В связи с большим количеством «недостроя» российские власти в течение трех лет планируют отменить схему долевого участия в строительстве. Предполагается, что с помощью таких мер может быть решена проблема обманутых дольщиков. Корреспондент «КС» пообщался с участниками строительной сферы и экспертами, выяснив, как скажется отмена схемы долевого строительства на деятельности застройщиков, стоит ли ожидать заметного подорожания жилого квадратного метра и каким образом будет возможно комплексное освоение площадок.
Изменения в Федеральном законе № 214 разделили строителей на два лагеря: одни заявляют, что лучше договора долевого участия еще ничего не придумано, и отказ от такой схемы окажет критическое влияние на отрасль, другие уверены, что с принятием нового закона покупатели окажутся более защищенными, и значит, такие меры оправданны.
«Какие вопросы задает сейчас клиент в числе первых: «Цена? А они точно достроят?». А те, кто купил жилье на нулевом цикле или первом этаже, два раза в неделю приходят и считают, сколько кирпичиков прибавилось, потому что переживают. Радует, что покупатели будут чувствовать себя уверенно», — отмечает директор «КПД-Газстроя» Кирилл Покровский.
По предварительным данным, принятие изменений в закон состоится в конце апреля или в мае 2018 года.
Как скажется на деятельности застройщиков
Как пояснил «КС» директор компании «Сибакадемстрой», депутат Совета депутатов Новосибирска Михаил Ансимов, это не первая попытка государства найти альтернативу механизмам долевого строительства. «В течение трех лет сделать это будет сложно. Каждый год в новостройки населением инвестируется в масштабах страны более 3 трлн рублей. Нужно время, чтобы заместить такую сумму деньгами банков или собственными средствами девелоперов. На сокращение объемов строительства и увеличение стоимости жилья государство не пойдет — это чувствительный социальный фактор», — комментирует Ансимов.
Об этой же проблеме говорит и генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. «Для того чтобы отрасль хотя бы сохранилась, не говоря уж ни о каком развитии, необходимо очень мощное, резкое вмешательство первых лиц государства в организацию финансирования реального сектора, в том числе стройки.
Поскольку необходимого инвестиционного потенциала и опыта в нашей стране нет, руководители страны должны взять под свой контроль создание механизма фондирования, через который будет осуществляться инвестирование строительной отрасли в необходимых объемах. Это возможно, но такую задачу нужно решить на самом высоком уровне, причем прямо сейчас и с самой высокой скоростью», — пояснил Белокобыльский.
Застройщики обращают внимание на то, что схема с использованием договоров долевого участия (ДДУ) проверена временем и работала в течение 28 лет. Первый договор был составлен еще в сентябре 1990 года.
Схема проектного финансирования, которое придет на смену долевому строительству, вызывает вопросы у девелоперов. Они обеспокоены тем, что лишь некоторые из действующих застройщиков имеют шансы его получить, у остальных могут возникнуть проблемы с кредитованием. Однако участники рынка не падают духом. «Вопрос по проектному финансированию нужно задавать банкам. В любой ситуации мы будем строить», — утверждает генеральный директор ООО «Новосибирск СтройМастер» Вера Коновалова.
Впрочем, как заявляют эксперты рынка строительства, получается замкнутый круг: для того, чтобы погасить проценты и тело кредита, необходимо ежемесячно продавать квартиры на рынке, а чтобы продавать их в нужном темпе, требуется использование схемы ДДУ.
Кроме того, строители констатируют сложности, возникающие в вопросе расселения ветхого и аварийного жилья, ссылаясь на огромные цены. В частности, на расселение одного барака, по подсчетам участников рынка, потребуется не менее 30 миллионов рублей.
Как будут подстраиваться компании
Отвечая на вопрос о том, как будут подстраиваться под нововведения строительные компании, аналитики утверждают, что для оценки благонадежности и стабильности принимаемых мер потребуется много времени.
«С точки зрения экономики на первом этапе многие застройщики почувствуют определенный конфуз и сложности, им придется изыскивать средства для начала строительства. Сейчас многие заключают договоры на нулевом цикле, за эти деньги и строят. Теперь застройщикам более активно придется работать с банковским сектором, поскольку должны быть свои обороты, чтобы начать нулевой цикл, запустить первый этап. Интересно понаблюдать за работой банков. В целом очевидно, что застройщики будут испытывать неудобства», — высказывается Кирилл Покровский.
Как считает генеральный директор компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко, имеются предпосылки к сокращению ввода объектов. «Предложения сокращаются, ценник увеличивается — рынок среагирует. Безусловно, закон где-то нужный, в связи с большим количеством обманутых дольщиков. Механизмы необходимо доработать, некоторые моменты требуют обсуждений и изменений», — дополняет Сидоренко.
В свою очередь в «Сибакадемстрое» отмечают, что поддерживают стремление государства сделать покупку новостроек более надежной. «В последние годы идут активные изменения законодательства, направленные на совершенствование механизмов долевки. Скорее, будет поэтапное эволюционное движение всех участников процесса к отказу от долевого строительства. Мы тоже думаем об этом и готовимся», — пояснил Михаил Ансимов.
