Исполнительный директор Новосибирского отделения «Деловой России» и директор компании «Отелит Девелопмент» ЕВГЕНИЙ БУРДЕНЮК рассказал в интервью «Континенту Сибирь» о взаимоотношениях бизнеса и власти, тенденциях в девелопменте и продуктовом ритейле и о том, как искать потенциальных партнеров и клиентов.
Девелопмент и ритейл
— Евгений, как вы оцениваете итоги прошедшего года для «Отелит Девелопмент»? Довольны ли результатами?
— Итоги года я оцениваю очень позитивно. Мы сдали в аренду крупные объекты, зашли на новые площадки и реализовали новые проекты. Мы активно развиваемся и идем к своим целям. В целом, я бы не хотел рассматривать результаты в разбивке по годам, потому что наша деятельность ведется непрерывно и динамично. Буквально ежедневно мы заходим в различные стройки, начинаем реализовывать проекты, которые будут продолжаться в 2019 году. И даже 1 января, как и 31 декабря, ряд наших сотрудников будет работать.
— Какие наиболее значимые проекты были завершены в 2018 году?
— Сейчас у нас в планах построить торговый центр в Новосибирске на улице Высоцкого. Мы уже приступили к работам. Для нас это важный бизнес-челлендж и возможность выйти на новый уровень. Дело в том, что объем работ достаточно крупный для нашей компании, общая площадь объекта составляет 5000 квадратных метров. Мы сейчас работаем с арендаторами и видим большие перспективы в этом проекте. Также мы недавно ввели в эксплуатацию торговый центр на Кубовой общей площадью 1300 квадратных метров. На наш взгляд, этот проект успешен, он полностью заполнен арендаторами и приносит прибыль. Кроме того, сейчас у нас в процессе строительства много объектов, сегодня в единицу времени мы организуем работы на десяти объектах. Для нас это нормальный режим. Мы не останавливаемся и работаем.
— Рынок девелопмента в Новосибирске переживает не лучшие времена, крупные торговые центры загружены лишь частично. Некоторые игроки вообще хотят развиваться за пределами Новосибирска. Почему на этом фоне у вас так много проектов?
— Наш подход заключается в том, что прежде, чем заниматься объектом, мы заранее находим арендаторов на те или иные площади. И желательно не одних. Как правило, еще до начала стройки, мы сдаем объект на 50–70 процентов, и у нас есть понимание, кто займет ту или иную площадь. Мы заведомо отталкиваемся от спроса и на выходе получаем достаточно высокую заполняемость. Нам остается только «добрать» мелких арендаторов, а это не сложно, если якорные арендаторы грамотно выбраны с точки зрения концепции. Если правильно организована концепция, то компании, как правило, даже готовы вставать в очередь и ждать освобождения помещений.
— Как выглядит ваш типовой объект сегодня?
— Нашими ключевыми партнерами являются продуктовые ритейлеры. В частности, мы работаем с «Магнитом», «Пятёрочкой», «Монеткой», «Ярче!». Ориентируясь на эти компании, мы развиваем и свой бизнес. Куда идут они, туда и мы. Как правило, на своих объектах мы размещаем супермаркет и дополняем его форматом пекарен, пивных магазинов, аптек и зоотоваров. Это основной набор арендаторов, который расширяется, если для них остаются свободные площади. Мы стараемся строить один, максимум два этажа. Единственное трехэтажное здание нашей компании — в нем находится наш офис (около бывшего ДК «Строитель» — «КС»), на первом этаже — супермаркет «Ярче!», пекарня «Черника» и пивной магазин «Медный великан».
Второй этаж сдан под офис компании NL International. Первый этаж здания — это типичный для нас проект. Второй и третий этаж мы строили, потому что знали, что на третьем этаже будет наш офис, а второй будет востребован.
— Планируете ли вы модернизировать формат, например, увеличить площадь сдаваемых помещений?
— В действующем формате мы активно развиваемся. В 2019 году мы планируем достаточно мощную экспансию и сейчас готовимся к росту. Важно быть готовым работать с каждым объектом, развивать, увеличивать его стоимость и сдавать в аренду. Поэтому мы строим, перестраиваем, достраиваем, надстраиваем. Самый ходовой формат, на наш взгляд, — это объекты площадью от 400 до 1500 квадратных метров. Если рассматривать объекты в 3–5 тысяч квадратных метров, то, на мой взгляд, это тоже устойчивый формат — внутриквартальный торговый центр. Дальше мы хотим развивать и этот формат.
— Каждый такой объект требует отдельного финансирования, строительных решений и административных согласований. А объекты с маленькими площадями генерируют меньше выручки. Почему вы строите в основном небольшие объекты и сдаете небольшие площади?
