Рэнкинг новостроек Новосибирска-2018: критерий транспортной доступности

Редакция «КС» с участием экспертов сферы недвижимости подготовила рэнкинг новостроек Новосибирска по критерию транспортной доступности на базе проведенного ранее традиционного рейтинга Топ-10 жилых комплексов верхней ценовой категории.

Напомним, что в рейтинге новосибирских новостроек «КС» участвовали жилые объекты со сроком сдачи с 1 июня 2017 года до конца 2018 года и стоимостью от 73 тыс. руб. за кв. метр. В итоговый рейтинг вошло 10 новостроек, которые были оценены членами экспертного совета по 12 пунктам.

Помимо таких ключевых параметров, как местоположение и инфраструктура, количество, площадь и планировка квартир, высота потолков, архитектурное решение дома, отделка мест общего пользования, парковка, безопасность, внутренняя инфраструктура дома и благоустройство прилегающей территории, эксперты оценивали транспортную доступность всех представленных комплексов и поставили свои оценки по десятибалльной шкале.

Редакция «КС» решила продолжить рассмотрение участников рейтинга, но теперь уже по отдельным категориям. Одним из наиболее важных для многих потенциальных покупателей недвижимости является критерий транспортной доступности новостройки. Именно поэтому в данном материале мы решили сформировать рэнкинг новостроек по этому критерию на основе уже имеющихся оценок. Максимальное количество баллов, которое можно было набрать по критерию транспортной доступности, — 50.

Хедлайнер рэнкинга

Первое место с результатом в 42 балла в рэнкинге занял жилой комплекс «Флотилия» (ул. Сибревкома, 9, застройщик — ГК «Дом-Строй»). Напомним, что проект реализуется в Октябрьском районе Новосибирска и располагается в нескольких минутах от станции метро «Октябрьская». Жилой комплекс включает в себя три дома комфорт-класса, названных в честь русских адмиралов — Ф. Ф. Ушакова, М. П. Лазарева и П. С. Нахимова. Год назад дом «Адмирал Ушаков» принял своих первых жильцов. «Адмирал Лазарев» готов распахнуть свои двери уже летом 2018 года, а квартиры в доме «Адмирал Нахимов» появятся в продаже уже в ближайшее время.

Эксперты высоко оценили уровень транспортной доступности жилого комплекса, констатировав, что «Флотилия» располагается в самом центре города на пересечении двух магистралей. За 5–7 минут отсюда можно дойти до Дома Ленина или филармонии, а новосибирский театр «Глобус» виден из окон «Адмирала Лазарева». Кроме того, рядом с жилым комплексом располагается сквер, примыкающий к «Сибирь Хоккайдо».

Вместе с тем, несмотря на высокую оценку и первое место, не все эксперты сошлись на том, что именно этот жилой комплекс можно считать самым удобным с точки зрения потенциального жителя среди участников рэнкинга.

«Жилой комплекс «Флотилия» располагается в центре, до станции метро и до площади Ленина — несколько минут. Но с точки зрения личного транспортного средства, по моим оценкам, затруднен съезд и заезд на магистрали в связи с их пересечением, — дает свою оценку руководитель отдела новостроек Агентства недвижимости «Грановит» Лидия Козулина. — Если мне как покупателю брать там квартиру, то мне нужен комфортный подъезд».

Руководитель отдела новостроек Агентства недвижимости «Квадротека» Игорь Зеленский также признает, что «Флотилия» занимает неплохое положение с точки зрения транспортной доступности, однако задается вопросом, как кратчайшим путем лучше всего попасть из комплекса на «Ипподромку»: «Выезжаешь в одном направлении, а достигнешь ли разворота — неизвестно, так и едешь в ту сторону, в которую тебе не надо».

