Необходимость расселения жителей ветхих и аварийных домов стала причиной утверждения заксобранием Новосибирской области законопроекта, который возлагает на застройщиков социальные функции по решению этих проблемных вопросов в обмен на передачу им земельных участков без конкурса. О том, насколько действенной может быть эта мера, — в материале «Континента Сибирь».
Вопрос расселения жильцов из аварийных домов не теряет своей актуальности уже несколько десятилетий, являясь важной составляющей региональной жилищной политики. Ежегодно десятки новосибирских жилых домов, которые эксплуатируются более 60 лет, признаются муниципалитетом города опасными для проживания.
Последние 10 лет для решения проблем расселения горожан из ветхого и аварийного жилья действовали три программы реновации (то есть сноса и реконструкции ветхих зданий, строительства новых домов, создания дополнительной инфраструктуры).
Первая программа — это реализация Федерального закона № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ». Согласно указанному предписанию, около 50% средств на реновацию жилья выделялось из федерального бюджета, остальные средства поступали от региона и муниципалитета. С 2007-го по 2017 год благодаря действию этой программы удалось расселить жильцов 242 ветхих домов.
В 2012 году начала действовать ведомственная целевая программа (ВЦП) строительства, которая позволила получить новые квартиры владельцам еще 83 аварийных домов. Однако ее действие было ограничено возможностями областной и городской казны.
Третья программа — развитие застроенных территорий (РЗТ). Она вступила в силу в 2012 году, и ее цель заключалась в привлечении новосибирских строительных компаний к участию в реновации аварийного жилья. Финансирование РЗТ городской бюджет и инвесторы разделили пополам. В 2017 году было заключено 10 договоров с застройщиками, которые расселили 29 из 34 аварийных домов.
7 мая 2018 года президент России Владимир Путин подписал указ о необходимости обеспечить устойчивое сокращение не пригодного для проживания жилищного фонда во всех регионах РФ. К этому времени в Новосибирске в рамках трех действовавших программ к июню 2018 года было расселено 484 дома. В среднем на реновацию одного барака было потрачено 30 млн рублей.
Однако уже через месяц на совещании по жилищным вопросам города мэр Новосибирска Анатолий Локоть сообщил, что федеральная поддержка программ расселения заканчивает свое действие, и дальнейшие перспективы их финансирования остаются не ясны. В то же время, по словам начальника управления по жилищным вопросам мэрии Новосибирска Дмитрия Рыбалко, количество аварийного жилья продолжает стремительно возрастать, и в течение ближайших лет ветхим жильем могут быть признаны еще полторы тысячи домов Новосибирска.
В сложившейся ситуации нагрузка на расселение жильцов аварийных зданий была возложена на программу РЗТ, которая была продлена до 2023 года. За это время планируется расселить 113 домов, при этом городской бюджет израсходует 659 млн рублей, а привлеченные средства инвесторов составят 1936,6 млн рублей.
В начале сентября было объявлено, что будет возобновлено федеральное финансирование программы расселения жильцов аварийного и ветхого жилья, которая будет запущена с начала 2019 года. В новую программу вошли 174 дома, признанные аварийными до 1 января 2018 года. В них проживают почти 5 тыс. человек, а площадь жилого фонда составляет 72 тыс. кв. метров. Стоимость программы оценивалась в 4 млрд рублей. Предполагается, что, по крайней мере, половина домов будет расселена силами инвесторов.
Для привлечения новых строительных компаний к реновации аварийного жилья необходимо было внести поправки в законодательство. Основой нового законопроекта послужил 583-й областной закон «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов, и о внесении изменения в статью 15 закона Новосибирской области “Об использовании земель на территории НСО”».
В соответствии с этим законом земельный участок предоставляется застройщику без проведения торгов в двух случаях. Либо не менее 10% общей площади построенных помещений подлежат передаче в собственность или социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций, либо застройщик обязуется предоставить не менее 2,5% общей площади жилых помещений для передачи в собственность гражданам, пострадавшим от долевого строительства. При этом реализация проекта предполагает строительство жилья общей площадью не менее 10 тыс. кв. метров жилых помещений, а застройщик должен обязательно внести взнос 30 млн рублей на завершение строительства любого долгостроя на территории Новосибирской области.