— Арендаторов на небольшую площадь найти намного проще. Основные арендаторы — супермаркеты — берут достаточно большой участок, а другие категории бизнеса — по 30–60 квадратных метров. Мы стараемся упаковать наши объекты на сто процентов, избегаем потерь на проходы, вспомогательные помещения, атриумы, бесполезные пространства, которые оттягивают много денег. Всеми мыслимыми и немыслимыми способами мы нарезаем площади, добиваясь того, чтобы объект функционировал максимально эффективно.
Мы стараемся упаковать наши объекты на сто процентов, избегаем потерь на проходы, вспомогательные помещения, атриумы, бесполезные пространства, которые оттягивают много денег
— Какие наиболее значимые тенденции вы можете выделить в этой сфере?
— Экспансия федеральных сетей дает о себе знать, наши локальные игроки начинают сдавать позиции. Я не отрицаю, что покупательская способность в целом падает и рынок стагнирует. Но в регионы приходят федеральные сети с грандиозными планами и компании, вышедшие на IPO, у которых инвестиции не ограничены. Они вынуждены развиваться так, чтобы их акции показывали рост. Мы, конечно, пользуясь случаем, тоже под них подстраиваемся, это дает нам возможность развиваться на рынке, который падает. Безусловно, мы не завидуем нашим коллегам, местным игрокам, которые занимаются ритейлом. Им всё тяжелее и тяжелее конкурировать с федеральными компаниями и с мастодонтами, которые могут закупаться большим оптом по низким ценам. Местные игроки не могут себе этого позволить, и, при этом, покупательская способность действительно не становится выше.
— Как изменения на рынке сказываются на вашей компании?
— Изменения в нашей компании происходят достаточно плавно. Нет такого, чтобы мы резко отказывались от сотрудничества с каким-то партнером и начинали работать с другим. В целом, мы работаем со всей сферой ритейла, со всеми компаниями, которые расширяют свое присутствие. Одни компании развиваются, другие плавно затухают, поэтому резких изменений нет. Но динамика, безусловно, есть, мы отслеживаем тренды и подстраиваемся под них. Мы смотрим, какие компании идут вперед, и стараемся на них ориентироваться. Есть организации, которые сдают позиции, но это их дело и их бизнес.
— «Континент Сибирь» в конце года определяет «Компанию года», в том числе и в сфере ритейла. Какой игрок этого рынка в этом году стал лично для вас открытием? Есть ли партнер, который превзошел ожидания?
— «Лента» заметно выстрелила в этом году. Компания развивала гипермаркеты, но зашла в сегмент супермаркетов и потеснила ряд действующих игроков, давно представленных на рынке. Нам, как игрокам рынка девелопмента, очень выгодна эта конкуренция. Мы можем выбирать между «Магнитом», «Пятёрочкой», «Лентой», «Монеткой», «Ярче!». Когда у нас есть этот пул супермаркетов, мы можем принимать решения, благодаря которым активно развиваемся.
Общественная деятельность
— Более года назад вы возглавили отделение «Деловой России» в Новосибирске. Что уже удалось реализовать за этот срок, есть ли положительные итоги вашей деятельности для предпринимателей?
— Я достаточно активно участвую во всех изменениях и обсуждениях, которые касаются бизнеса и власти, и думаю, что в каждом деле мы так или иначе оставляем свой след. Мы постоянно отстаиваем интересы бизнеса. Но иногда наша задача состоит просто в том, чтобы правильно информировать всех участников процесса. Власти, решая ту или иную проблему, иногда не до конца понимают, как обстоят дела в реальном секторе, и как то или иное их решение может отразиться на бизнесе. Если мы можем это вовремя донести и показать, то получается очень конструктивный диалог.
— В этом году в Совете депутатов Новосибирска активно обсуждалась проблема нестационарных объектов, в частности тех, которые нарушают законодательство. Как вы смотрите на эту проблему?
— В этом году я ездил в Москву и встречался с министром промышленности и торговли РФ, а также министром экономики РФ по этому вопросу. Сейчас, наоборот, выходит новый закон, который регулирует и защищает права собственников нестационарных объектов. Если раньше вопрос сноса решался очень просто, то сейчас появляется понятие компенсационного места. Теперь для того, чтобы снести объект, надо вначале найти место, куда его переставить. Все это направлено на то, чтобы рынок нестационарных объектов стал более регулируемым и больше защищались права мелких предпринимателей.
Власти, решая ту или иную проблему, иногда не до конца понимают, как обстоят дела в реальном секторе
— Почему тогда в Новосибирске ситуацию с нестационарными объектами можно охарактеризовать как борьбу?
— Федеральные власти и мэрия Москвы своими действиями задали определенный тренд. Сначала устроили «ночь длинных ковшей» и снесли объекты. Это не могло пройти незамеченным в регионах России, где на появившийся «тренд» начали реагировать и реагируют до сих пор. Но сейчас власти признают, что это было неправильным, что они поспешили со сносом, и что в дальнейшем так делать не стоит.