В свою очередь директор проектов ГК «ЕЛКА девелопмент» Максим Марков в своем анализе транспортной доступности победителя рэнкинга отталкивается от такого параметра, как «время в пути». Он отмечает, что хотя «Флотилия» и находится на пересечении двух магистралей, но для жильцов это может означать потенциальное попадание в пробки с учетом загруженности дорог. «Когда новостройка размещена в квартальной городской нарезке, там, как правило, все бывает лучше с доступностью инфраструктуры», — поясняет эксперт.

Впрочем, эти моменты не помешали «Флотилии» расположиться на первой строчке рэнкинга новостроек по критерию транспортной доступности.

Почетное «серебро»

На втором месте расположились сразу два объекта, набравшие по 40 баллов —  «Квартал на Декабристов» (ул. Декабристов, 41/1, застройщик — СП ООО «Сибакадемстрой») и жилой комплекс «Огни Сибири» (ул. Семьи Шамшиных, 94, застройщик — АО «Город в городе»).

Квартал на Декабристов. Фото компании «Сибакадемстрой»

Строительство «Квартала на Декабристов» ведется в Октябрьском районе Новосибирске, недалеко от станций метро «Октябрьская» и «Речной вокзал». Объекты располагаются на пересечении улиц Декабристов и Сакко и Ванцетти.

Примечательно, что при рассмотрении этого объекта по всем 12 критериям общего рейтинга квартал получил максимальное количество баллов от экспертов именно по показателю транспортной доступности.

«Это место потенциально хорошее. Хотя до того, как туда зашел «Сибакадемстрой», оно было депрессивным. Мы знаем, что там делает застройщик, что уже делает «Сибирь», что будет делать «Дом-строй». В этой локации будет довольно большая концентрация людей с определенным стилем жизни и уровнем потребления, — рассуждает Максим Марков. — Думаю, через несколько лет просто все туда подтянутся. Во всех объектах запланированы коммерческие площади, поэтому насыщенность и качество инфраструктуры будет там развиваться. Интересно, что там роза ветров, и зимой там один из немногих белых снегов, которые можно найти, несмотря на близость железной дороги».

В свою очередь жилой комплекс «Огни Сибири» занимал в общем рейтинге Топ-10 только 7-ю строчку, однако по рассматриваемому критерию заслуженно расположились на второй позиции. Проект, застраиваемый на территории бывшего жиркомбината, находится недалеко от ТРЦ «Галерея Новосибирск», а также станций метро «Сибирская» и «Маршала Покрышкина». Это позволило ему получить высокую оценку экспертов за свое расположение.

Огни Сибири

«Бронза»

В тройку финалистов с результатом в 39 баллов также вошел победитель рейтинга новостроек Новосибирска — 2018 — жилой комплекс «Переулок Бульварный» (ул. Дачная, 21, застройщик — ИСК «Русь»).

Объекты комплекса расположены по ул. Дачной в Заельцовском районе Новосибирска, недалеко от площади Калинина, в тихом районе рядом с Тимирязевским сквером. Удобен жилой комплекс и с точки зрения поездок на собственном транспорте.

«Если говорить о «Бульварном», здесь есть выезды как из города, так и в любую точку города — и это замечательно», — кратко резюмирует Лидия Козулина.

Четвертый в списке

На четвертой позиции в рэнкинге расположился жилой комплекс Montblanc Residence (ул. Щетинкина, 18, застройщик — ООО «Центр города Нск»). Ему удалось получить 35 баллов за транспортную доступность. Жилой комплекс располагается в «тихом центре» города» — на улице Щетинкина в Железнодорожном районе Новосибирска.

ЖК Монблан

«Транспортная доступность и расположение у этого объекта, на мой взгляд, замечательные, можно вообще без машины! Утром фитнес и душ (в здании жилого комплекса располагается спортивный клуб федеральной сети World Class. — «КС»), после этого с портфельчиком по почти пешеходной улице Ленина можно выйти к мэрии города — уж явно не на завод. Все нормально, очень хорошо, и никаких пробок. А на обратном пути можно зайти, к примеру, в «Айриш Паб», вопрос какой-нибудь обсудить, а потом пешком пойти и в тихий центр», — визуализирует маршрут потенциального жильца жилого комплеска Игорь Зеленский.