Комплексное освоение площадок
Еще одним риском перехода к проектному финансированию строители считают концентрацию рынка в руках крупных застройщиков, среди которых могут быть крупные федеральные игроки, имеющие доступ к финансированию.
Часть застройщиков уверена, что московские игроки обязательно зайдут на сибирский рынок, так как не всем «местным» дадут проектное финансирование. В подтверждение этих слов «КС» писал о планах по выходу в Сибирь одного из крупнейших московских застройщиков — ГК «ПИК». По данным одного из участников рынка, эта группа компаний уже ведет переговоры по земельным участкам в Новосибирске. «Одной из стратегических задач ГК «ПИК» на 2018 год является серьезное увеличение земельного банка в различных регионах России. Компания активно смотрит площадки под строительство, в том числе и в Сибирском федеральном округе», — отметила «КС» пресс-секретарь ГК «ПИК» Наталья Михна. От более подробных комментариев по поводу конкретных планов по развитию в отдельных городах Сибири она на текущем этапе отказалась. Как, впрочем, и от комментирования темы проектного финансирования.
«Московские игроки придут, этот процесс уже на горизонте. Им мало места в тех районах, где они развиваются, — считает Кирилл Покровский. — Что касается комплексного освоения территорий, не совсем понятен смысл одного разрешения на один строящийся объект. Если крупный застройщик строит сразу 5–7 домов, то он имеет на одном юрлице несколько разрешений. Так для чего плодить кучу ООО и каждый объект оформлять на отдельное юридическое лицо? Я считаю, что одно основное базовое юрлицо с хорошим балансом и серьезной историей, которое не меняется в течение многих лет, — фактор стабильности. В любом случае, мы будем подстраиваться под законодательство».
Как подчеркивает Иван Сидоренко, строительный бизнес в Новосибирске специфичен: «Барнаульские компании к нам заходили, томские зашли. Московских пока не было, но не исключено, что они будут искать возможности и прикладывать свои мощности».
Впрочем, не все участники рынка считают, что в связи с переходом на проектное финансирование приход «московских строительных сил» не за горами.
«Доступ к ликвидности у всех примерно одинаковый, и у москвичей нет такого масштабного финансового рычага, о котором все любят говорить. В Москве нормы маржинальности гораздо выше, чем у нас, поэтому они себя чувствуют вольготней. Московские корпорации удивятся той неожиданно низкой маржинальности и той неожиданно высокой конкуренции, которая есть у нас. Поэтому — welcome, пусть заходят. Больше участников — больше конкуренции, лучше рынку! Но они очень сильно удивятся. И эти бравурные декларации о заходе московских — якобы — корпораций сильно далеки от существующих реалией. Ни одна из столичных компаний в Новосибирске так и не смогла закрепиться! Из иногородних чувствует себя хорошо только екатеринбургский, тюменский девелопер. Все остальные погремели, побубнили и исчезли в никуда с нашего рынка. Они им не интересен», — делает свои выводы Игорь Белокобыльский.
Собеседник «КС» добавляет, что ранее действовала очень разумная инициатива, а именно — инициатива государственно-частного партнерства по комплексному освоению территорий, которая тщательно готовилась: «Как это будет при новом законодательстве, я думаю, неизвестно даже богу. Об этом пока можно забыть и решать более насущные вопросы. Вот когда станет понятно, по каким правилам будет играть рынок, а их сейчас нет, можно будет говорить о комплексном развитии территории».
Вместе с тем говорить о какой-то ярко выраженной региональной специфике Новосибирска не приходится. С упомянутыми выше вопросами так или иначе столкнутся все регионы России. «Конечно, в каждом регионе есть свои особенности. Но это общефедеральный квест, базовый сценарий которого одинаков для всех регионов», — подчеркивает Игорь Белокобыльский.
Кирилл Покровский, рассуждая о влиянии нововведений на регионы, отмечает, что «поспешные решения сложно принимаются регионами. Есть аналоги подобных действий в Европе, но без адаптивной части нам применить их сложно».
Сколько будет стоить квадратный метр
Обсуждая поведение рыночной цены на квадратный метр жилой недвижимости, все застройщики говорят в первую очередь о повышении себестоимости, указывая на рост цен на материалы и землю.
«Конкуренция останется, ее никто не отменял. Крупные надежные застройщики будут держать квадратный метр на том же уровне, не будет шокового скачка. Точно вырастут цены на песок и другие материалы. Будем надеяться, что это не отразится на потребителе», — высказывается Покровский.
По мнению Игоря Белокобыльского, прямой зависимости между отменой действующей схемы и ростом цены нет. «Квадратный метр будет стоить ровно столько, сколько готовы платить за него покупатели. Другое дело, что при высоком покупательском спросе и низком предложении, в том числе с удорожанием себестоимости, возникающей за счет процентной ставки, маржинальность уменьшится. А значит, уменьшится и финансовая устойчивость участников рынка. Объективно это приведет к повышению цен, причем это будет рывковая цифра. То есть не один, не два, не 10% и не 15%. Это будет принципиально больше, а гадать на кофейной гуще, на сколько, я не берусь!» — отмечает Игорь Белокобыльский.
В целом аналитики прогнозируют, что цены не будут падать ниже отметки в 60 тысяч рублей за «квадрат».
WPBuild.Ru