17 декабря прошла 36-я сессия Законодательного собрания Новосибирской области, на которой депутаты сразу в двух чтениях приняли изменения в 583-й областной закон. По новой версии он предусматривает выделение земли без торгов тем застройщикам, которые обязуются предоставить квартиры муниципалитету для расселения ветхого и аварийного жилого фонда. По этому законопроекту существует два обязательных условия: застройщик должен вводить в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. метров жилых помещений и не менее 6% общей площади из построенного жилья он обязан передать муниципалитету для расселения ветхого жилья. Законопроект исключает возможность получения земель без конкурса при точечной застройке. По словам депутатов, данный документ позволит ускорить решение проблемы расселения жильцов из аварийного жилья.
«Наконец этот закон приняли, я его полностью поддерживаю, — отметил «КС» депутат Совета депутатов Новосибирска, директор по коммерции и развитию ООО «ДСК КПД-Газстрой» Кирилл Покровский. — В первую очередь я вижу в этом какой-то рациональный выход из сложной сложившейся ситуации с расселением жильцов из ветхих домов. Нормативы, которые были приняты, имеют экономическую целесообразность. Всегда определенное неведение вызывала процедура проведения конкурса на приобретение земельных участков застройщиками, потому что там очень много есть нюансов, которые могут регулироваться, а здесь все понятно и прозрачно. Мотивы такого закона понятны и жильцам, и застройщикам, и властям. Эта законодательная мера назревала давно, еще когда мы обсуждали размер передаваемых муниципалитету площадей: 6% передать или 10%? И вот наконец-то достигли соглашения». По его словам, некоторые общественники называют эту меру поддержкой строительной отрасли региона. «Я не до конца с этим согласен: строительные издержки растут, и очень многие производства зависят от строительной отрасли, поэтому называть это поддержкой я не стал бы. Огромных прибылей этот законопроект застройщикам не сулит. Это скорее разумный выход из очень сложной ситуации в городе с ветхим аварийным жильем. Я думаю, что в отсутствие других вариантов застройщики согласятся участвовать в этой программе. Одно из самых главных преимуществ законопроекта в том, что сама схема передачи земли достаточно глубоко проработана и прозрачна. Согласно нормативам, очень легко оценивается площадь передаваемого жилья. Также этот закон распространяется только на тех застройщиков, которые собираются комплексно осваивать территорию. Заниматься контролем застройки участков, предоставленных по данному закону, будет министерство строительства», — пояснил Покровский.
Сторонником принятия проекта выступил еще один участник строительного рынка, депутат Совета депутатов Новосибирска Вячеслав Илюхин. По его словам, реально существующее количество ветхого аварийного жилья в Новосибирской области в десять раз больше официальных цифр. «Просто здесь попадает в «вилку» муниципалитет: если он признает какое-либо здание ветхим, аварийным, то власти обязаны расселить жильцов в течение года, но где взять для этого средства, никто не понимает. Поэтому расселение этих жильцов решили возложить на 583-й закон, который теперь будет распространяться не только на обманутых дольщиков, но и на жильцов ветхого аварийного жилья. Масштабные инвестиционные проекты (МИП) позволят более масштабно подойти к проблеме. Я думаю, что шесть процентов от построенных площадей — это достаточно весомое количество жилья для расселения. Поэтому мне кажется, что этот закон правильный и своевременный: его нужно было принять гораздо раньше», — отметил собеседник «КС».
Вячеслав Илюхин считает, что закон был принят только сейчас, потому что городским властям не особо нравится тот факт, что земля, которой и так немного, продается в обход аукциона. «Тут надо выбирать меньшее из двух зол, но то, что люди живут с туалетами и выгребными ямами во дворах в XXI веке, тоже неправильно. Для застройщика тоже проще купить земельный участок и заниматься бизнесом, чем брать на себя исполнение каких-либо социальных обязанностей. Поэтому я думаю, что не все согласятся участвовать в исполнении нового закона», — заключил парламентарий.