Регионы от этого слегка опешили, потому что они только что придумали стратегию того, как всё вычистить и снести. А тут оказывается, что это малый бизнес и его надо защищать. Это парадокс. Мы говорим, что местному производителю нужно развиваться, а для этого ему надо где-то продавать свой товар. Но локальный производитель зачастую не имеет ресурсов и необходимых масштабов деятельности для того, чтобы поставлять товар в крупную сеть, например, в «Пятёрочку» или «Ленту». Но он с радостью предоставил бы свою продукцию в какой-нибудь ларек на углу. А без нестационарных объектов для малого бизнеса нет возможности выйти на рынок. Регулятор борется за чистоту города, а тем самым убивает локального производителя, которому надо развиваться.
— В качестве компромиссного решения предлагалось создать специальные павильоны, в которых бы люди могли реализовывать свой продукт. Как вы к этому относитесь?
— Москва может себе позволить создавать специальные павильоны, а у нас нет такой возможности. У нас нет возможности даже привести в порядок территорию вокруг ларька. Посмотрите на киоски, которые завалены снегом. Предприниматели вынуждены следить за прилегающей территорией, выполнять обязанности муниципалитета. Поэтому в регионах специальные павильоны сегодня не так просто реализовать.
— Что делать с нелегальными объектами, которые стоят во дворах и ведут деятельность без лицензии и без уплаты налогов?
— Легализовать, дать возможность людям начать работать легально. Может, они хотели бы работать законно и платить налоги, чтобы не бояться никого, но банально не могут зарегистрироваться.
— Какие планы у «Деловой России» на следующий год?
— Важный вопрос — это налоговые льготы, принимаемые на местном уровне, которыми мы не пользуемся. На сегодня есть упрощенная система налогообложения, которая в разных случаях предусматривает налог в размере 15% и 6%. Но эта ставка может быть понижена с 15% до 5%, с 6% до 1%, благодаря налоговым льготам. И на региональном уровне власти имеют право самостоятельно принимать такие поправки.
В Новосибирской области таких льгот пока нет, хотя в соседних областях — в Тюменской области, Алтайском крае — такие поправки есть, и предприниматели ими пользуются. Мы тоже хотим добиться возможных преференций и сейчас ведем диалог с властью по поводу этих вопросов. Можно сказать, что это наша задача на следующий год, и мы будем стараться найти массу компромиссных решений. Через «Деловую Россию» бизнесмены выдвинули свои предложения, написали письмо на имя губернатора, провели конференцию на эту тему. Мы достаточно позитивно настроены в нахождении решения этого вопроса для предпринимателей.
Также в следующем году мы хотим привести в Новосибирскую область представителей головного подразделения «Деловой России» и подписать соглашение с регионом о сотрудничестве. Говорить о каких-то других, реально масштабных проектах мы будем только в начале следующего года.
— Помогает ли ваша деятельность в «Деловой России» вашему бизнесу в сфере девелопмента?
— Мы занимаемся строительством, следовательно, связаны с властями. Наша работа требует постоянного получения разрешений, согласований, уведомлений. Безусловно, мы часто оказываемся за одним круглым столом с чиновниками и имеем возможность задать свой вопрос, который важен для нашей отрасли. Это дает возможность найти понимание и решение проблем, которые касаются моего основного бизнеса. Понятно, что я работаю в отрасли не один, и, решая свои вопросы, я автоматически решаю вопросы всей отрасли. Конечно, это помогает, иначе я бы этим не занимался. Вся моя деятельность в конечном итоге ориентирована на основной бизнес.
— Вы часто выступаете на различных дискуссионных площадках для малого и среднего бизнеса, участвуете в образовательных проектах. Способствует ли это привлечению новых клиентов и поиску партнеров?
— Публичные выступления и массовые мероприятия помогают привлечь и клиентов, и партнеров, потому что я в любом случае ассоциируюсь с компанией «Отелит Девелопмент». Это повышает узнаваемость, облегчает работу по поиску клиентов, работу с инвесторами, которые хотят реализовывать с нами те или иные проекты. Это определенно повышает и уровень доверия. Однозначно, для меня это канал поиска новых клиентов.
Являются ли эти цели корыстными? Да. Но одновременно не надо забывать о решении проблем предпринимательства.
Например, в 2018 году я провел обучающую программу по предпринимательству, целый цикл семинаров. У меня также было три занятия по две пары в НГТУ. Иногда мне попадаются ценные контакты среди школьников и студентов. Бывает так, что школьники — мои потенциальные сотрудники, а студенты — действующие сотрудники или практиканты, те люди, которые могут совмещать учебу с работой в моей компании.
У школьников есть родители, есть друзья друзей, и это тоже могут быть потенциальные и инвесторы, и арендаторы, у которых есть проекты, не реализованные и не доведенные до конца. В любой аудитории, в которой я выступаю, я стараюсь найти клиентов для своей деятельности. Являются ли эти цели корыстными? Да. Но одновременно не надо забывать о решении проблем предпринимательства.
WPBuild.Ru