Последний в пятерке

Замыкает Топ-5 с 34 баллами дом «Онегин» (ул. Ленская, 85, застройщик — ООО «Офис Пропертис», ГК «Баутехник»). Объект располагается в непосредственной близости от Нарымского сквера, неподалеку от станций метро «Гагаринская» и «Красный проспект». Однако, в отличие от ЖК Clever и ЖК La Grande, где можно найти квартиры с видом на сквер, ЖК «Онегин» расположен не на улице 1905 года, а выходит на менее привлекательную улицу Железнодорожную.

ЖК Онегин

За пределами Топ-5

Шестое место и 33 балла по показателю транспортной доступности получает жилой комплекс «Сибревком» (ул. Ипподромская, 8, застройщик — ООО «ТЕХСТРОЙ»). Проект находится в центре Новосибирска, неподалеку от победителя рэнкинга — ЖК «Флотилия». В качестве плюса местоположения объекта называется пешеходная доступность до метро, школ и торговых центров города. В качестве минуса — потенциальные пробки на Ипподромской магистрали.

ЖК Сибревком

Седьмое место занимает жилой комплекс «Кларус Парк» (ул. Тимирязева, 73/1, застройщик — ООО «Кларус»), который замыкал общий рейтинг новостроек в этом году. Непосредственно по показателю транспортной доступности проект набрал 32 балла.

ЖК Кларус Парк

Новостройка находится в двух минутах езды от важных транспортных развязок города: улицы Нарымской и улицы Дуси Ковальчук. До станции метро «Заельцовская» можно дойти пешком, время в пути составит не более 10 минут.

На восьмой позиции текущего рэнкинга новостроек расположился жилой комплекс «Жуковка» (ул. 2-я Ельцовка, 64, застройщик — АО «Трансервис»). В общем зачете проект оказался в тройке лучших, но отдельно по транспортной доступности имеет 21 балл. Застройщик подчеркивает десятиминутную близость до центра Новосибирска, с возможностью проживания в экологичном квартале, окруженном соснами. Но обратной стороной чистого воздуха, тишины и приятного окружения является удаленность от центра города. В результате «Жуковка» оказалась лишь на 8-м месте. Впрочем, не все эксперты согласны с такой оценкой. Так, Игорь Зеленский считает, что для своего класса проект имеет очень хорошую доступность: «Выехали на Жуковское шоссе из «Жуковки» — и даже при всех пробках по этой широкой магистрали можно за 10–15 минут доехать до центра».

ЖК «Жуковка»

Замыкает рэнкинг экоквартал «Флора и Фауна» (ул. Дачное шоссе, 20 стр., застройщик — ООО «Сибирские жилые кварталы») с 16 баллами. Новостройка премиум-класса расположена в Заельцовском бору на берегу реки Оби, в удалении от центра города.

ЖК «Бульварный переулок»

Как сообщалось ранее, участники рынка характеризуют жилой комплекс как «дом в лесу» и относят его к сегменту загородной недвижимости. Одни аналитики склонны считать, что заторы на Мочищенском шоссе существенно осложняют транспортную доступность до объекта. Другие принимают во внимание, что скорая помощь и пожарная машина не смогут быстро добраться до комплекса из-за относительной удаленности, и ожидание по сравнению с центральными объектами существенно затянется.

Как отмечает Максим Марков, у проекта «Флора и Фауна» совершенно иные критерии: его нельзя ставить в один ряд с другими, поскольку люди не выбирают этот объект, ориентируясь на транспортную доступность. «Это одна из двух оставшихся строек в лесу в городской черте. Напомню, в прошлом году постановлением мэра Новосибирска было запрещено строительство на лесных территориях, и поэтому осталось два объекта — «Жуковка» и «Флора и Фауна»», — поясняет Максим Марков.

