Реновация по-сибирски: нереальная роскошь?

Законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации» в конце сентября был внесен в Госдуму РФ руководителем фракции «Справедливая Россия» Сергеем Мироновым и председателем комитета по жилищной политике и ЖКХ Галиной Хованской. Инициатива призвана позволить любому субъекту РФ реализовывать программу реновации. Вместе с тем, по мнению опрошенных «КС» экспертов, законопроект можно считать нереалистичным и несвоевременным для рынка.

То, что благо для москвичей…

Напомним, что программа реновации жилого фонда (фактически сноса хрущевок и МКД, находящихся в аварийном состоянии, и переселения собственников жилья в новый фонд) столицы России начала реализовываться в 2017 году. По мнению целого ряда федеральных экспертов, на текущий момент реновация в Москве идет успешно. Эти успехи, подкрепленные законодательно и финансово из огромного бюджета столицы, послужили поводом для ряда российских законодателей проявить профильную законотворческую инициативу для формирования базы распространения реновации на регионы страны.

В конце сентября 2018 года в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации». Его авторами стали руководитель фракции «Справедливая Россия» Сергей Миронов и председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Как пояснил Сергей Миронов, в законопроекте устанавливается, что реновация — это не только снос, но и реконструкция жилья. Реновация обязательно предполагает создание коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, а также благоустройство территорий.

Предполагается, что программа реновации разрабатывается органами власти субъектов Федерации. Могут также создаваться региональные фонды содействия реновации жилищного фонда, которые возьмут на себя организационные функции на всех этапах строительства.

Согласно инициативе Сергея Миронова и Галины Хованской, программа реновации финансируется из средств регионального бюджета и иных не запрещенных законодательством Российской Федерации источников, допускается также частичное привлечение федеральных средств.

«В целом нашим законопроектом мы предлагаем механизм, который позволяет с минимальными коррупционными рисками проводить реновацию по всей стране. Обновлять не только жилой фонд, но и инфраструктуру. Мы убеждены, что на сегодня инструментом такого масштабного обновления может быть только реновация», — резюмировал Сергей Миронов.

Вместе с тем уже в общих положениях законотворческой инициативы собеседники «КС» открывают для себя определенную «игру слов» и «иллюзии» ее авторов.

«Главной целью законотворческой инициативы заявлено предотвращение появления аварийного жилья в России, — подчеркивает независимый отраслевой эксперт Антон Поветьев (г. Барнаул). — Но как можно предотвратить то, что будет появляться вне зависимости от реновации? Процессы физического старения и износа зданий остановить невозможно. Зачем заявлять заведомо фигуральные цели? Мне кажется, в основе классической реновации должна лежать элементарная замена морально устаревшего, но еще безопасного для проживания жилья на современное и более комфортное. Не более того. Аварийное и ветхое жилье должно идти под снос в рамках совершенно иных законодательных актов».

Законопроект предоставляет право органам власти субъектов страны реализовывать программы реновации жилищного фонда за счет средств бюджета регионов и иных не запрещенных источников. «А источники и объем финансирования также будут определять местные власти, — вступает в беседу аналитик рынка недвижимости Михаил Лаврентьев (г. Томск). — Что, опять готовим почву для того, чтобы государство, и без того задолжавшее собственникам жилья, оставалось где-то в стороне? Для капремонта и реставрации объектов культурного наследия могут быть предоставлены средства федерального бюджета. Подчеркиваем, «могут» — значит, не должны, и получаем почти стопроцентную нагрузку на местных налогоплательщиков. Не думаю, что это поддержат специалисты и общественность в регионах».

