройщику участвовать в подобного рода программах. Пока, по мнению банкиров, экономика любого подобного проекта не интересна для открытия кредитной линии.

Гендиректор группы компаний «Стрижи», являющейся одной из самых активных участников в программе сноса и расселения аварийного жилья в Новосибирске, Игорь Белокобыльский уверен, что проектное финансирование с эскроу-счетами сильно ограничит возможности застройщиков в участии в серьезных программах по расселению из аварийного фонда. Впрочем, собеседник издания заметил, что работа в этом направлении все же ведется — к концу года, скорее всего, появится пилотный проект, как для банка, так и для застройщика, который позволит более четко понимать условия финансирования для компаний, участвующих в программах расселения и сноса аварийного фонда. По словам Белокобыльского, для региона это будет первый проект, поэтому ждать более или менее активной работы со стороны застройщиков в ближайшее время точно не стоит.

Гендиректор ГК «СибМонтажСпецстрой» Анатолий Павлов напомнил еще об одном существенном нюансе, который также существенно усложняет работу застройщикам в сносе аварийного фонда — недостаточная проработанность законодательной базы. По мнению собеседника «Континента Сибирь», город нуждается в проработке местного законодательства, которое бы привело в порядок отношения между собственниками аварийного жилья или частного сектора в центре (по мнению Павлова, и то и другое можно сносить).

«На этом рынке есть откровенные мошенники, которые, воспользовавшись ситуацией, не дают работать с расселением фонда, запрашивая с застройщика какие-то нереальные деньги, не поддающиеся вообще никакой экономике. В этом случае совершенно понятна реакция застройщиков, которые не хотят работать на застроенных территориях, предполагая появление подобного рода неадекватных персонажей. У меня есть дома под снос, где расселены все квартиры, кроме одной. В итоге суды длятся годами, а участки простаивают, что для меня, конечно, абсолютно невыгодно», — делится пониманием ситуации Павлов.

Игорь Белокобыльский согласен с коллегой по рынку, замечая, что судебные разбирательства только для более или менее опытных в этом направлении застройщиков длятся до трех лет, а новички в подобных ситуациях могут вообще остаться не у дел.

Депутат Законодательного собрания Новосибирской области, заместитель директора по развитию СК ООО «Вира-строй» Александр Аксененко согласен с тем, что главная проблема, которая на сегодня зачастую препятствует работе застройщиков с аварийным фондом, — не совсем адекватное понимание ситуации собственников квартир в бараках. «За некоторые квартиры люди выставляют приличные суммы, на которые застройщики просто не могут согласиться. В итоге суды длятся годами, и для застройщика это, конечно, невыгодно», — отмечает Александр Аксененко.

По мнению собеседника издания, должна быть четко проработанная законодательная база, которая позволяла бы решать подобного рода ситуации быстро и оперативно. При этом эксперт не настаивает на других льготах для застройщиков, полагая, что рыночные отношения между муниципалитетом и бизнесом должны остаться прежними. Александр Аксененко также отметил еще один важный момент, который, по его мнению, остановит работу в этом направлении со стороны строительного бизнеса как минимум на полгода — проектное финансирование: «Пока федеральное законодательство предполагает, что застройщик должен только строить, а не сносить и расселять. Но сложившаяся ситуация, скорее всего, будет разрешена благодаря различным законодательным поправкам».

Анатолий Павлов предлагает несколько простых и, по его мнению, действенных вариантов, которые власти могут принять уже в ближайшее время. В первую очередь определить список центральных улиц города, где можно увеличить налог на землю в несколько раз, — в этом случае жителям частного сектора и бараков становится невыгодно иметь жилье. Во-вторых, потребовать от собственников привести в порядок внешний вид хотя бы заборов (для жителей частного сектора). «Почему с меня в случае ненадлежащего ухода за территорией берут штрафы, а с собственника дома в частном секторе — нет? Если людей обяжут вкладывать свои деньги в благоустройство территории, они всерьез задумаются, стоит ли жить в центре в индивидуальном доме или проще переехать в другой район, а может, и вовсе в многоэтажку», — полагает собеседник «Континента Сибирь».

Депутат Законодательного собрания Новосибирской области, председатель Ассоциации «Региональный деловой клуб строителей», основатель группы компаний «Первый строительный фонд» Майис Мамедов полагает, что отношения застройщиков и муниципалитета в существующих обновленных условиях должны быть полностью пересмотрены. По его мнению, чиновникам не стоит надеяться на активность бизнеса, а потому для компаний, решивших работать на застроенной территории, должны быть проработаны льготные условия на законодательном уровне. По мнению собеседника «Континента Сибирь», в любом случае нужно более активно работать с федеральным деньгами, а не надеяться только лишь на местные силы, пусть и в бизнесе.

Игорь Белокобыльский также полагает, что в существующих условиях становится невозможным проект по расселению из ветхого и аварийного жилья только лишь с частным финансированием. «Конечно, все зависит от конкретной территории, но в любом случае участие муниципалитета должно быть — где-то даже с вложением средств до 100%», — полагает эксперт, отмечая, что активность выделения средств из федерального фонда будет зависеть от уровня компетенции местных властей, который предстоит серьезно наращивать.