Депутат Законодательного собрания Новосибирской области, глава строительной компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко уверен, что этот закон не устранит полностью проблему, он является лишь одним из дополнительных инструментов для ускорения ее решения. «Сейчас городу для расселения граждан из аварийного жилья необходимо 40 млрд рублей, и эта величина отражает масштабность проблемы. Если 10–12 бараков в год новый закон поможет расселить, это будет уже хорошо. В прошлом веке многие дома Новосибирска были ведомственные, принадлежали предприятиям, и сейчас, когда они обветшали, нагрузка и ответственность за них лежит на городе, — сказал Иван Сидоренко. — Возможностей муниципалитета по их расселению не хватает. Поэтому пришлось прибегнуть к такому инструменту. При этом не совсем понятно, сколько нужно передавать городу построенных площадей для расселения: на периферии города земли нужно меньше, а в центре — больше. На мой взгляд, передача шести процентов площади — это много. Не исключено, что в следующем году после первого опыта применения закона, возможно, мы внесем некоторые поправки в размер передаваемой жилплощади».
Скептически отнесся к принятию нового законопроекта глава «ЗЖБИ-4», депутат Законодательного собрания Новосибирской области Николай Мочалин. «Я не уверен, что это поможет решить проблему расселения из ветхого и аварийного жилья. Шесть процентов передаваемых площадей считаю очень небольшой платой за обход конкурсных процедур по выделению земельного участка. Обратите внимание, что взнос в размере 30 млн рублей в новой редакции закона убрали. Крупные застройщики будут иметь серьезные преимущества перед мелкими и, прикрываясь заботой о людях, получат самые лакомые земельные участки за бесценок, — сказал «КС» Николай Мочалин. — Думаю, что здесь есть явные признаки нарушения антимонопольного законодательства. Но это уже тема для соответствующего комитета и прокуратуры. Поэтому я выступаю против принятия такого закона, который мы как-то «бегом» приняли. У меня нет уверенности в том, что жилье достанется нуждающимся».
Николай Мочалин подчеркнул, что попытка решить государственную проблему по расселению граждан за счет застройщика не принесет желаемого результата. Последние десятилетия государство перекладывает исполнение этой задачи на плечи коммерсантов, а у бизнеса первоочередная задача — получение прибыли, а не исполнение социальных функций.
«В Новосибирске есть печальный опыт по решению этой проблемы схожими способами, — напомнил Николай Мочалин. — В конце 90-х – начале 2000-х годов мэрия Новосибирска пыталась решить проблему социального жилья. В обмен на земельный участок по льготной цене застройщик передавал пять процентов жилья безвозмездно, а еще десять процентов по себестоимости. Этот проект закончился возбуждением уголовного дела: 1500 квартир работники мэрии (по информации Следственного комитета) продали по рыночной цене. Так что тема совсем не новая, и этот негативный опыт обязательно стоит помнить и учитывать. Необходимо понимать, что социальную ответственность перед обществом несет в первую очередь государство, и ждать ее от застройщика не стоит».
Директор по маркетингу группы строительных компаний «АКД» Юлия Домникова считает, что особой экономической мотивации для строителей новый закон не принесет. «С точки зрения застройщика, совершенно безразлично, как платить за землю. Схема с аукционами кажется нам более прозрачной, потому что каждый может участвовать, определив приемлемую для себя стоимость земли, далее в ходе аукциона определяется справедливая цена участка. Более того, в законе не учитывается сегмент, в котором предполагается строить комплексный проект: шесть процентов для жилья эконом-класса и для жилья бизнес-класса – это совершенно разные цифры, разница в рыночных ценах за квадрат может составлять десятки тысяч рублей», — заявила Юлия Домникова.
Она также обращает внимание на социальную направленность закона, ведь деньги, полученные путем проведения аукциона на землю, также поступают в бюджет, а значит, могут быть направлены на различные социальные нужды: строительство больниц, школ, детских садов, дорог, расселение жильцов ветхого и аварийного жилья в том числе. В предложенном новом законе эти деньги идут исключительно на расселение, и не совсем понятно, насколько это оправданно.
По мнению директора строительной компании «Группа «Мета» Владимира Мартыненкова, новый закон создает больше вопросов, чем ответов. «Такой процент (6% передаваемой площади) может оказаться и нормальным, и нет. Все зависит от того, какие земельные участки будут переданы. Как оценить то, какие объекты требуют сноса? Нужно ли менять старые коммуникации на земельном участке? — задается вопросами Владимир Мартыненков. — Математически трудно рассчитать ценность земли, полученной по этому законопроекту, в отличие от приобретения земельного участка на условиях аукциона. В случае с действием нового закона застройщику может повезти, а может не повезти с участком. Поэтому очень сложно сегодня дать объективную оценку этому законопроекту».
WPBuild.Ru