«В таких удаленных комплексах, как «Жуковка» и «Флора и Фауна», хорошо тем, кто хочет приехать из городской суеты в тишину. Кроме того, там очень красивые архитектурные решения — красиво, удобно, тихо. Там живут те, кто садится в свой автомобиль — и из города попадает в другой мир. Я считаю, что такие люди должны еще иметь квартиру в городе в качестве второго жилья», — заключает Лидия Козулина.

Что вообще понимать под транспортной доступностью?

При рассмотрении вопроса транспортной доступности Максим Марков указывает на две важные категории, которые важно принимать во внимание. Первая — время в пути (пешком, на велосипеде, на автомобиле, с использованием городского транспорта) до инфраструктурных узлов, вторая — качество этой инфраструктуры.

По мнению эксперта, весь город складывается таким образом, что вся торговля и инфраструктура концентрируются в транспортно-пересадочных узлах: три мегаузла — площадь Калинина, площадь Маркса и метро «Речной вокзал», плюс все остальные станции метро. Однако инфраструктурные узлы тоже нужно оценивать, чтобы понимать, насколько привлекательна та или иная локация для размещения новостройки: «Если взять площадь Калинина, можно найти там порядка пяти химчисток, однако не у каждой станции метро они есть», — поясняет Марков.

По мнению Игоря Зеленского, при оценке участников важно учитывать тот момент, что у каждого в течение дня разные цели и конечные точки своего транзита. Добираться нужно всем, независимо от статуса — как просто рабочему, так и топ-менеджеру.

Эксперт делит критерий транспортной доступности на две составляющие: одна — добраться на автомобиле куда угодно, вторая — добраться на общественном транспорте куда угодно. В первом случае наилучшей точкой с хорошей транспортной развязкой для автомобилиста является то место, где есть городские артерии, такие как Немировича-Данченко, Каменская магистраль, а также хорошие развязки, которые могут распределять эти потоки. «Например, развязка около автовокзала уходит на юг, на Димитровский мост, на север по Каменской — можно в разных направлениях устремиться», — отмечает собеседник «КС».

Гораздо хуже, как отмечает Зеленский, с точки зрения транспорта жить вдали от таких магистралей — хорошо, тихо, но долго добираться до нужной точки.

«На больших магистралях тоже бывает «пробочно», но все-таки идет движение. На маленьких периферийных улочках можно стоять очень долго. В случае с общественным транспортом — здесь, конечно, удобнее будет точка, где максимальное скопление маршрутов и разных видов транспорта. Нужно забыть про такое понятие, как «поменьше пробок», — они везде. Да и в целом все можно оценить лишь индивидуально. Для меня эта новостройка хороша, так как в 150 метрах мой офис, для другого — другая новостройка», — поясняет эксперт.

По мнению Лидии Козулиной, рассматриваемые объекты не следует рассматривать с точки зрения простого обывателя, поскольку все указанные объекты относятся к элитному классу, и количество малогабаритных квартир строго ограничено. Покупатели рассматриваемых жилых комплексов — люди, которые имеют транспортные средства. При выборе недвижимости для них важен не только комфорт, но и близкое расположение главных развязок города.

Исходя из этого, по мнению специалиста, более востребованными можно считать «Огни Сибири», «Квартал на Декабристов», дом «Онегин» и «Переулок Бульварный».

«Они разбросаны по центру города, и все выигрывают не только по критерию транспортной доступности, что позволяет быстро добраться до деловых, культурных, торговых, развлекательных центров, но и по инфраструктуре. В любом случае жилые комплексы с хорошей транспортной развязкой всегда выигрывают», — резюмирует эксперт.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter
Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@sibpress.ru или через наши группы в Facebook и ВКонтакте
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