По мнению авторов, документ вводит само определение реновации жилищного фонда, под которой понимаются реконструкция или снос не подлежащего капитальному ремонту жилья, а также строительство на высвобождаемой территории новых домов и инфраструктуры. Сегодня программа реновации аварийного и ветхого жилья реализуется в Москве. «По-моему, голосуя в Госдуме в 2017 году за принятие закона о реновации в столице, Сергей Миронов впервые предложил распространить эту инициативу на всю Россию, — отмечает еще один собеседник «КС» эксперт в сфере жилищного и капитального строительства Игорь Демченко (г. Кемерово). — Но то, что благо для москвичей и выполнимо в финансовой мекке страны, нельзя воспринимать как реальное или безоговорочно выполнимое в городах и весях за МКАДом».

Где деньги?

Реновация хрущевок, как ее понимают авторы законопроекта, в сибирских регионах проводится и сейчас. Только называется она не так помпезно — программы расселения ветхого и аварийного жилья. В их рамках власти продают инвесторам на торгах право развития застроенных территорий. Инвесторы расселяют дома, строят новые и продают квартиры потребителям. При этом девелоперы договариваются с каждым собственником квартиры. «Даже в Москве, которая может себе позволить реновацию за счет бюджета, она проходит без привлечения частных инвесторов, — подчеркивает Антон Поветьев. — А чем и как привлечь их, например, в барнаульский западный поселок и поток (по данным сервиса gosjkh.ru, из 2157 МКД жилого фонда города 210 признаны аварийными после 1 января 2012 года. — «КС»)? Программа расселения у нас идет, но темпы ее никого не удовлетворяют, так как денег на это катастрофически не хватает. Какая может быть у нас отдельная реновация за счет городского бюджета? Сплошная иллюзия».

В пояснительной записке к законопроекту Сергея Миронова и Галины Хованской говорится, что «приведенный подход к реновации жилищного фонда позволяет не только эффективнее использовать бюджетные средства, но и привлекать внебюджетные источники финансирования». «Томские застройщики уже начали обозначать свою позицию по реновации в масштабах Сибири, — акцентирует Михаил Лаврентьев. — Пока они не увидят, что федеральный бюджет готов финансировать реновацию, вступать в это дело они не будут. Очевидно, в региональном бюджете не найдется на это денег. Мы наши 238 аварийных домов расселяем в час по чайной ложке».

«Да ни один из сибирских регионов не поднимет никакую реновацию самостоятельно, за счет своего бюджета. Даже такой не самый бедный, как Кузбасс, — согласен с собеседниками Игорь Демченко. — Механизмы, которые предлагаются в законопроекте, будут работать только в Москве. Но Москва для себя уже почти все регламентировала. Регионы должны участвовать в своем развитии, но не превращаться в эксклюзивных дойных коров для слабо аргументированных и не просчитанных проектов федерального масштаба. На мой взгляд, принятие такого федерального закона сейчас несвоевременно, потому что работать эффективно он не будет». В настоящий момент, по данным gosjkh.ru, из 2673 МКД жилого фонда Кемерово аварийным признан 71 дом.

Определимся в понятиях…

Собеседники «КС» пришли к выводам, что программы расселения ветхого и аварийного жилья в Сибири должны набирать обороты. И для этого им вовсе не обязательно присваивать новое название или принимать фактически дублирующую законодательную базу. А реновация жилого фонда в регионах Сибири в классическом понимании научно-практических сообществ архитекторов и градостроителей «от дома, в котором можно выживать, — к дому, в котором полный комфорт» станет актуальной и выполнимой, по всей видимости, не раньше, чем процент аварийного и ветхого жилья станет сравнительно мизерным. Так как совсем избавиться от него просто невозможно.

Вряд ли кто станет думать, что в условиях проявления экономической нестабильности, повышения негативного влияния внешней конъюнктуры, непредсказуемости кредитно-денежной политики, необоснованного госрегулирования и контроля в строительной отрасли сибирские региональные девелоперы с радостью примутся за ликвидацию хрущевок под туманную перспективу спроса. Таким образом, можно сделать вывод, что любая реновация в Сибири сегодня — нереальная роскошь, а законопроект, по всей видимости, — несвоевременный в масштабах страны переход от одних уже закрепленных положений к точно таким же, но более изысканным.